タイの土地権利書：Chanoteとは何か、購入前の確認方法

チャノット（Chanote）とは何か、また他の権利書との違い

チャノットは、国が発行する所有権を証明する書類です。記載された人物はその土地の所有者であり、法律の保護のもとで売却、譲渡、抵当権設定、分筆が可能です。一方、Nor Sor 3系の書類（Nor Sor 3、Nor Sor 3 Kor、Nor Sor 3 Khor）は利用証明書であり、土地が実際に利用されていることを示すもので、所有権とは異なります。そのため、チャノットのない土地は一般的に評価額が低く、融資を受けるのにも時間がかかります。

Sor Kor 1はさらに権利が弱く、タイ仏暦2497年以前に届け出られた占有通知書に過ぎません。この土地の権利移転は登記ではなく占有の引き渡しによって行われるため、リスクを伴います。ただし、所有者はチャノットの発行を申請することができます。

タイにはRor Sor 127土地権利法以来、権利に関する法律が存在します。その後何度も改正を経て、現在の権利を規定する土地法に統合されました。

チャノットを取得できる土地

土地局が条件を定めています。申請者はその土地をすでに占有・利用している必要があり、水路、公道、河岸地、共有放牧地などの公共の土地であってはなりません。また、国立森林保護区、国立公園、野生生物保護区、禁猟区の外に位置し、丘や山であってはならず、平均傾斜が国家森林政策で定められた基準である35パーセント未満である必要があります。

島嶼部の土地や占有の申告がなされていない土地には、Sor Kor 1占有通知書、予約証明書、Nor Kor 3、Kor Sor 5などの古い証拠書類が必要です。占有者は、土地法が施行されたタイ仏暦2497年12月1日以前から権利を保持している必要があります。これらの基準はすべて、仏暦2537年の省令第43号第14条に定められています。

権利書申請の手順と手数料

土地を管轄する土地局に、身分証明書、住居登録証、婚姻証明書、改名書類、および保有している土地の証拠書類を添えて申請してください。その後、当局が測量日を設定し、権利を審査し、30日間公示します。期限までに異議申し立てがなければ、権利書が署名され交付されます。占有の申告がなされていない土地や50ライを超える土地については、事前に県知事の承認が必要です。

土地局の手数料体系は以下の通りです：

• 申請手数料：1区画につき5バーツ
• 公示手数料：1区画につき10バーツ、および掲示担当者への手数料10バーツ
• 測量手数料：1区画につき40バーツ
• 利用証明書がある場合の調査手数料：1区画につき30バーツ
• 境界標識：種類に応じて1本につき15バーツまたは50バーツ
• 測量に立ち会う地方公務員または代表者の手当：1人1日につき50バーツ
• 20ライまで：1区画につき20バーツ。それ以降は1ライ増えるごとに2バーツ加算され、1ライ未満の端数は1ライとして計算されます。

実際には、土地の広さや必要な境界標識の数に応じて、合計で数百から数千バーツ程度になります。

権利書の紛失・破損：再発行の手続き

所有者控えを紛失した場合は、その土地を管轄する土地局に届け出てください。その際、当局の尋問に応じられる信頼できる証人を少なくとも2名同伴してください。土地局が公示を行い、異議申し立てがないまま30日が経過すると、書類が作成され、権利書が再発行されます。

再発行手数料は1通につき50バーツです。代理人を立てる場合は、委任状の作成に20バーツ、印紙税として30バーツが別途必要です。

土地局での所有権移転費用の内訳

標準的な登記手数料は評価額の2パーセントで、最低額は20バーツです。評価額が記載されていない登記は1区画につき50バーツです。相続による移転、親子間や配偶者間の贈与には、それぞれ別の料率が適用されます。

税務面では、印紙税は価格200バーツ（200バーツ未満の端数を含む）ごとに1バーツとなります。特定事業税の対象となる売主は、代わりに評価額の3.3パーセントを支払います。売主が法人の場合、買主は売却価格の1パーセントを所得税として源泉徴収し、納付します。

現在、割引措置が実施されています。2026年6月30日付の2つの内務省告示により、戸建住宅、セミデタッチド住宅、タウンハウス、ショップハウス、およびそれらが建つ土地、コンドミニアムユニットの移転登記手数料と抵当権設定登記手数料が0.01パーセントに引き下げられています。売却価格と評価額はそれぞれ7百万バーツ以下、抵当権設定額は7百万バーツ以下である必要があります。個人として購入するタイ国籍の方のみが対象で、期間は2026年7月1日から2027年6月30日までです。移転費用の詳細な解説は中古コンドミニアム購入のステップバイステップをご覧ください。

コンドミニアムの購入：土地権利書ではなく区分所有権

コンドミニアムのユニットには個別の土地権利書はありません。敷地全体がプロジェクトによって保持される1つのチャノットの下にあります。建物がコンドミニアムとして登記されると、土地局は各ユニットに対してユニット所有権証明書（Or Chor 2）を発行し、各ユニットの共用部分の持分を示す表を添付します。プロジェクト側の費用として、コンドミニアム登記に2,000バーツ、各ユニット証明書に200バーツ、法人登記に2,000バーツがかかります。

したがって、中古コンドミニアムを購入する際は、土地権利書ではなくユニット所有権証明書を要求してください。外国人購入者には追加の条件があり、詳細は外国人はタイでコンドミニアムを購入できるかに記載されています。

手付金を支払う前に確認すべきこと

• コピーではなく原本を要求し、権利書番号、区画番号、測量ページ、郡、区、面積が物件情報と一致しているか確認してください。
• 裏面の登記記録を読み、抵当権、地役権、または凍結命令が出ていないか確認してください。
• 所有者の名前と売主の身分証明書を照合してください。相続物件や共有物件の場合は、遺産分割協議書と全共有者の同意書を求めてください。
• 紛争時に依拠されるのは土地局の原本であるため、現地の土地局でマスターコピーと照合してください。
• ローンを利用して購入する場合は、銀行の評価に時間をかけ、事前に銀行と移転日を予約してください。

DooAssetでは、バンコクのコンドミニアムの平均希望価格は344件の物件で8,500,000バーツ、平均賃料は585件の物件で29,900バーツです。販売中の住宅と販売中のコンドミニアムで実際の物件をご覧ください。