Thailändischer Grundbuchauszug: Was ein Chanote ist und wie man ihn vor dem Kauf prüft

Was ein Chanote ist und wie es sich von schwächeren Papieren unterscheidet

Ein Chanote ist das staatliche Dokument zum Nachweis des Eigentums: Die darauf genannte Person besitzt das Grundstück und darf es verkaufen, verschenken, beleihen oder unterteilen, alles mit gesetzlicher Absicherung. Die Dokumentenfamilie Nor Sor 3 (Nor Sor 3, Nor Sor 3 Kor und Nor Sor 3 Khor) ist stattdessen ein Nutzungszertifikat. Es bestätigt, dass das Land tatsächlich genutzt wird, was nicht mit Eigentum gleichzusetzen ist. Daher werden Grundstücke ohne Chanote meist niedriger bewertet und sind schwieriger zu finanzieren.

Ein Sor Kor 1 ist noch schwächer. Es ist lediglich eine Besitzanzeige, die vor dem Jahr 2497 des thailändischen buddhistischen Kalenders eingereicht wurde. Das Land wechselt den Besitzer durch Übergabe des Besitzes und nicht durch Registrierung, was ein echtes Risiko birgt, obwohl der Inhaber die Ausstellung einer Chanote beantragen kann.

Thailand hat eine Grundbuchgesetzgebung seit dem Ror Sor 127 Landtitelgesetz. Es wurde mehrfach geändert, bevor es in das Bodengesetz aufgenommen wurde, das die Titel bis heute regelt.

Welches Land kann ein Chanote erhalten

Das Land Department legt die Bedingungen fest. Der Antragsteller muss das Grundstück bereits bewohnen und nutzen, und es darf sich nicht um öffentliches Land handeln, wie z. B. Wasserläufe, Autobahnen, Flussuferstreifen oder gemeinschaftliche Weideflächen. Es muss außerhalb von nationalen Waldreservaten, Nationalparks, Wildschutzgebieten und Jagdverbotszonen liegen, darf kein Hügel oder Berg sein und die durchschnittliche Neigung muss unter 35 Prozent liegen, dem in der nationalen Forstpolitik festgelegten Schwellenwert.

Inselgrundstücke und Grundstücke, deren Besetzung nie deklariert wurde, benötigen ältere Nachweise: eine Sor Kor 1-Besetzungsanzeige, ein Reservierungszertifikat, eine Nor Kor 3 oder eine Kor Sor Nor 5. Der Besetzer muss das Recht zudem vor dem 1. Dez. 2497 des thailändischen buddhistischen Kalenders innegehabt haben, dem Tag, an dem das Landgesetz in Kraft trat. Alle diese Kriterien sind in Klausel 14 der Ministerialverordnung Nr. 43 des buddhistischen Jahres 2537 festgelegt.

Beantragung einer Urkunde: Schritte und Gebühren

Reichen Sie den Antrag beim zuständigen Grundbuchamt ein, zusammen mit Ihrem Personalausweis, der Hausregistrierung, der Heiratsurkunde und etwaigen Namensänderungsunterlagen sowie allen bereits vorhandenen Eigentumsnachweisen. Die Beamten legen dann einen Vermessungstermin fest, prüfen den Anspruch und veröffentlichen eine öffentliche Bekanntmachung für 30 Tage. Wenn bis zum Ablauf der Frist niemand Einspruch erhebt, wird die Urkunde unterzeichnet und ausgehändigt. Für Grundstücke, deren Besetzung nie deklariert wurde, sowie für Grundstücke, die größer als 50 Rai sind, ist vorab die Genehmigung des Provinzgouverneurs erforderlich.

Die Gebührenordnung des Land Department gliedert sich wie folgt:

• Antrag: 5 Baht pro Grundstück
• Öffentliche Bekanntmachung: 10 Baht pro Grundstück, plus 10 Baht pro Grundstück für denjenigen, der es veröffentlicht
• Vermessungsgebühr: 40 Baht pro Grundstück
• Untersuchungsgebühr, wenn bereits ein Nutzungszertifikat vorliegt: 30 Baht pro Grundstück
• Grenzmarkierungen: 15 Baht oder 50 Baht je nach Typ
• Aufwandsentschädigung für den lokalen Beamten oder Vertreter, der bei der Vermessung anwesend ist: 50 Baht pro Person und Tag
• Bis zu 20 Rai: 20 Baht pro Grundstück; jeder weitere Rai kostet zusätzlich 2 Baht, wobei ein Teil eines Rai als ganzer Rai zählt.

In der Praxis liegen die Gesamtkosten je nach Grundstücksgröße und Anzahl der erforderlichen Grenzmarkierungen zwischen einigen hundert und einigen tausend Baht pro Grundstück.

Verlorene oder beschädigte Eigentumsurkunde: Ersatzbeschaffung

Wenn die Kopie des Eigentümers verloren geht, melden Sie dies beim zuständigen Grundbuchamt und bringen Sie mindestens zwei glaubwürdige Zeugen mit, die von den Beamten befragt werden können. Das Amt veröffentlicht eine Bekanntmachung, und nach Ablauf von 30 Tagen ohne Einspruch werden die Formulare erstellt und eine Ersatzurkunde ausgestellt.

Die Ersatzkosten betragen 50 Baht pro Kopie. Wenn Sie jemanden an Ihrer Stelle schicken, fügen Sie 20 Baht für die Vollmacht und 30 Baht Stempelsteuer hinzu.

Kosten am Tag der Eigentumsübertragung beim Grundbuchamt

Die Standard-Registrierungsgebühr beträgt 2 Prozent des Schätzwerts, mindestens jedoch 20 Baht. Eine Registrierung ohne angegebenen Wert kostet 50 Baht pro Grundstück. Erbschaften sowie Schenkungen zwischen Eltern und Kindern oder zwischen Ehepartnern unterliegen eigenen Sätzen.

Die Stempelsteuer beträgt 1 Baht für jeweils 200 Baht des Kaufpreises oder einen Teil von 200 Baht. Ein Verkäufer, der der spezifischen Gewerbesteuer unterliegt, zahlt stattdessen 3.3 Prozent des Schätzwerts. Wenn der Verkäufer ein Unternehmen ist, behält der Käufer 1 Prozent des Verkaufspreises als Einkommensteuer ein und führt diese ab.

Aktuell gilt ein Rabatt. Zwei Bekanntmachungen des Innenministeriums vom 30. Juni 2026 senken sowohl die Übertragungsgebühr als auch die Hypothekenregistrierungsgebühr auf 0.01 Prozent für freistehende Häuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser, Geschäftshäuser, das dazugehörige Grundstück sowie Eigentumswohnungen. Der Verkaufspreis und der Schätzwert müssen jeweils bei oder unter 7 Millionen Baht liegen, und die Hypothek darf 7 Millionen Baht nicht überschreiten. Dies gilt nur für thailändische Staatsbürger, die als Privatpersonen kaufen, und die Maßnahme läuft vom 1. Juli 2026 bis zum 30. Juni 2027. Unser vollständiger Leitfaden zu den Kosten am Tag der Übertragung befindet sich unter Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung.

Kauf einer Eigentumswohnung: ein Wohnungstitel, keine Grundstücksurkunde

Eine Eigentumswohnung hat keine eigene Grundstücksurkunde. Das gesamte Gelände unterliegt einem einzigen Chanote, das vom Projekt gehalten wird. Wenn das Gebäude als Eigentumswohnanlage registriert ist, stellt das Grundbuchamt für jede Einheit ein Wohnungseigentumszertifikat, das Or Chor 2, aus, zusammen mit einem Plan, der den Anteil jeder Einheit am Gemeinschaftseigentum ausweist. Seitens des Projekts kostet die Registrierung der Eigentumswohnanlage 2,000 Baht, jedes Einheitszertifikat 200 Baht und die Registrierung der juristischen Person weitere 2,000 Baht.

Wenn Sie eine gebrauchte Eigentumswohnung kaufen, ist das Dokument, nach dem Sie fragen sollten, das Eigentumszertifikat der Einheit, nicht ein Grundbuchauszug. Für ausländische Käufer gelten zusätzliche Bedingungen, dargelegt unter können Ausländer eine Eigentumswohnung in Thailand kaufen.

Was Sie vor der Mietkaution prüfen sollten

• Fragen Sie nach dem Original-Grundbuchauszug, nicht nach einer Kopie, und gleichen Sie die Grundbuchnummer, Flurstücksnummer, Vermessungsseite, den Unterbezirk, Bezirk und die Fläche mit dem Inserat ab
• Drehen Sie das Dokument um und lesen Sie auf der Rückseite das Registrierungsprotokoll für Hypotheken, Dienstbarkeiten oder bestehende Verfügungsbeschränkungen.
• Vergleichen Sie den Namen des Eigentümers mit dem Personalausweis des Verkäufers; bei geerbtem oder gemeinschaftlichem Eigentum fordern Sie die Erbnachweise und die Zustimmung aller Miteigentümer an.
• Überprüfen Sie dies mit der Kopie beim örtlichen Grundbuchamt, da dies die bei Streitigkeiten maßgebliche Kopie ist.
• Wenn Sie mit einem Kredit kaufen, planen Sie Zeit für die Bankbewertung ein und buchen Sie den Übertragungstermin vorab bei der Bank.

Auf DooAsset liegt der mittlere Angebotspreis für eine Eigentumswohnung in Bangkok bei 8,500,000 Baht über 344 Inserate, und die mittlere Miete beträgt 29,900 Baht pro Monat über 585 Inserate. Durchsuchen Sie das echte Angebot unter Häuser zum Verkauf und Eigentumswohnungen zum Verkauf.