Земельный чанот в Таиланде: что это такое и как проверить перед покупкой

Что такое чанот и чем он отличается от менее надежных документов

Чанот — это документ, выдаваемый государством в подтверждение права собственности: лицо, указанное в нем, владеет этим участком и может продавать его, дарить, отдавать в залог или разделять, и все это под защитой закона. Документы семейства Нор Сор 3 (Нор Сор 3, Нор Сор 3 Кор и Нор Сор 3 Кхор) являются, напротив, сертификатами землепользования. Они подтверждают, что земля действительно используется, что не тождественно праву собственности, поэтому участки без чанота обычно оцениваются ниже и дольше оформляются в кредит.

Документ Сор Кор 1 еще менее надежен. Это лишь уведомление о владении, поданное до 2497 года по тайскому буддийскому календарю. Такая земля переходит из рук в руки путем передачи во владение, а не путем регистрации, что сопряжено с реальным риском, хотя владелец может подать заявление на выдачу чанота.

В Таиланде законодательство о правоустанавливающих документах действует со времен закона о земельных титулах Рор Сор 127. В него вносилось множество поправок, прежде чем он был включен в Земельный кодекс, который регулирует права на землю по сей день.

Какая земля может получить чанот

Департамент земель устанавливает условия. Заявитель уже должен занимать участок и использовать его, при этом участок не должен быть общественной землей, такой как водоем, шоссе, полоса вдоль речного берега или общинные пастбища. Он должен находиться за пределами национальных лесных резерватов, национальных парков, заповедников дикой природы и охраняемых природных территорий, не быть холмом или горой, а средний уклон должен оставаться ниже 35 процентов — порог, установленный национальной лесной политикой.

Участки на островах и участки, владение которыми никогда не декларировалось, требуют более старых доказательств: уведомления о владении Сор Кор 1, сертификата бронирования, Нор Сор 3 или Кор Сор Нор 5. Владелец также должен был обладать этим правом до 1 дек. 2497 г. по тайскому буддийскому календарю — дня вступления в силу Земельного кодекса. Все эти критерии изложены в пункте 14 Министерского регламента № 43 буддийского года 2537.

Оформление свидетельства: этапы и сборы

Подайте заявление в земельный отдел по месту нахождения участка, приложив удостоверение личности, домовую книгу, свидетельство о браке и любые документы о смене фамилии, а также имеющиеся у вас документы на землю. Затем чиновники назначают дату межевания, проверяют право и вывешивают публичное уведомление на 30 дней. Если к истечению срока никто не возражает, свидетельство подписывается и выдается. Участки, владение которыми не декларировалось, и участки площадью более 50 рай требуют предварительного одобрения провинциального губернатора.

Тарифная сетка Департамента земель выглядит следующим образом:

• Подача заявления: 5 бат за участок
• Публичное уведомление: 10 бат за участок плюс 10 бат за участок лицу, которое его вывешивает
• Плата за межевание: 40 бат за участок
• Плата за расследование при наличии действующего сертификата землепользования: 30 бат за участок
• Межевые знаки: 15 бат или 50 бат за штуку в зависимости от типа
• Суточные местному чиновнику или представителю, присутствующему при межевании: 50 бат на человека в день
• До 20 рай: 20 бат за участок; каждый последующий рай добавляет 2 бат, а часть рая считается как целый рай

На практике общая сумма составляет от нескольких сотен до нескольких тысяч бат за участок в зависимости от размера земли и количества необходимых знаков.

Утеря или повреждение свидетельства: получение дубликата

Если экземпляр собственника утерян, заявите об этом в земельный отдел, за которым закреплен участок, и привемите как минимум двух заслуживающих доверия свидетелей для допроса чиновниками. Отдел вывешивает объявление, и по истечении 30 дней при отсутствии возражений оформляет бланки и выдает дубликат свидетельства.

Стоимость дубликата составляет 50 бат за копию. Если вы отправляете вместо себя другого человека, добавьте 20 бат за доверенность и 30 бат гербового сбора на нее.

Расходы в день переоформления в земельном отделе

Стандартный регистрационный сбор составляет 2 процентов от оценочной стоимости с минимальным порогом в 20 бат. Регистрация без указания стоимости стоит 50 бат за участок. Передача по наследству, а также дарение между родителями и детьми или между супругами имеют собственные отдельные ставки.

Что касается налогов, гербовый сбор составляет 1 бат за каждые 200 бат стоимости или ее часть 200 бат. Продавец, подпадающий под особый налог на бизнес, вместо этого платит 3.3 процентов от оценочной стоимости. Если продавцом выступает компания, покупатель удерживает 1 процентов от цены продажи в качестве подоходного налога и перечисляет его.

В настоящее время действует скидка. Два заявления Министерства внутренних дел от 30 июн. 2026 г. снижают как регистрационный сбор, так и сбор за регистрацию ипотеки до 0.01 процентов для отдельно стоящих домов, домов с общей стеной, таунхаусов, коммерческих зданий, земли под ними и кондоминиумов. Цена продажи и оценочная стоимость каждая должны быть не выше 7 миллионов бат, а ипотека также не должна превышать 7 миллионов бат. Право имеют только граждане Таиланда, покупающие от своего имени как физические лица, и эта мера действует с 1 июл. 2026 г. по 30 июн. 2027 г.. Наш подробный путеводитель по расходам в день сделки находится в разделе покупка кондоминиума на вторичном рынке шаг за шагом.

Покупка кондоминиума: право на юнит, а не земельный участок

Юнит в кондоминиуме не имеет собственного земельного участка. Весь объект находится под единым чанотом, оформленным на проект. При регистрации здания в качестве кондоминиума Департамент земель выдает свидетельство о праве собственности на юнит, Ор Чор 2, для каждого юнита вместе с ведомостью доли каждого юнита в общее имущество. Со стороны проекта регистрация кондоминиума стоит 2,000 бат, каждое свидетельство на юнит стоит 200 бат, а регистрация юридического лица стоит еще 2,000 бат.

Поэтому при покупке кондоминиума на вторичном рынке документом, который следует запросить, является свидетельство о праве собственности на юнит, а не земельный документ. Для иностранных покупателей действуют дополнительные условия, изложенные в разделе могут ли иностранцы купить кондоминиум в Таиланде.

Что нужно проверить перед внесением залога

• Запросите оригинал свидетельства, а не ксерокопию, и сверьте номер свидетельства, номер участка, страницу межевания, подрайон, район и площадь с объявлением
• Переверните документ и изучите регистрационную запись на обороте на предмет ипотек, сервитутов или любых действующих запретов на отчуждение
• Сравните имя собственника с удостоверением личности продавца; для унаследованной или находящейся в долевой собственности земли запросите документы о праве на наследство и согласие каждого сособственника
• Сверьте документ с мастер-копией в местном земельном отделе, так как именно она принимается во внимание в случае спора
• Если вы покупаете в кредит, заложите время на банковскую оценку и заранее забронируйте дату сделки в банке

На DooAsset средняя запрашиваемая цена за кондоминиум в Бангкоке составляет 8,500,000 бат по 344 объявлениям, а средняя арендная плата — 29,900 бат в месяц по 585 объявлениям. Изучите реальные предложения в разделах дома на продажу и кондоминиумы на продажу.