Refinancement d'un prêt immobilier en Thaïlande 2026 : quand, combien, est-ce rentable
Courte réponse
Refinancer un prêt immobilier consiste à le clôturer auprès de votre banque actuelle pour en souscrire un autre à un taux plus bas. Les prêteurs peuvent appliquer des frais de remboursement anticipé uniquement au cours des trois premières années, de sorte que la plupart des propriétaires effectuent cette démarche après la troisième année. Le coût correspond aux nouveaux frais de hypothèque, soit 1% du montant et au maximum 200,000 bahts ; le tarif réduit de 0.01% ne s'applique pas.
Résumé de cet article par l'équipe DooAsset · Mis à jour le
Qu'est-ce que le refinancement et quand pouvez-vous le faire
La Banque de Thaïlande définit le refinancement simplement : vous soldez la dette auprès de votre prêteur actuel et empruntez le même montant auprès d'un nouveau prêteur à de meilleures conditions. En pratique, presque tout le monde le fait pour une seule raison : obtenir un taux d'intérêt plus bas.
Le moment idéal est régi par une seule règle : les frais de remboursement anticipé. La banque centrale a interdit ces frais sur presque tous les types de prêts aux particuliers. Les prêts immobiliers constituent la seule exception subsistante : un prêteur peut encore en facturer au cours des trois premières années suivant la date de signature, car c'est la période durant laquelle les banques accordent le taux promotionnel bas connu sous le nom de taux d'appel.
Par conséquent, si vous déménagez avant la fin de la troisième année, attendez-vous à une pénalité, et la banque centrale elle-même prévient que le refinancement peut ne pas être rentable lorsque cette pénalité dépasse les intérêts économisés. La plupart des propriétaires comptent à partir de la date de leur ancien contrat et commencent à recueillir des offres deux ou trois mois avant la fin de la troisième année.
Combien cela coûte réellement
Le refinancement n'étant pas une vente, il n'y a pas de frais de mutation ni de taxe professionnelle spécifique. Cependant, l'ancienne hypothèque doit être levée et une nouvelle hypothèque enregistrée pour la nouvelle banque auprès du bureau foncier.
- Enregistrement de l'hypothèque : le Département des Terres facture 1% du montant de l'hypothèque, plafonné à 200,000 bahts
- Les enregistrements sans valeur déclarée, tels que la mainlevée de l'ancienne hypothèque, coûtent quelques dizaines de bahts par parcelle
- Estimation, droits de timbre et assurance décès-invalidité, selon les exigences de la nouvelle banque
- Une pénalité de l'ancienne banque si vous êtes toujours dans les trois premières années
Voici ce que les gens comprennent mal cette année. Le taux réduit de 0.01% en vigueur du 1 juil. 2026 au 30 juin 2027 ne couvre pas le refinancement. L'avis n'attribue le taux d'hypothèque réduit qu'à une hypothèque enregistrée dans le même acte qu'un transfert de vente, avec le prix de vente, la valeur estimée et l'hypothèque tous égaux ou inférieurs à 7 millions de bahts, et uniquement pour les personnes physiques de nationalité thaïlandaise. Le changement de banque n'impliquant aucun transfert de propriété, les frais d'hypothèque sont donc les frais ordinaires de 1%.
Calcul rapide : les nouveaux frais d'hypothèque s'élèvent à 1% du solde transféré, plus les frais d'évaluation et d'assurance. Si le nouveau taux est inférieur d'au moins 1% par an, vous êtes rentré dans vos frais dès la première année.
Une offre de refinancement d'une banque publique en 2026, à titre de référence
Le produit de refinancement de GH Bank constitue un point de repère utile pour les offres des banques commerciales, car son premier objectif déclaré est le rachat d'une hypothèque sur un terrain avec bâtiment, ou sur un condominium, détenue par un autre établissement financier.
| Cas | Année 1 | Année 2 | Années 3-6 |
|---|---|---|---|
| Assurance décès-invalidité souscrite aux conditions de la banque | 1.75% | 2.75% | MRR moins 2.495% |
| Sans assurance, ou avec une assurance hors de ces conditions | 2.25% | 3.25% | MRR moins 1.995% |
Le chiffre à comparer n'est pas le taux de la première année mais le taux d'intérêt effectif sur l'ensemble du contrat. L'exemple type de la banque, portant sur 1 million de bahts remboursés sur 20 ans, donne 3.96% pour les emprunteurs bénéficiant d'un accord d'entreprise et 4.16% pour les emprunteurs particuliers ordinaires lorsque la condition d'assurance est remplie, pour s'élever à 4.23% et 4.44% sans celle-ci.
Délais : les demandes se terminent le 30 déc. 2026, et l'approbation ainsi que l'enregistrement doivent être effectués d'ici le 29 janv. 2027. La durée va de 3 à 40 ans, et l'âge de l'emprunteur plus la durée ne doit pas dépasser 70 ans, ou 75 pour les catégories qui partent à la retraite plus tard que 60, telles que les juges et les procureurs. La banque peut clore le dispositif par anticipation une fois l'enveloppe épuisée.
Des dettes de carte de crédit et personnelles aussi ? Regroupez-les
Si le véritable poids n'est pas le taux du prêt immobilier mais d'autres dettes à taux élevé, la banque centrale autorise l'intégration des dettes de particuliers dans le prêt immobilier. Les règles : le taux du prêt immobilier existant ne peut pas être augmenté, et les dettes de particuliers regroupées ne peuvent pas se voir appliquer un taux supérieur au taux du prêt immobilier après la période promotionnelle majoré de 2% par an. Cela peut être organisé en même temps qu'un changement de banque.
À quoi ressemble le marché sur DooAsset
Le montant que vous refinancez doit être évalué par rapport au marché actuel, car la nouvelle banque évalue la garantie à partir de zéro. Parmi les annonces ouvertes sur notre site aujourd'hui : 423 condos à vendre à Bangkok avec une médiane de 7,900,000 bahts, et 802 condos à louer avec une médiane de 28,500 bahts par mois.
Consultez les chiffres réels par emplacement sur condos à vendre à Bangkok et comparez-les avec locations de condos. Si la nouvelle mensualité est nettement supérieure au loyer d'un bien comparable, il reste une marge de négociation.
Liste de contrôle avant de changer
- Ouvrez l'ancien contrat et lisez la date de signature ainsi que la clause de remboursement anticipé
- Demandez le solde restant dû à la date à laquelle vous prévoyez de racheter
- Rassez des offres de taux écrites d'au moins trois banques et comparez le taux effectif, et non le taux de la première année
- Ajoutez les frais d'hypothèque, l'évaluation et l'assurance au coût du déménagement, puis divisez par l'intérêt annuel économisé pour trouver le seuil de rentabilité
- Interrogez d'abord votre banque actuelle ; beaucoup réduiront le taux dans le cadre d'un accord de fidélisation moyennant de petits frais
- Préparez les documents de revenus et les relevés, car la nouvelle banque instruit le dossier comme un nouveau prêt
- Réservez la mainlevée et la nouvelle inscription hypothécaire au bureau foncier le même jour
À lire ensuite
Dernière mise à jour le · rédigé par l'équipe DooAsset · les chiffres peuvent varier au fil des ouvertures et fermetures d'annonces quotidiennes
Sources
- ธนาคารแห่งประเทศไทย — มาตรการสนับสนุนการรีไฟแนนซ์และการรวมหนี้ ()
- ธนาคารแห่งประเทศไทย — สิทธิของลูกหนี้ที่ควรรู้ ()
- กรมที่ดิน — ค่าธรรมเนียม ภาษี และอากรในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ()
- กรมที่ดิน — มาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนและจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ ()
- ธนาคารอาคารสงเคราะห์ — สินเชื่อบ้านสุขสันต์ ปี 2569 ()
Faits vérifiés auprès des sources ci-dessus par l'équipe de données de DooAsset le · chaque chiffre de cet article provient d'elles ou des annonces sur DooAsset
