รีไฟแนนซ์บ้าน 2569: ทำได้เมื่อไหร่ เสียค่าอะไร คุ้มไหม

รีไฟแนนซ์บ้านคืออะไร ทำได้ตอนไหน

ธนาคารแห่งประเทศไทยอธิบายสั้น ๆ ว่า การรีไฟแนนซ์คือการปิดหนี้ก้อนเดิมกับเจ้าหนี้รายเดิม แล้วไปกู้ก้อนใหม่กับเจ้าหนี้รายใหม่ที่ให้เงื่อนไขดีกว่า โดยเหตุผลที่คนทำกันมากที่สุดคือดอกเบี้ยที่ถูกลง

จังหวะที่ทำได้คุ้มถูกกำหนดด้วยกติกาข้อเดียว คือ ค่าปรับปิดหนี้ก่อนกำหนด (prepayment fee) ปัจจุบัน ธปท. ห้ามเก็บค่าปรับนี้กับสินเชื่อรายย่อยเกือบทุกประเภทแล้ว เหลือข้อยกเว้นเดียวคือสินเชื่อบ้าน ที่ยังเก็บได้ใน 3 ปีแรกนับจากวันเซ็นสัญญา เพราะเป็นช่วงที่ธนาคารให้ดอกเบี้ยโปรโมชัน (teaser rate) ต่ำเป็นพิเศษ

แปลเป็นภาษาคนผ่อนบ้าน: ถ้าย้ายก่อนครบ 3 ปี มีโอกาสโดนค่าปรับ และ ธปท. เตือนไว้ตรง ๆ ว่าการย้ายอาจไม่คุ้ม ถ้าค่าปรับก้อนนี้แพงกว่าดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ ส่วนใหญ่จึงนับวันเซ็นสัญญาเดิมแล้วเริ่มหาข้อเสนอใหม่ล่วงหน้าราว 2-3 เดือนก่อนครบปีที่ 3

ค่าใช้จ่ายวันรีไฟแนนซ์ ตัวที่คนลืมคิด

รีไฟแนนซ์ไม่ใช่การซื้อขาย จึงไม่มีค่าโอน ไม่มีภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ต้องไถ่ถอนจำนองเดิมและ จดจำนองใหม่ ให้ธนาคารใหม่ที่สำนักงานที่ดิน

• ค่าจดทะเบียนจำนอง กรมที่ดินเก็บ 1% ของวงเงินจำนอง เพดานสูงสุด 200,000 บาท
• ค่าจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์ (เช่น ไถ่ถอน) หลักสิบบาทต่อแปลง
• ค่าประเมินหลักประกัน ค่าอากร และเบี้ยประกันคุ้มครองสินเชื่อ แล้วแต่ธนาคารใหม่กำหนด
• ค่าปรับจากธนาคารเดิม ถ้ายังไม่พ้นช่วง 3 ปีแรก

จุดที่เข้าใจผิดกันมากในปีนี้: มาตรการลดค่าธรรมเนียมเหลือ 0.01% ที่ใช้อยู่ตั้งแต่ 1 ก.ค. 2569 ถึง 30 มิ.ย. 2570 ไม่ครอบคลุมการรีไฟแนนซ์ เพราะประกาศกำหนดว่าส่วนลดฝั่งจำนองให้เฉพาะการจำนองที่เกิดขึ้นพร้อมกับการโอนซื้อขายในคราวเดียวกัน ราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนองต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท และผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย การย้ายธนาคารเฉย ๆ ไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ จึงจ่ายค่าจดจำนองเต็ม 1% ตามปกติ

คิดเร็ว ๆ ค่าจดจำนองใหม่เท่ากับ 1% ของวงเงินที่ยกไปธนาคารใหม่ บวกค่าประเมินและเบี้ยประกัน ถ้าดอกเบี้ยใหม่ต่ำลงได้ปีละ 1% ขึ้นไป ปีเดียวก็คืนทุน

ตัวอย่างข้อเสนอรีไฟแนนซ์ของรัฐ ปี 2569

สินเชื่อบ้านสุขสันต์ของ ธอส. เป็นตัวตั้งต้นที่ดีสำหรับเทียบกับข้อเสนอของธนาคารพาณิชย์ เพราะวัตถุประสงค์ข้อแรกคือไถ่ถอนจำนองที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุดจากสถาบันการเงินอื่น

ตัวเลขที่ควรดูมากกว่าดอกเบี้ยปีแรกคือ ดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดสัญญา (EIR) ธนาคารคำนวณตัวอย่างไว้บนสมมติฐานวงเงิน 1 ล้านบาท ผ่อน 20 ปี ได้ 3.96% สำหรับลูกค้าสวัสดิการ และ 4.16% สำหรับลูกค้ารายย่อย เมื่อทำประกันตามเงื่อนไข ถ้าไม่ทำประกันจะขยับเป็น 4.23% และ 4.44%

เงื่อนไขเวลา: ยื่นคำขอกู้ได้ถึง 30 ธ.ค. 2569 และต้องอนุมัติพร้อมทำนิติกรรมภายใน 29 ม.ค. 2570 ระยะเวลากู้ตั้งแต่ 3 ปีถึง 40 ปี อายุผู้กู้บวกระยะเวลากู้ต้องไม่เกิน 70 ปี (กลุ่มที่เกษียณช้ากว่า 60 ปี เช่น ข้าราชการตุลาการและอัยการ ใช้เพดาน 75 ปี) ธนาคารสงวนสิทธิ์ปิดโครงการก่อนกำหนดถ้าเต็มวงเงิน

มีหนี้บัตร หนี้ส่วนบุคคลด้วย ใช้วิธีรวมหนี้

ถ้าภาระจริงไม่ได้อยู่ที่ดอกเบี้ยบ้าน แต่อยู่ที่หนี้ดอกเบี้ยสูงก้อนอื่น ธปท. มีช่องทางรวมหนี้รายย่อยเข้ากับสินเชื่อบ้าน กติกาคือดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านเดิมต้องไม่ถูกปรับขึ้น ส่วนหนี้รายย่อยที่ยกมารวม คิดได้ไม่เกินดอกเบี้ยบ้านหลังพ้นช่วงโปรโมชัน บวกอีก 2% ต่อปี ทำพร้อมกับการรีไฟแนนซ์ไปธนาคารใหม่ได้

ราคากลางบน DooAsset

วงเงินที่จะรีไฟแนนซ์ควรเทียบกับราคาตลาดวันนี้ เพราะธนาคารใหม่ประเมินหลักประกันใหม่ทั้งหมด ข้อมูลจากประกาศที่เปิดอยู่บนเว็บเราวันนี้: คอนโดขายในกรุงเทพฯ 423 ประกาศ ราคากลาง 7,900,000 บาท ส่วนคอนโดเช่า 802 ประกาศ ค่าเช่ากลาง 28,500 บาทต่อเดือน

ดูราคาจริงรายทำเลได้ที่ คอนโดขายทั่วกรุงเทพฯ และเทียบกับ ค่าเช่าคอนโด ถ้าค่างวดใหม่สูงกว่าค่าเช่าห้องแบบเดียวกันมาก แปลว่ายังต่อรองได้อีก

เช็กลิสต์ก่อนย้ายธนาคาร

1. เปิดสัญญาเดิม ดูวันเซ็นและเงื่อนไขค่าปรับปิดก่อนกำหนด
2. ขอยอดหนี้คงเหลือ ณ วันที่ตั้งใจจะไถ่ถอน
3. ขอใบเสนอดอกเบี้ยจากธนาคารใหม่อย่างน้อย 3 แห่ง แล้วเทียบที่ EIR ไม่ใช่ดอกเบี้ยปีแรก
4. บวกค่าจดจำนอง ค่าประเมิน เบี้ยประกัน เข้าไปในต้นทุนย้าย แล้วหารด้วยดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ต่อปี เพื่อดูจุดคืนทุน
5. ถามธนาคารเดิมก่อนด้วย หลายแห่งยอมลดดอกเบี้ยให้ (retention) โดยเสียแค่ค่าธรรมเนียมเล็กน้อย
6. เตรียมเอกสารรายได้และสเตทเมนต์ให้พร้อม เพราะธนาคารใหม่อนุมัติเหมือนกู้ใหม่
7. นัดวันไถ่ถอนและจดจำนองใหม่ที่สำนักงานที่ดินวันเดียวกัน

อ่านต่อ

• สินเชื่อบ้าน ธอส. ดอกเบี้ยพิเศษ ยื่นถึงสิ้นปี
• ซื้อคอนโดมือสอง ขั้นตอนตั้งแต่จองถึงวันโอน
• ราคาประเมินที่ดิน เช็คอย่างไร ใช้ทำอะไร