タイでの住宅ローン借り換え 2026：時期、費用、メリットはあるか
簡潔な回答
住宅ローンの借り換えとは、現在の銀行との契約を終了し、より低金利の銀行へ移行することを指します。貸し手は最初の3年間に限り繰り上げ返済手数料を課す場合があるため、ほとんどの所有者は3年経過後に移行します。費用は新規の抵当権設定費用で、金額の1%（最大200,000バーツ）となります。減額された0.01%の手数料は適用されません。
DooAssetチームによる記事の要約 · 更新日
借り換えとは何か、いつ実行できるか
タイ中央銀行は借り換えをシンプルに定義しています。既存の貸し手との債務を完済し、より良い条件で新しい貸し手から同額を借り入れることです。実際には、ほぼすべての人が「より低い金利」という一つの理由でこれを行います。
時期は繰り上げ返済手数料という一つのルールによって決まります。中央銀行は、ほぼすべての種類の個人向けローンにおいてこの手数料を禁止しました。住宅ローンは唯一の例外として残っており、貸し手は契約日から最初の3年間は手数料を課すことができます。これは、銀行が「ティーザーレート」と呼ばれる低金利のプロモーション期間を提供している期間であるためです。
したがって、3年が経過する前に移行する場合、違約金が発生する可能性があります。中央銀行自身も、違約金が利息の節約分を上回る場合、借り換えは得策ではないと警告しています。ほとんどの所有者は古い契約の日付から計算し、3年目が終わる2〜3ヶ月前からオファーを集め始めます。
実際の費用について
借り換えは売買ではないため、移転登記手数料や特定の事業税はかかりません。しかし、古い抵当権を抹消し、新しい銀行のために土地局で新しい抵当権を設定する必要があります。
- 抵当権設定：土地局は抵当権設定額の1%を徴収します（上限200,000バーツ）
- 古い抵当権の抹消など、申告価格のない登記は1区画あたり数十バーツかかります
- 新しい銀行が定める評価額、印紙税、団体信用生命保険
- 最初の3年以内に解約する場合の旧銀行からの違約金
今年、多くの人が誤解している点があります。2026年7月1日から2027年6月30日まで適用される0.01%の減額手数料は、借り換えには適用されません。この通知は、売買による所有権移転と同時に行われる抵当権設定にのみ適用されます。売買価格、評価額、抵当権設定額がすべて7百万バーツ以下であり、かつタイの個人である場合に限られます。銀行の変更には所有権の移転が伴わないため、抵当権設定手数料は通常の1%となります。
概算：新しい抵当権設定手数料は、借り換える残高の1%に加え、評価費用と保険料です。新しい金利が年率で少なくとも1%低ければ、初年度で元が取れます。
ベンチマークとしての2026の政府系銀行による借り換えプラン
GH Bankの借り換え商品は、民間銀行のオファーを比較する際の有用な基準となります。その第一の目的が、他の金融機関が保有する土地建物やコンドミニアムの抵当権を解除することだからです。
| ケース | 1年目 | 2年目 | 3〜6年目 |
|---|---|---|---|
| 銀行の条件で加入する団体信用生命保険 | 1.75% | 2.75% | MRRマイナス2.495% |
| 保険なし、または条件外の保険 | 2.25% | 3.25% | MRRマイナス1.995% |
比較すべき数値は初年度の金利ではなく、契約期間全体の実質金利です。銀行の試算例（1百万バーツを20年で返済）では、保険条件を満たした場合、給与振込口座利用者は3.96%、一般の個人利用者は4.16%となり、保険なしの場合はそれぞれ4.23%と4.44%に上昇します。
期限：申し込みは2026年12月30日まで、承認と登記は2027年1月29日までに完了する必要があります。期間は3〜40年で、借り手の年齢と期間の合計が70歳を超えてはなりません（裁判官や検察官など、60歳以降に退職するグループは75歳）。銀行は予算枠に達し次第、早期に受付を終了する場合があります。
カードローンや個人債務も対象か？一本化について
真の負担が住宅ローン金利ではなく他の高金利債務である場合、中央銀行は個人債務を住宅ローンに組み込むことを認めています。ルール：既存の住宅ローン金利を引き上げてはならず、組み込まれる個人債務の金利は、プロモーション期間終了後の住宅ローン金利に年率2%を上乗せした額を超えてはなりません。これは新しい銀行への借り換えと同時に手配可能です。
DooAssetにおける市場の状況
借り換え額は今日の市場価値と照らし合わせて検討する必要があります。新しい銀行は担保をゼロから評価し直すためです。現在当サイトに掲載されている物件：バンコクの販売用コンドミニアム423件（中央値7,900,000バーツ）、賃貸用コンドミニアム802件（中央値月額28,500バーツ）。
場所ごとの実際の数字はバンコクの販売用コンドミニアムで確認し、コンドミニアムの賃料と比較してください。新しい返済額が同等物件の賃料を大幅に上回る場合は、交渉の余地があります。
借り換え前のチェックリスト
- 古い契約書を開き、署名日と繰り上げ返済条項を確認する
- 抵当権抹消予定日時点のローン残高を問い合わせる
- 少なくとも3行から書面で金利見積もりを取り、初年度金利ではなく実質金利を比較する
- 抵当権設定費用、評価手数料、保険料を移動コストに加え、年間利息削減額で割って損益分岐点を算出する
- まずは現在の銀行に相談する。少額の手数料で金利を引き下げるリテンション契約に応じる銀行も多い
- 新しい銀行は新規ローンと同様の審査を行うため、収入証明書や明細書を準備しておく
- 抵当権抹消と新しい抵当権設定の登記を、同じ日に土地局で予約する
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最終更新日 · DooAssetチーム執筆 · 数値は日々の掲載状況により変動する可能性があります
情報源
- ธนาคารแห่งประเทศไทย — มาตรการสนับสนุนการรีไฟแนนซ์และการรวมหนี้ ()
- ธนาคารแห่งประเทศไทย — สิทธิของลูกหนี้ที่ควรรู้ ()
- กรมที่ดิน — ค่าธรรมเนียม ภาษี และอากรในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ()
- กรมที่ดิน — มาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนและจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ ()
- ธนาคารอาคารสงเคราะห์ — สินเชื่อบ้านสุขสันต์ ปี 2569 ()
DooAssetデータチームがに上記情報源と照合済み · 本記事の全数値は、情報源またはDooAssetの物件情報に基づいています
