Рефинансирование ипотечного кредита в Таиланде 2026: когда, стоимость, стоит ли оно того

Что такое рефинансирование и когда его можно проводить

Банк Таиланда описывает рефинансирование просто: вы закрываете долг перед текущим кредитором и берете ту же сумму у нового кредитора на лучших условиях. На практике почти все делают это по одной причине — ради более низкой процентной ставки.

Сроки определяются одним правилом — штрафом за досрочное погашение. Центральный банк запретил эту комиссию почти по всем видам розничных кредитов. Жилищные кредиты остались единственным исключением: кредитор все еще может взимать ее в течение первых трех лет с даты подписания, поскольку это период, когда банки предоставляют низкую промоставку, известную как тизерная ставка.

Поэтому, если вы переходите в другой банк до истечения третьего года, ожидайте штрафа, и сам центральный банк предупреждает, что рефинансирование может не окупиться, если этот штраф превышает сэкономленные проценты. Большинство собственников отсчитывают срок от даты в своем старом договоре и начинают собирать предложения за два-три месяца до окончания третьего года.

Во сколько реально обходится этот день

Рефинансирование — это не продажа, поэтому здесь нет платы за переход права собственности и специального налога на хозяйственную деятельность. Но старую ипотеку необходимо снять с обременения, а в земельном департаменте должна быть зарегистрирована новая ипотека для нового банка.

• Регистрация ипотеки: Департамент земель взимает 1% от суммы ипотеки с ограничением в 200,000 бат
• Регистрации без указанной стоимости, такие как снятие обременения по старой ипотеке, стоят десятки бат за участок
• Оценка, пошлина и страхование жизни заемщика, устанавливаемые новым банком
• Штраф от старого банка, если вы все еще находитесь в пределах первых трех лет

Вот в чем люди ошибаются в этом году. Сниженная комиссия в размере 0.01%, действующая с 1 июл. 2026 г. по 30 июн. 2027 г., не распространяется на рефинансирование. В уведомлении льготная ставка ипотеки предоставляется только для ипотеки, зарегистрированной в рамках того же акта, что и передача права собственности при продаже, причем цена продажи, оценочная стоимость и ипотека равны или не превышают 7 млн бат, и только для физических лиц — граждан Таиланда. Смена банка не предполагает перехода права собственности, поэтому комиссия за ипотеку составляет стандартные 1%.

Приблизительный расчет: комиссия за новую ипотеку составляет 1% от переносимого остатка долга плюс оценка и страхование. Если новая ставка ниже как минимум на 1% в год, вы выходите в ноль уже в первый год.

Предложение рефинансирования от государственного банка в 2026 в качестве ориентира

Продукт рефинансирования GH Bank служит полезным ориентиром для предложений коммерческих банков, поскольку его первая заявленная цель — погашение ипотеки на землю с постройкой или на квартиру в кондоминиуме, находящуюся в другом финансовом учреждении.

Сравнивать стоит не ставку первого года, а эффективную процентную ставку за весь срок договора. Собственный расчетный пример банка для 1 млн бат, выплачиваемых в течение 20 лет, дает 3.96% для заемщиков, получающих зарплату на счет в банке, и 4.16% для обычных розничных заемщиков при соблюдении условий страхования, увеличиваясь до 4.23% и 4.44% без него.

Сроки: прием заявок заканчивается 30 дек. 2026 г., а одобрение и регистрация должны быть завершены до 29 янв. 2027 г.. Срок составляет от 3 до 40 лет, причем возраст заемщика плюс срок кредита не должны превышать 70 лет или 75 для категорий, выходящих на пенсию позже 60, таких как судьи и прокуроры. Банк может досрочно закрыть программу после исчерпания лимита выделенных средств.

Есть также кредитные карты и потребительские долги? Объедините их

Если реальной нагрузкой является не ипотечная ставка, а другие высокопроцентные долги, центральный банк разрешает включать розничные долги в жилищный кредит. Правила: ставка по существующему жилищному кредиту не может быть повышена, а на привлеченный розничный долг не может начисляться ставка выше ставки по жилищному кредиту после окончания льготного периода плюс 2% годовых. Это можно оформить одновременно с переходом в новый банк.

Как рынок выглядит на DooAsset

Сумму рефинансирования следует оценивать по текущему рынку, так как новый банк оценивает залог с нуля. Из актуальных объявлений на нашем сайте: 423 кондо на продажу в Bangkok с медианной ценой 7,900,000 бат и 802 кондо в аренду с медианной ценой 28,500 бат в месяц.

Проверьте реальные цифры по локации на странице кондо на продажу в Bangkok и сравните их с арендой кондо. Если новый платеж существенно превышает аренду аналогичного объекта, все еще есть пространство для торга.

Чек-лист перед переходом

1. Откройте старый договор и проверьте дату подписания и пункт о предоплате
2. Запросите остаток задолженности на дату, когда планируете погашение
3. Соберите письменные предложения по ставке не менее чем от трех банков и сравните эффективную ставку, а не ставку первого года
4. Добавьте комиссию за ипотеку, оценку и страховку к затратам на смену банка, затем разделите на годовую экономию по процентам, чтобы найти точку безубыточности
5. Сначала обратитесь в свой нынешний банк; многие снижают ставку по программе ретеншна за небольшую плату
6. Подготовьте документы о доходах и выписки, так как новый банк рассматривает заявку как новый кредит
7. Запишитесь на снятие обременения и регистрацию новой ипотеки в земельном департаменте на один и тот же день

Читайте далее

• Ипотечный кредит GH Bank: специальная ставка, заявки до конца года
• Покупка кондо на вторичном рынке: от бронирования до дня передачи
• Оценочная стоимость земли: как проверить и для чего она нужна