Refinanciación de un préstamo hipotecario en Tailandia 2026: cuándo, costo y si vale la pena

Qué es la refinanciación y cuándo se puede hacer

El Banco de Tailandia describe la refinanciación de manera sencilla: usted liquida la deuda con su prestamista actual y pide prestado el mismo monto a un nuevo prestamista en mejores condiciones. En la práctica, casi todo el mundo lo hace por un solo motivo: una tasa de interés más baja.

El momento oportuno está marcado por una sola regla: la comisión por cancelación anticipada. El banco central ha prohibido esta comisión en casi todo tipo de préstamos minoristas. Los préstamos para vivienda son la única excepción que queda: un prestamista aún puede cobrarla durante los primeros tres años a partir de la fecha de firma, porque esa es la ventana en la que los bancos ofrecen la baja tasa promocional conocida como tasa teaser.

Por lo tanto, si se muda antes de que se cumpla el tercer año, espere una penalización, y el propio banco central advierte que la refinanciación puede no ser rentable cuando dicha penalización sea mayor que el interés que se ahorra. La mayoría de los propietarios cuentan a partir de la fecha de su contrato antiguo y empiezan a recopilar ofertas dos o tres meses antes de que finalice el tercer año.

Cuánto cuesta realmente el día del trámite

La refinanciación no es una venta, por lo que no hay impuesto de transferencia ni impuesto comercial específico. Sin embargo, la hipoteca antigua debe cancelarse y se debe registrar una nueva hipoteca para el nuevo banco en la oficina de tierras.

• Registro de hipoteca: el Departamento de Tierras cobra el 1% del monto de la hipoteca, con un tope de 200,000 baht
• Los registros sin valor declarado, como la cancelación de la hipoteca antigua, cuestan decenas de baht por parcela
• Tasación, impuesto de timbres y seguro de protección de pagos, según los fije el nuevo banco
• Una penalización del banco anterior si todavía se encuentra dentro de los primeros tres años

Esto es lo que la gente entiende mal este año. La tarifa reducida del 0.01% vigente desde el 1 jul 2026 hasta el 30 jun 2027 no cubre la refinanciación. El aviso otorga la tasa hipotecaria con descuento únicamente a una hipoteca registrada en el mismo acto que una transferencia por venta, con el precio de venta, el valor tasado y la hipoteca iguales o inferiores a 7 millones de baht, y solo para personas físicas tailandesas. Cambiarse de banco no implica transferencia de propiedad, por lo que la tarifa de la hipoteca es la ordinaria del 1%.

Aritmética aproximada: la nueva tarifa de hipoteca es el 1% del saldo que transfiere, más la tasación y el seguro. Si la nueva tasa es al menos un 1% más baja al año, ya cubre los gastos durante el primer año.

Una oferta de refinanciación de la banca estatal en 2026 como punto de referencia

El producto de refinanciación de GH Bank es un parámetro útil para las ofertas de los bancos comerciales, porque su primer propósito declarado es liberar una hipoteca sobre un terreno con edificio, o sobre una unidad de condominio, en manos de otra institución financiera.

La cifra que vale la pena comparar no es la tasa del primer año, sino la tasa de interés efectiva de todo el contrato. El ejemplo práctico del propio banco, sobre 1 millón de baht a devolver en 20 años, da un 3.96% para prestatarios con nómina domiciliada y un 4.16% para prestatarios minoristas ordinarios cuando se cumple la condición del seguro, subiendo al 4.23% y al 4.44% sin él.

Plazos: las solicitudes cierran el 30 dic 2026, y la aprobación junto con el registro deben realizarse antes del 29 ene 2027. El plazo va de 3 a 40 años, y la edad del prestatario más el plazo no debe superar los 70 años, o 75 para grupos que se jubilan más tarde de los 60, como jueces y fiscales. El banco puede cerrar el programa anticipadamente una vez que se agote la asignación.

¿También tiene deudas de tarjetas y personales? Consolidarlas

Si la carga real no es la tasa de la hipoteca, sino otras deudas con intereses altos, el banco central permite agrupar las deudas minoristas dentro del préstamo hipotecario. Las reglas: no se puede subir la tasa del préstamo hipotecario existente, y a la deuda minorista incorporada no se le puede cobrar más que la tasa del préstamo hipotecario después del período promocional más el 2% anual. Se puede organizar junto con el cambio a un nuevo banco.

Cómo se ve el mercado en DooAsset

El monto que refinancies debe evaluarse en función del mercado actual, ya que el nuevo banco valora la garantía desde cero. De los anuncios disponibles hoy en nuestro sitio: 423 condos en venta en Bangkok con una mediana de 7,900,000 ฿, y 802 condos en alquiler con una mediana de 28,500 ฿ al mes.

Consulta los números reales por ubicación en condos en venta en Bangkok y compáralos con los alquileres de condos. Si la nueva cuota se sitúa muy por encima del alquiler de una unidad comparable, todavía hay margen para negociar.

Lista de verificación antes de cambiar

1. Abre el contrato anterior y lee la fecha de firma y la cláusula de pago anticipado
2. Solicita el saldo pendiente a fecha de la redención prevista
3. Recopila ofertas de tipos por escrito de al menos tres bancos y compara el tipo efectivo, no el del primer año
4. Suma la comisión de hipoteca, la tasación y el seguro al coste del traslado, luego divide entre el interés anual ahorrado para hallar el punto de equilibrio
5. Pregunta primero a tu banco actual; muchos rebajarán el tipo mediante una oferta de retención por una pequeña comisión
6. Ten listos los documentos de ingresos y extractos, ya que el nuevo banco lo tramita como un préstamo nuevo
7. Reserva la cancelación y el registro de la nueva hipoteca en la oficina de tierras el mismo día

Leer a continuación

• Préstamo hipotecario de GH Bank: tipo especial, solicitudes hasta fin de año
• Comprar un condo de segunda mano, desde la reserva hasta el día de la transferencia
• Precios de tasación de la tierra: cómo consultarlos y para qué sirven