Titre de propriété foncière en Thaïlande : qu'est-ce qu'un Chanote et comment le vérifier avant d'acheter

Qu'est-ce qu'un chanote et en quoi diffère-t-il des titres moins officiels

Un chanote est le document délivré par l'État pour prouver la propriété : la personne qui y est nommée possède cette parcelle et peut la vendre, la donner, la hypothéquer ou la diviser, le tout avec la protection de la loi. La famille de titres Nor Sor 3 (Nor Sor 3, Nor Sor 3 Kor et Nor Sor 3 Khor) est quant à elle un certificat d'utilisation. Il confirme que le terrain est effectivement exploité, ce qui n'est pas la même chose que d'en être propriétaire. Par conséquent, les parcelles sans chanote sont généralement évaluées à un prix inférieur et prennent plus de temps à financer.

Un Sor Kor 1 est un titre encore plus précaire. Il s'agit simplement d'une déclaration d'occupation, déposée avant l'année 2497 du calendrier bouddhiste thaïlandais. Ce terrain change de mains par la simple remise de la possession plutôt que par enregistrement, ce qui comporte un risque réel, bien que le détenteur puisse demander l'émission d'un chanote.

La Thaïlande dispose d'une législation sur les titres fonciers depuis la loi sur les titres fonciers Ror Sor 127. Elle a été modifiée à de nombreuses reprises avant d'être intégrée dans le Code foncier qui régit encore les titres aujourd'hui.

Quels terrains peuvent obtenir un chanote

Le Département des terres fixe les conditions. Le demandeur doit déjà occuper et exploiter la parcelle, et celle-ci ne doit pas faire partie d'un domaine public partagé, tel qu'un cours d'eau, une autoroute, une bande riveraine ou un pâturage communal. Elle doit se situer en dehors des réserves forestières nationales, des parcs nationaux, des sanctuaires de faune et des zones de chasse interdites, elle ne doit pas être une colline ou une montagne, et sa pente moyenne doit rester inférieure à 35 pour cent, le seuil fixé par la politique forestière nationale.

Les parcelles insulaires et celles dont l'occupation n'a jamais été déclarée nécessitent des preuves plus anciennes : une déclaration d'occupation Sor Kor 1, un certificat de réservation, un Nor Kor 3 ou un Kor Sor Nor 5. L'occupant doit également avoir détenu ce droit avant le 1 déc. 2497 du calendrier bouddhiste thaïlandais, date de l'entrée en vigueur du Code foncier. Tous ces critères sont définis à l'article 14 du règlement ministériel n° 43 de l'année bouddhiste 2537.

Demande d'un titre foncier : étapes et frais

Déposez la demande auprès du bureau foncier dont dépend la parcelle, munis de votre carte d'identité, de votre livret de maison, de votre certificat de mariage et de tout document de changement de nom, ainsi que des titres fonciers dont vous disposez déjà. Les agents fixent ensuite une date d'arpentage, examinent le droit et affichent un avis public pendant 30 jours. Si personne ne fait d'objection avant la date limite, le titre est signé et remis. Les parcelles dont l'occupation n'a jamais été déclarée et celles de plus de 50 rai nécessitent d'abord l'approbation du gouverneur de la province.

La grille tarifaire du Département des terres se détaille comme suit :

• Demande : 5 bahts par parcelle
• Avis public : 10 baht par parcelle, plus 10 bahts par parcelle pour la personne qui l'affiche
• Frais d'arpentage : 40 baht par parcelle
• Frais d'enquête lorsqu'un certificat d'utilisation existe déjà : 30 baht par parcelle
• Bornes de délimitation : 15 baht ou 50 bahts chacune, selon le type
• Indemnité pour le fonctionnaire local ou le représentant assistant à l'arpentage : 50 baht par personne et par jour
• Jusqu'à 20 rai : 20 bahts par parcelle ; chaque rai supplémentaire ajoute 2 bahts, et une fraction de rai compte pour un rai entier

En pratique, le total varie de quelques centaines à quelques milliers de bahts par parcelle, selon la taille du terrain et le nombre de bornes à installer.

Titre foncier perdu ou endommagé : obtenir un duplicata

Si l'exemplaire du propriétaire est perdu, signalez-le au bureau foncier qui détient la parcelle et amenez au moins deux témoins crédibles que les agents pourront interroger. Le bureau publie un avis et, une fois 30 jours écoulés sans opposition, il établit les formulaires et délivre un titre de remplacement.

Le remplacement coûte 50 baht par exemplaire. Si vous mandatez quelqu'un d'autre à votre place, ajoutez 20 bahts pour la procuration et 30 bahts de droit de timbre sur celle-ci.

Les frais le jour de la signature au bureau foncier

Les frais d'enregistrement standard s'élèvent à 2 pour cent de la valeur estimée, avec un minimum de 20 bahts. Un enregistrement sans valeur déclarée coûte 50 bahts par parcelle. Les transferts par héritage et les donations entre parents et enfants ou entre conjoints disposent de leurs propres tarifs distincts.

Du côté des taxes, le droit de timbre est de 1 baht pour chaque tranche de 200 bahts du prix, ou fraction de 200 bahts. Un vendeur assujetti à la taxe professionnelle spécifique paie quant à lui 3.3 pour cent de la valeur estimée. Lorsque le vendeur est une société, l'acheteur retient 1 pour cent du prix de vente au titre de l'impôt sur le revenu et le reverse.

Une réduction est actuellement en vigueur. Deux annonces du ministère de l'Intérieur datées du 30 juin 2026 réduisent à la fois les frais de transfert et les frais d'enregistrement d'hypothèque à 0.01 pour cent pour les maisons individuelles, les maisons jumelées, les maisons de ville, les shophouses, le terrain sur lequel elles sont construites et les copropriétés. Le prix de vente et la valeur estimée doivent chacun rester inférieurs ou égaux à 7 millions de bahts, et l'hypothèque ne doit pas non plus dépasser 7 millions de bahts. Seuls les citoyens thaïlandais achetant en tant que particuliers y ont droit, et la mesure s'applique du 1 juil. 2026 au 30 juin 2027. Notre guide complet sur les frais de mutation se trouve dans buying a resale condo step by step.

Achat d'un condo : un titre de copropriété et non un titre foncier

Un appartement en copropriété ne dispose pas de son propre titre foncier. L'ensemble du site relève d'un unique chanote détenu par le projet. Lorsque l'immeuble est enregistré en tant que copropriété, le Département des terres délivre un certificat de propriété d'unité, l'Or Chor 2, pour chaque appartement, ainsi qu'un état indiquant la quote-part des parties communes de chaque lot. Pour le promoteur, l'enregistrement de la copropriété coûte 2,000 bahts, chaque certificat d'unité coûte 200 bahts, et l'enregistrement de la personne morale coûte 2,000 bahts supplémentaires.

Par conséquent, lorsque vous achetez un condo dans le cadre d'une revente, le document à demander est le certificat de propriété d'unité, et non un titre foncier. Les acheteurs étrangers sont soumis à des conditions particulières, détaillées dans can foreigners buy a condo in Thailand.

Ce qu'il faut vérifier avant de verser un acompte

• Demandez le titre original et non une photocopie, et vérifiez que le numéro de titre, le numéro de parcelle, la page d'arpentage, le sous-district, le district et la superficie correspondent à l'annonce
• Retournez le document et lisez l'historique des enregistrements au dos pour y repérer d'éventuelles hypothèques, servitudes ou mesures de gel en cours
• Comparez le nom du propriétaire avec la carte d'identité du vendeur ; pour un bien hérité ou en indivision, demandez les actes de succession et le consentement de chaque copropriétaire
• Vérifiez le document auprès du registre original au bureau foncier local, car c'est celui qui fait foi en cas de litige
• Si vous achetez à l'aide d'un prêt, prévoyez du temps pour l'évaluation de la banque et réservez la date de signature avec la banque à l'avance

Sur DooAsset, le prix de vente médian d'un condo à Bangkok est de 8,500,000 bahts pour 344 annonces, et le loyer médian est de 29,900 bahts par mois pour 585 annonces. Parcourez les biens réels dans houses for sale et condos for sale.