태국 주택담보대출 대환대출 2026: 시기, 비용, 가치 여부

대환대출이란 무엇이며 언제 가능한가

태국 중앙은행은 대환대출을 간단하게 설명합니다. 기존 대출 기관의 부채를 상환하고 새로운 대출 기관에서 더 나은 조건으로 동일한 금액을 빌리는 것입니다. 실제로 거의 모든 사람이 더 낮은 금리를 위해 이를 수행합니다.

시기는 중도상환수수료라는 단 하나의 규칙에 의해 결정됩니다. 중앙은행은 거의 모든 종류의 소매 대출에 대해 이 수수료를 금지했습니다. 주택담보대출은 유일한 예외로, 대출 기관은 계약일로부터 첫 3년 동안은 수수료를 부과할 수 있습니다. 이는 은행이 티저 금리라고 알려진 낮은 프로모션 금리를 제공하는 기간이기 때문입니다.

따라서 3년이 지나기 전에 이동하면 위약금이 발생할 수 있으며, 중앙은행은 위약금이 절감되는 이자보다 클 경우 대환대출이 이득이 되지 않을 수 있다고 경고합니다. 대부분의 소유자는 기존 계약일을 기준으로 3년이 끝나기 2~3개월 전부터 제안을 수집하기 시작합니다.

실제 소요 비용

대환대출은 매매가 아니므로 양도세나 특정 사업세는 없습니다. 그러나 기존 담보대출을 해지하고 토지국에서 새 은행을 위해 새로운 담보대출을 등록해야 합니다.

• 담보대출 등록: 토지국은 담보대출 금액의 1%를 부과하며, 최대 200,000바트로 제한됩니다.
• 기존 담보대출 해지와 같이 신고 가액이 없는 등록은 필지당 수십 바트의 비용이 듭니다.
• 새 은행이 설정하는 감정 평가, 인지세 및 주택담보대출 신용생명보험
• 첫 3년 이내인 경우 기존 은행의 위약금

올해 사람들이 잘못 알고 있는 점입니다. 2026년 7월 1일부터 2027년 6월 30일까지 적용되는 0.01% 감면 수수료는 대환대출을 포함하지 않습니다. 이 공지는 매매와 동시에 등록되는 담보대출에 대해서만 할인된 담보대출 요율을 제공하며, 매매가, 감정가, 담보대출액이 모두 7백만 바트 이하이고 태국인 개인인 경우에만 해당합니다. 은행 변경은 소유권 이전을 수반하지 않으므로 담보대출 수수료는 일반적인 1%입니다.

대략적인 계산: 새로운 담보대출 수수료는 이전하는 잔액의 1%에 감정 평가 및 보험료를 더한 금액입니다. 새로운 금리가 연간 최소 1% 낮다면 첫해 내에 손익분기점에 도달합니다.

기준점으로서의 2026 국영 은행 대환대출 상품

GH Bank의 대환대출 상품은 시중 은행 제안을 비교하는 유용한 척도입니다. 첫 번째 명시된 목적이 다른 금융 기관이 보유한 건물 부지 또는 콘도미니엄 유닛의 담보대출을 해지하는 것이기 때문입니다.

비교해야 할 숫자는 첫해 금리가 아니라 전체 계약 기간에 걸친 실질 이자율입니다. 1백만 바트를 20년에 걸쳐 상환하는 은행의 자체 예시를 보면, 보험 조건을 충족할 경우 급여 이체 고객은 3.96%, 일반 소매 고객은 4.16%이며, 미충족 시 각각 4.23%와 4.44%로 상승합니다.

마감일: 신청은 2026년 12월 30일에 마감되며, 승인 및 등록은 2027년 1월 29일까지 완료되어야 합니다. 기간은 3에서 40년이며, 차주의 연령과 기간을 합산하여 70세를 초과해서는 안 됩니다. 단, 판사나 검사와 같이 60세 이후 은퇴하는 그룹은 75세까지 가능합니다. 은행은 할당량이 소진되면 조기에 상품을 마감할 수 있습니다.

카드 및 개인 대출도 함께? 통합 대출

실질적인 부담이 담보대출 금리가 아니라 다른 고금리 대출이라면, 중앙은행은 소매 대출을 주택담보대출로 통합하는 것을 허용합니다. 규칙은 다음과 같습니다. 기존 주택담보대출 금리는 인상될 수 없으며, 통합된 소매 대출은 프로모션 기간 이후 주택담보대출 금리에 연 2%를 더한 금액보다 높은 금리를 부과할 수 없습니다. 이는 새 은행으로 이동할 때 함께 처리할 수 있습니다.

DooAsset에서 보는 시장 현황

재융자 금액은 오늘날의 시장 상황에 비추어 판단해야 합니다. 새로운 은행은 담보 가치를 처음부터 다시 평가하기 때문입니다. 현재 저희 사이트에 등록된 매물: 방콕 매매 콘도 423개(중위가 7,900,000 ฿), 방콕 임대 콘도 802개(월 중위가 28,500 ฿).

방콕 매매 콘도의 위치별 실제 수치를 확인하고 콘도 임대와 비교해 보세요. 새로운 할부금이 유사한 유닛의 임대료보다 훨씬 높다면, 아직 협상의 여지가 있습니다.

전환 전 체크리스트

1. 기존 계약서를 열어 계약 체결일과 선불 조항을 확인하세요.
2. 상환 예정일에 맞춘 대출 잔액 증명서를 요청하세요
3. 최소 세 곳 이상의 은행에서 서면 금리 제안을 받아 첫해 금리가 아닌 실질 금리를 비교하세요
4. 모기지 수수료, 감정 평가비, 보험료를 이전 비용에 합산한 후 연간 절감 이자로 나누어 손익분기점을 계산하세요
5. 먼저 현재 거래 중인 은행에 문의하세요. 많은 은행이 소정의 수수료를 받고 금리를 낮춰주는 리텐션(Retention) 상품을 제공합니다.
6. 새로운 은행은 신규 대출처럼 심사하므로 소득 증빙 서류와 명세서를 미리 준비하세요
7. 토지국에서의 기존 대출 말소와 신규 모기지 설정을 같은 날로 예약하세요

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