Escritura de propiedad de Tailandia: qué es un Chanote y cómo comprobarlo antes de comprar

Qué es un chanote y en qué se diferencia de los títulos inferiores

Un chanote es el documento que emite el Estado para acreditar la propiedad: la persona cuyo nombre figura en él es dueña de esa parcela y puede venderla, cederla, hipotecarla o subdividirla, todo ello con el respaldo de la ley. La familia de documentos Nor Sor 3 (Nor Sor 3, Nor Sor 3 Kor y Nor Sor 3 Khor) es, en cambio, un certificado de uso. Confirma que la tierra se está utilizando realmente, lo cual no es lo mismo que ser propietario, por lo que las parcelas sin chanote suelen tasarse a la baja y tardan más en financiarse.

Un Sor Kor 1 es aún más débil. Se trata únicamente de una notificación de ocupación presentada antes del año 2497 del calendario budista tailandés. Dicha tierra cambia de manos mediante la entrega de la posesión en lugar de por registro, lo que conlleva un riesgo real, aunque el titular puede solicitar que se emita un chanote.

Tailandia cuenta con legislación sobre títulos de propiedad desde la ley de tierras de Ror Sor 127. Dicha ley fue modificada en numerosas ocasiones antes de ser integrada en el Código de Tierras que sigue regulando los títulos hoy en día.

Qué terrenos pueden obtener un chanote

El Departamento de Tierras establece las condiciones. El solicitante ya debe ocupar y aprovechar la parcela, y esta no debe ser un terreno de uso público, como un curso de agua, una carretera, una franja ribereña o un terreno de pastoreo comunal. Debe situarse fuera de las reservas forestales nacionales, los parques nacionales, los santuarios de fauna y las zonas de veda de caza; no debe ser una colina o montaña, y su pendiente media debe mantenerse por debajo de 35 por ciento, el umbral fijado en la política forestal nacional.

Las parcelas insulares y aquellas cuya ocupación nunca se declaró requieren pruebas más antiguas: una notificación de ocupación Sor Kor 1, un certificado de reserva, un Nor Kor 3 o un Kor Sor Nor 5. El ocupante también debe haber ostentado el derecho antes del 1 dic 2497 del calendario budista tailandés, el día en que entró en vigor el Código de Tierras. Todos estos criterios se establecen en la cláusula 14 del Reglamento Ministerial n.º 43 del año budista 2537.

Solicitud de un título de propiedad: trámites y tasas

Presente la solicitud en la oficina de tierras correspondiente a la parcela, junto con su documento de identidad, el registro de la casa, el certificado de matrimonio y cualquier documento de cambio de nombre, además de los títulos de propiedad que ya posea. A continuación, los funcionarios fijan una fecha para la medición, examinan el derecho y publican un aviso público durante 30 días. Si nadie presenta objeciones antes de que expire el plazo, el título se firma y se entrega. Las parcelas cuya ocupación nunca se declaró y las de más de 50 rai requieren primero la aprobación del gobernador provincial.

El cuadro de tarifas del Departamento de Tierras se desglosa de la siguiente manera:

• Solicitud: 5 bahts por parcela
• Aviso público: 10 bahts por parcela, más 10 bahts por parcela para quien lo publique
• Tasa de medición: 40 bahts por parcela
• Tasa de investigación cuando ya existe un certificado de uso: 30 bahts por parcela
• Marcadores de límites: 15 bahts o 50 bahts cada uno, según el tipo
• Dietas para el funcionario local o representante que asista a la medición: 50 bahts por persona y día
• Hasta 20 rai: 20 bahts por parcela; cada rai adicional añade 2 bahts, y una fracción de rai cuenta como un rai entero

En la práctica, el total oscila entre unos pocos cientos y unos pocos miles de bahts por parcela, según el tamaño del terreno y la cantidad de mojones que deban colocarse.

Título de propiedad perdido o dañado: obtención de un duplicado

Si se pierde el ejemplar del propietario, comuníquelo en la oficina de tierras que custodia la parcela y aporte al menos dos testigos dignos de crédito para que los funcionarios los interroguen. La oficina publica un aviso y, una vez transcurridos 30 días sin que se presenten objeciones, redacta los formularios y emite un título de reemplazo.

El reemplazo cuesta 50 bahts por copia. Si envía a otra persona en su lugar, añada 20 bahts por el poder y 30 bahts de impuesto de timbre sobre el mismo.

Costes del día de la transmisión en la oficina de tierras

La tasa de inscripción estándar es del 2 por ciento del valor tasado, con un mínimo de 20 bahts. Una inscripción sin valor declarado cuesta 50 bahts por parcela. Las transmisiones por herencia y las donaciones entre padres e hijos o entre cónyuges se rigen por su propia tarifa específica.

En el apartado fiscal, el impuesto de timbre asciende a 1 baht por cada 200 bahts de precio, o fracción de 200 bahts. Un vendedor sujeto al impuesto comercial específico paga en su lugar el 3.3 por ciento del valor tasado. Cuando el vendedor es una empresa, el comprador retiene el 1 por ciento del precio de venta en concepto de impuesto sobre la renta y lo ingresa.

Actualmente hay un descuento en vigor. Dos anuncios del Ministerio del Interior fechados el 30 jun 2026 reducen tanto la tasa de transmisión como la tasa de inscripción de hipoteca al 0.01 por ciento para viviendas unifamiliares, pareadas, adosadas, locales comerciales, el suelo sobre el que se asientan y unidades de condominio. El precio de venta y el valor tasado deben mantenerse cada uno en o por debajo de 7 millones de bahts, y la hipoteca debe mantenerse asimismo dentro de los 7 millones de bahts. Solo los ciudadanos tailandeses que compran como particulares reúnen los requisitos, y la medida se aplica desde el 1 jul 2026 hasta el 30 jun 2027. Nuestra guía completa sobre los costes del día de la transmisión se encuentra en comprar un condominio de segunda mano paso a paso.

Comprar un condominio: un título de propiedad por unidad, no una escritura de suelo

Una unidad de condominio no tiene escritura de suelo propia. Todo el complejo permanece bajo un único chanote titularidad del proyecto. Cuando el edificio se registra como condominio, el Departamento de Tierras emite un certificado de propiedad por unidad, el Or Chor 2, para cada unidad, junto con un plano que muestra la cuota de participación de cada unidad en los elementos comunes. Por parte del proyecto, el registro del condominio cuesta 2,000 bahts, cada certificado de unidad cuesta 200 bahts y el registro de la persona jurídica cuesta otros 2,000 bahts.

Por lo tanto, al comprar un condominio de segunda mano, el documento que debe solicitar es el certificado de propiedad por unidad, no una escritura de suelo. Los compradores extranjeros tienen condiciones adicionales, expuestas en pueden los extranjeros comprar un condominio en Tailandia.

Qué comprobar antes de pagar un depósito

• Solicite la escritura original, no una fotocopia, y compruebe que el número de escritura, el número de parcela, la página de medición, el subdistrito, el distrito y la superficie coinciden con los del anuncio
• Délvuelta la vuelta y lea el registro de inscripciones del reverso para comprobar si existen hipotecas, servidumbres o cualquier orden de embargo vigente
• Compare el nombre del propietario con el documento de identidad del vendedor; en el caso de terrenos heredadados o en copropiedad, solicite los documentos sucesorios y el consentimiento de todos los copropietarios
• Verifíquelo con la copia maestra en la oficina de tierras local, ya que esa es la copia que se toma como referencia en caso de litigio
• Si compra con financiación bancaria, prevea tiempo para la tasación del banco y reserve la fecha de la transmisión con la entidad con antelación

En DooAsset el precio mediano pedido de un condominio en Bangkok es de 8,500,000 bahts en un total de 344 anuncios, y el alquiler mediano es de 29,900 bahts al mes en un total de 585 anuncios. Explore la oferta real en casas en venta y condominios en venta.