โฉนดที่ดินคืออะไร ตรวจอย่างไรก่อนซื้อบ้านหรือที่ดิน

โฉนดที่ดินต่างจากเอกสารสิทธิใบอื่นอย่างไร

โฉนดที่ดินเป็นเอกสารที่ยืนยัน "กรรมสิทธิ์" คือเป็นเจ้าของที่ดินแปลงนั้นจริง จะขาย ยกให้ จำนอง หรือแบ่งแยกแปลงก็ทำได้ตามกฎหมาย ส่วนเอกสารกลุ่ม น.ส.3 น.ส.3 ก. และ น.ส.3 ข. เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ซึ่งยืนยันแค่ว่ามีการใช้ประโยชน์ในที่ดินจริง ยังไม่ใช่กรรมสิทธิ์เต็มใบ เวลาขายต่อหรือยื่นกู้ธนาคาร แปลงที่ยังไม่มีโฉนดจึงมักถูกตีราคาต่ำกว่าและใช้เวลานานกว่า

อีกใบที่เจอบ่อยคือ ส.ค. 1 ซึ่งเป็นเพียงใบแจ้งการครอบครองที่ดินที่มีมาตั้งแต่ก่อนปี 2497 ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ราชการออกให้ การซื้อขายทำได้แค่ส่งมอบการครอบครองกันเอง ไม่ต้องจดทะเบียน จึงมีความเสี่ยง ข่าวดีคือผู้ถือ ส.ค. 1 นำมาขอออกโฉนดที่ดินได้

กฎหมายเรื่องการออกโฉนดในไทยมีมาตั้งแต่สมัย ร.ศ. 127 แก้ไขกันเรื่อยมาหลายฉบับ แล้วจึงถูกรวมเข้าเป็นประมวลกฎหมายที่ดินที่ใช้อยู่ทุกวันนี้

ที่ดินแบบไหนขอออกโฉนดได้

กรมที่ดินวางเงื่อนไขไว้ว่า ผู้ขอต้องครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้นแล้ว และแปลงนั้นต้องไม่ใช่ที่ซึ่งชาวบ้านใช้ร่วมกัน เช่น ทางน้ำ ทางหลวง ที่ชายตลิ่ง หรือที่เลี้ยงสัตว์ของส่วนรวม ต้องไม่อยู่ในเขตป่าสงวนแห่งชาติ อุทยานแห่งชาติ พื้นที่รักษาพันธุ์สัตว์ป่าหรือพื้นที่ห้ามล่า ไม่อยู่ในที่เขาหรือภูเขา และไม่ใช่พื้นที่ลาดชันเฉลี่ยตั้งแต่ร้อยละ 35 ขึ้นไปตามนโยบายป่าไม้แห่งชาติ

ถ้าเป็นที่เกาะ หรือเป็นแปลงที่ไม่เคยแจ้งการครอบครอง ต้องมีหลักฐานเก่าอย่าง ส.ค. 1 ใบจอง ใบเหยียบย่ำ น.ค. 3 หรือ ก.ส.น. 5 และผู้ครอบครองต้องมีสิทธิมาก่อนวันที่ 1 ธันวาคม 2497 ซึ่งเป็นวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินเริ่มบังคับใช้ หลักเกณฑ์ทั้งหมดนี้กำหนดไว้ในกฎกระทรวง ฉบับที่ 43 (พ.ศ. 2537) ข้อ 14

ขอออกโฉนดเฉพาะราย ทำอย่างไร เสียเท่าไร

ยื่นคำขอที่สำนักงานที่ดินท้องที่ที่แปลงนั้นตั้งอยู่ แนบบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส หลักฐานการเปลี่ยนชื่อ-สกุลถ้ามี และหลักฐานที่ดินเดิม จากนั้นเจ้าหน้าที่จะนัดวันรังวัด สอบสวนสิทธิ แล้วปิดประกาศแจกโฉนดเป็นเวลา 30 วัน เมื่อครบกำหนดและไม่มีผู้คัดค้าน จึงลงนามและแจกโฉนดให้ผู้ขอ กรณีที่ไม่เคยแจ้งการครอบครอง หรือเนื้อที่เกิน 50 ไร่ ต้องเสนอผู้ว่าราชการจังหวัดอนุมัติก่อน

ค่าใช้จ่ายตามบัญชีของกรมที่ดิน แยกเป็นรายการย่อย ๆ ดังนี้

• ค่าคำขอ แปลงละ 5 บาท
• ค่าประกาศ แปลงละ 10 บาท และค่าปิดประกาศจ่ายให้ผู้ไปปิด แปลงละ 10 บาท
• ค่าธรรมเนียมรังวัด แปลงละ 40 บาท
• ค่าพิสูจน์สอบสวน กรณีมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์เดิม แปลงละ 30 บาท
• ค่าหลักเขตที่ดิน หลักละ 15 บาท หรือหลักละ 50 บาท แล้วแต่ชนิดหลัก
• ค่าป่วยการพนักงานผู้ปกครองท้องที่หรือผู้แทนที่ไปร่วมรังวัด คนละ 50 บาทต่อวัน
• เนื้อที่ไม่เกิน 20 ไร่ คิดแปลงละ 20 บาท ส่วนที่เกินคิดเพิ่มไร่ละ 2 บาท โดยเศษของไร่นับเป็นหนึ่งไร่

รวมแล้วหลักร้อยถึงหลักพันบาทต่อแปลง ขึ้นกับขนาดที่ดินและจำนวนหลักเขตที่ต้องปัก

โฉนดหายหรือชำรุด ขอใบแทนได้

ถ้าโฉนดฉบับเจ้าของหาย ให้ไปแจ้งที่สำนักงานที่ดินซึ่งดูแลแปลงนั้น พร้อมพยานที่เชื่อถือได้อย่างน้อยสองคนไปให้เจ้าหน้าที่สอบสวน สำนักงานที่ดินจะปิดประกาศ และเมื่อครบกำหนด 30 วันโดยไม่มีใครโต้แย้ง จึงเบิกแบบพิมพ์มาสร้างใบแทนให้

ค่าธรรมเนียมออกใบแทนโฉนด ฉบับละ 50 บาท ถ้าไม่สะดวกไปเองแล้วมอบให้คนอื่นไปแทน มีค่ามอบอำนาจเรื่องละ 20 บาท และค่าอากรแสตมป์ปิดใบมอบอำนาจอีกฉบับละ 30 บาท

วันโอนที่สำนักงานที่ดิน เสียอะไรบ้าง

ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนตามปกติคิดร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ และเก็บอย่างต่ำไม่น้อยกว่า 20 บาท ส่วนนิติกรรมที่ไม่มีทุนทรัพย์คิดแปลงละ 50 บาท การโอนมรดกหรือการให้ระหว่างบุพการีกับผู้สืบสันดาน หรือระหว่างคู่สมรส มีอัตราพิเศษต่างหาก

ด้านภาษี อากรแสตมป์คิดจากราคาทุก 200 บาท หรือเศษของ 200 บาท เสีย 1 บาท ถ้าผู้ขายเข้าเงื่อนไขภาษีธุรกิจเฉพาะ จะเสียในอัตราร้อยละ 3.3 ตามราคาประเมินทุนทรัพย์แทน และถ้าผู้ขายเป็นนิติบุคคล ผู้ซื้อต้องหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายร้อยละ 1 ของราคาขายนำส่งด้วย

ช่วงนี้ยังมีส่วนลดอยู่ ประกาศกระทรวงมหาดไทยสองฉบับ ลงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ลดค่าจดทะเบียนโอนและค่าจดจำนองเหลือร้อยละ 0.01 สำหรับบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ ที่ดินพร้อมอาคารเหล่านั้น และห้องชุด โดยราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท วงเงินจำนองก็ไม่เกิน 7 ล้านบาทเช่นกัน ใช้ได้เฉพาะบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย มีผลตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570 รายละเอียดค่าโอนทั้งหมดอ่านต่อได้ที่ ซื้อคอนโดมือสอง ขั้นตอนตั้งแต่จองถึงวันโอน

ซื้อคอนโด ไม่ได้โฉนดที่ดิน แต่ได้ใบอะไร

ห้องชุดไม่มีโฉนดที่ดินเป็นของตัวเอง ที่ดินทั้งผืนยังอยู่ใต้โฉนดใบเดียวของโครงการ ตอนจดทะเบียนอาคารชุด กรมที่ดินจะออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) ให้ทีละห้อง พร้อมบัญชีแสดงอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางของแต่ละห้อง ค่าธรรมเนียมฝั่งโครงการคือ ค่าจดทะเบียนอาคารชุด 2,000 บาท ค่าออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ห้องละ 200 บาท และค่าจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดอีก 2,000 บาท

เวลาซื้อคอนโดมือสอง เอกสารที่ต้องขอดูจึงเป็นหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ไม่ใช่โฉนดที่ดิน ส่วนผู้ซื้อต่างชาติมีเงื่อนไขเพิ่ม ดูได้ที่ ชาวต่างชาติซื้อคอนโดในไทยได้ไหม

เช็กอะไรก่อนวางมัดจำ

• ขอดูโฉนดฉบับจริง ไม่ใช่สำเนา แล้วเทียบเลขโฉนด เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ตำบล อำเภอ และเนื้อที่ กับที่ประกาศขายไว้
• พลิกดูสารบัญจดทะเบียนด้านหลังโฉนด ว่าติดจำนอง ภาระจำยอม หรือมีคำสั่งอายัดค้างอยู่หรือไม่
• เทียบชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์กับบัตรประชาชนของผู้ขาย ถ้าเป็นที่ดินมรดกหรือถือร่วมกันหลายคน ขอดูเอกสารการรับมรดกและหนังสือยินยอมให้ครบ
• ไปตรวจกับต้นฉบับที่สำนักงานที่ดินท้องที่ เพราะฉบับที่สำนักงานเก็บไว้คือใบที่ใช้อ้างอิงเวลามีข้อพิพาท
• ถ้าซื้อด้วยสินเชื่อ ให้เผื่อเวลาประเมินราคาและนัดวันโอนร่วมกับธนาคารล่วงหน้า

บนดูแอสเซ็ท ราคากลางคอนโดประกาศขายในกรุงเทพฯ ตอนนี้อยู่ที่ 8,500,000 บาท จาก 344 ประกาศ ส่วนค่าเช่ากลางอยู่ที่ 29,900 บาทต่อเดือน จาก 585 ประกาศ ดูของจริงได้ที่ บ้านเดี่ยวขาย และ คอนโดขาย