在泰国进行房屋贷款转按揭 2026：何时进行、成本及是否值得

什么是转按揭，以及何时可以进行

泰国银行对转按揭的描述很简单：您结清现有贷款机构的债务，并以更优惠的条款从新贷款机构借入相同金额。实际上，几乎所有人都是为了一个原因：更低的利率。

时间点由一个单一规则决定，即 提前还款费。中央银行已禁止对几乎所有类型的零售贷款收取此费用。住房贷款是仅存的例外：贷款机构仍可在签署之日起的前三年内收取此费用，因为这是银行提供被称为“诱导利率”的低促销利率的窗口期。

因此，如果您在第三年结束前转按揭，请预料会有罚款。中央银行也警告称，当罚款金额大于节省的利息时，转按揭可能并不划算。大多数业主从旧合同签署之日起计算，并在第三年结束前两到三个月开始收集报价。

实际成本是多少

转按揭不是买卖，因此没有过户费，也没有特定营业税。但是，旧的抵押权必须解除，并需在土地厅为新银行 登记新的抵押权。

• 抵押登记：土地厅收取抵押金额的 1%，最高上限为 200,000 泰铢
• 无申报价值的登记（如解除旧抵押权）每块地仅需几十泰铢
• 由新银行设定的评估费、印花税和信用人寿保险
• 如果您仍在最初三年内，需支付旧银行的罚款

以下是今年人们的误区。从 2026年7月1日 到 2027年6月30日 实施的 0.01% 减免费率 不涵盖转按揭。该通知仅将折扣抵押费率提供给与买卖过户同时登记的抵押，且售价、评估价值和抵押金额均在 7 百万泰铢及以下，且仅限泰国自然人。更换银行不涉及所有权转移，因此抵押登记费为常规的 1%。

粗略计算：新的抵押登记费为您转入余额的 1%，加上评估费和保险费。如果新利率每年至少低 1%，那么即使在第一年内您也能回本。

以 2026 的国有银行转按揭方案作为基准

GH Bank 的转按揭产品是商业银行报价的有用标尺，因为其首要宗旨是解除由其他金融机构持有的土地及建筑物或公寓单位的抵押。

值得比较的数字不是第一年的利率，而是整个合同期内的 实际利率。银行自身的测算示例显示，在 1 百万泰铢、期限 20 年的情况下，满足保险条件时，工资发放计划借款人的利率为 3.96%，普通零售借款人为 4.16%；若不满足条件，则分别升至 4.23% 和 4.44%。

截止日期：申请于 2026年12月30日 截止，审批及登记必须在 2027年1月29日 前完成。期限为 3 至 40 年，借款人年龄加上贷款期限不得超过 70 岁，或对于退休较晚的群体（如法官和检察官）为 75 岁，退休时间晚于 60。一旦额度用完，银行可能会提前结束该计划。

信用卡和个人债务也可以合并吗？

如果真正的负担不是房贷利率，而是其他高息债务，中央银行允许将零售债务合并到住房贷款中。规则如下：现有房贷利率不得提高，且合并的零售债务利率不得超过促销期后的房贷利率加每年 2%。这可以与转按揭同时办理。

DooAsset 上的市场概况

您申请的再融资额度应参考当前市场情况，因为新银行会重新评估抵押物价值。根据我们网站今日开放的房源：曼谷有423套公寓出售，中位价为7,900,000泰铢；有802套公寓出租，月租金中位数为28,500泰铢。

通过曼谷公寓出售查看各区域的真实数据，并与公寓租金进行比较。如果新的分期付款额远高于同类单位的租金，则仍有议价空间。

转贷前检查清单

1. 打开旧合同，阅读签署日期和提前还款条款
2. 询问您计划赎回之日的未偿还余额
3. 收集至少三家银行的书面利率报价，并比较实际利率，而非首年利率
4. 将抵押贷款费用、评估费和保险费计入转贷成本，然后除以每年节省的利息，以找到盈亏平衡点
5. 先询问您当前的银行；许多银行会以少量费用通过保留协议降低利率
6. 准备好收入证明和流水，因为新银行会像处理新贷款一样进行承保
7. 预约在同一天于土地厅办理抵押解除和新抵押登记

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