泰国土地所有权证：什么是 Chanote 以及购房前如何核查

什么是Chanote，它与效力较弱的土地文件有何区别

Chanote是国家颁发的证明所有权的文件：文件上署名的人拥有该地块，并可在法律支持下进行出售、赠与、抵押或分割。Nor Sor 3系列文件（Nor Sor 3、Nor Sor 3 Kor和Nor Sor 3 Khor）则属于土地使用权证。它仅确认土地正在被使用，这与拥有所有权不同，因此没有Chanote的地块通常估值较低，且融资周期更长。

Sor Kor 1的效力更弱。它仅是佛历2497年之前提交的占有通知。该类土地的转让通过交付占有而非登记进行，这存在实际风险，尽管持有人可以申请签发Chanote。

泰国自Ror Sor 127土地所有权法案以来就有了契据立法。在被纳入至今仍管辖所有权的《土地法典》之前，该法案经过多次修订。

哪些土地可以获得Chanote

土地厅设定了相关条件。申请人必须已经占有并使用该地块，且该地块不得为公共共享土地，如水道、公路、河岸带或公共牧场。它必须位于国家森林保护区、国家公园、野生动物保护区和禁猎区之外，不得为山丘或山脉，且平均坡度必须低于35%，这是国家森林政策设定的阈值。

岛屿地块以及从未申报占有的地块需要更早的证据：Sor Kor 1占有通知、预留证书、Nor Kor 3或Kor Sor Nor 5。占有人还必须在佛历2497年12月1日（即《土地法典》生效之日）之前拥有该权利。所有这些标准均载于佛历2537年第43号部长条例第14条中。

申请契据：步骤与费用

向管辖该地块的土地办公室提交申请，并提供身份证、户口簿、结婚证及任何更名文件，以及您持有的任何土地证据。官员随后会设定测量日期，审查权利，并发布为期30天的公示。如果截止日期前无人提出异议，契据即被签署并移交。从未申报占有的地块以及大于50莱的地块，需要先获得省长的批准。

土地厅的收费标准细分如下：

• 申请费：每个地块5泰铢
• 公示费：每个地块10泰铢，另加负责张贴公示的人员费用10泰铢
• 测量费：每个地块40泰铢
• 已有使用权证的调查费：每个地块30泰铢
• 界桩费：根据类型，每个15泰铢或50泰铢
• 出席测量的当地官员或代表的津贴：每人每天50泰铢
• 不超过20莱：每个地块20泰铢；超过部分每莱增加2泰铢，不足一莱按一莱计算

实际上，总费用从每个地块几百到几千泰铢不等，具体取决于土地面积以及需要安装的界桩数量。

契据丢失或损坏：获取补发件

如果所有者副本丢失，请向管辖该地块的土地办公室报告，并至少带两名可靠的证人供官员询问。办公室会发布公告，在30天内无人提出异议后，将制作表格并签发补发契据。

补发费用为每份50泰铢。如果您委托他人代办，需额外支付20泰铢的授权委托书费用及30泰铢的印花税。

土地办公室过户当天的费用

标准登记费为评估价值的2%，最低收费为20泰铢。无明确价值的登记费用为每个地块50泰铢。继承转让以及父母与子女之间或配偶之间的赠与，适用单独的费率。

在税收方面，印花税为每200泰铢价格收取1泰铢，不足200泰铢部分按此计算。属于特定营业税范畴的卖方需支付评估价值的3.3%。如果卖方为公司，买方需预扣销售价格的1%作为所得税并代缴。

目前有折扣政策。内政部于2026年6月30日发布的两个公告将独立屋、半独立屋、联排别墅、店屋、其土地以及公寓单位的过户费和抵押登记费均降至0.01%。销售价格和评估价值均须在7百万泰铢及以下，抵押贷款金额也须在7百万泰铢以内。仅限以个人身份购买的泰国国民符合条件，该措施有效期为2026年7月1日至2027年6月30日。我们关于过户当天费用的完整指南请见分步购买二手公寓。

购买公寓：单位所有权，而非土地契据

公寓单位没有独立的土地契据。整个项目处于项目方持有的单一Chanote之下。当建筑被登记为公寓时，土地厅会为每个单位签发单位所有权证（Or Chor 2），并附上一份显示每个单位共有财产份额的明细表。在项目方层面，登记公寓的费用为2,000泰铢，每份单位证书费用为200泰铢，登记法人实体另需2,000泰铢。

因此，当您购买二手公寓时，应索要的文件是单位所有权证，而非土地契据。外国买家有额外条件，详见外国人可以在泰国购买公寓吗。

支付定金前需核实的事项

• 索要契据原件而非复印件，并核对契据编号、地块编号、测量页、分区、区和面积是否与房源信息一致
• 翻到背面阅读登记记录，查看是否有抵押、地役权或任何现行的冻结令
• 将所有者姓名与卖方的身份证进行比对；对于继承或共有的土地，要求提供遗嘱认证文件及所有共有人的同意书
• 与当地土地办公室的底档进行核对，因为在发生争议时以该副本为准
• 如果您通过贷款购买，请预留银行估价的时间，并提前与银行预约过户日期

在DooAsset上，曼谷公寓的平均要价为8,500,000泰铢（基于344个房源），平均租金为每月29,900泰铢（基于585个房源）。浏览真实房源请访问出售的房屋和出售的公寓。