Umschuldung eines Immobilienkredits in Thailand 2026: Wann, Kosten, lohnt es sich?

Was eine Umschuldung ist und wann sie möglich ist

Die Bank of Thailand beschreibt die Umschuldung einfach: Sie lösen die Schuld bei Ihrem bestehenden Kreditgeber ab und nehmen bei einem neuen Kreditgeber den gleichen Betrag zu besseren Konditionen auf. In der Praxis tut dies fast jeder aus einem Grund: einem niedrigeren Zinssatz.

Der Zeitpunkt wird durch eine einzige Regel bestimmt, die Vorfälligkeitsentschädigung. Die Zentralbank hat diese Gebühr für fast alle Arten von Privatkrediten verboten. Immobilienkredite sind die einzige Ausnahme: Ein Kreditgeber darf sie noch während der ersten drei Jahre ab dem Unterzeichnungsdatum erheben, da dies der Zeitraum ist, in dem Banken den niedrigen Aktionszins, den sogenannten Teaser-Zins, anbieten.

Wenn Sie also vor Ablauf des dritten Jahres wechseln, müssen Sie mit einer Strafe rechnen. Die Zentralbank warnt selbst davor, dass sich eine Umschuldung möglicherweise nicht auszahlt, wenn diese Strafe höher ist als die Zinsersparnis. Die meisten Eigentümer zählen ab dem Datum ihres alten Vertrags und beginnen zwei oder drei Monate vor Ablauf des dritten Jahres mit dem Einholen von Angeboten.

Was der Vorgang tatsächlich kostet

Eine Umschuldung ist kein Verkauf, daher fallen keine Übertragungsgebühr und keine spezifische Gewerbesteuer an. Die alte Hypothek muss jedoch gelöscht und eine neue Hypothek für die neue Bank beim Grundbuchamt eingetragen werden.

• Hypothekeneintragung: Das Grundbuchamt berechnet 1% des Hypothekenbetrags, gedeckelt auf 200,000 Baht
• Eintragungen ohne deklarierten Wert, wie die Löschung der alten Hypothek, kosten einige zehn Baht pro Grundstück
• Bewertung, Stempelsteuer und Restschuldversicherung, wie von der neuen Bank festgelegt
• Eine Strafe der alten Bank, falls Sie sich noch innerhalb der ersten drei Jahre befinden

Hier ist, was dieses Jahr oft falsch verstanden wird. Die reduzierte Gebühr von 0.01%, die vom 1. Juli 2026 bis zum 30. Juni 2027 gilt, deckt keine Umschuldungen ab. Der Hinweis gewährt den ermäßigten Hypothekenzins nur für eine Hypothek, die im selben Vorgang wie eine Eigentumsübertragung eingetragen wird, bei der der Verkaufspreis, der Schätzwert und die Hypothek jeweils bei oder unter 7 Millionen Baht liegen, und nur für thailändische natürliche Personen. Ein Bankwechsel beinhaltet keine Eigentumsübertragung, daher beträgt die Hypothekengebühr die üblichen 1%.

Grobe Rechnung: Die neue Hypothekengebühr beträgt 1% des übertragenen Saldos, zuzüglich Bewertung und Versicherung. Wenn der neue Zinssatz mindestens 1% pro Jahr niedriger ist, sind Sie bereits im ersten Jahr im Plus.

Ein Umschuldungsangebot einer Staatsbank in 2026 als Richtwert

Das Umschuldungsprodukt der GH Bank ist ein nützlicher Maßstab für Angebote von Geschäftsbanken, da ihr erster genannter Zweck die Ablösung einer Hypothek auf Grundstücke mit Gebäuden oder auf Eigentumswohnungen ist, die bei einem anderen Finanzinstitut gehalten werden.

Die Zahl, die es zu vergleichen gilt, ist nicht der Zinssatz für das erste Jahr, sondern der effektive Zinssatz über die gesamte Vertragslaufzeit. Das Rechenbeispiel der Bank für 1 Millionen Baht bei einer Laufzeit von 20 Jahren ergibt 3.96% für Kreditnehmer mit Gehaltsüberweisung und 4.16% für normale Privatkreditnehmer, wenn die Versicherungsbedingung erfüllt ist, und steigt auf 4.23% bzw. 4.44% ohne diese.

Fristen: Anträge müssen bis zum 30. Dez. 2026 eingereicht werden, und Genehmigung sowie Eintragung müssen bis zum 29. Jan. 2027 abgeschlossen sein. Die Laufzeit beträgt 3 bis 40 Jahre, und das Alter des Kreditnehmers plus Laufzeit darf 70 Jahre nicht überschreiten, bzw. 75 für Gruppen, die später als 60 in den Ruhestand gehen, wie Richter und Staatsanwälte. Die Bank kann das Programm vorzeitig schließen, sobald die Mittel ausgeschöpft sind.

Auch Kreditkarten- und Privatkredite? Zusammenfassen

Wenn die eigentliche Belastung nicht der Hypothekenzins, sondern andere hochverzinsliche Schulden sind, erlaubt die Zentralbank, Privatkredite in den Immobilienkredit zu integrieren. Die Regeln: Der Zinssatz für den bestehenden Immobilienkredit darf nicht erhöht werden, und für die einbezogenen Privatkredite darf nicht mehr als der Immobilienkreditzins nach der Aktionsphase zuzüglich 2% pro Jahr berechnet werden. Dies kann zusammen mit einem Wechsel zu einer neuen Bank arrangiert werden.

Wie der Markt auf DooAsset aussieht

Der Betrag, den Sie umschulden, sollte im Verhältnis zum heutigen Markt betrachtet werden, da die neue Bank die Sicherheit von Grund auf neu bewertet. Aus den heute auf unserer Website verfügbaren Angeboten: 423 Eigentumswohnungen zum Verkauf in Bangkok mit einem Median von 7,900,000 ฿ sowie 802 Eigentumswohnungen zur Miete mit einem Median von 28,500 ฿ pro Monat.

Überprüfen Sie die tatsächlichen Zahlen nach Standort unter Eigentumswohnungen zum Verkauf in Bangkok und vergleichen Sie diese mit Mietwohnungen. Wenn die neue Rate deutlich über der Miete für eine vergleichbare Einheit liegt, besteht noch Verhandlungsspielraum.

Checkliste vor dem Wechsel

1. Öffnen Sie den alten Vertrag und lesen Sie das Unterzeichnungsdatum sowie die Klausel zur vorzeitigen Rückzahlung
2. Fragen Sie den ausstehenden Saldo zum Datum der geplanten Ablösung ab
3. Holen Sie schriftliche Zinsangebote von mindestens drei Banken ein und vergleichen Sie den effektiven Jahreszins, nicht den Zinssatz für das erste Jahr
4. Addieren Sie die Hypothekengebühr, die Bewertung und die Versicherung zu den Wechselkosten und teilen Sie diese durch die jährliche Zinsersparnis, um den Break-Even-Punkt zu ermitteln
5. Fragen Sie zuerst bei Ihrer aktuellen Bank nach; viele senken den Zinssatz gegen eine geringe Gebühr im Rahmen einer Retention-Vereinbarung
6. Halten Sie Einkommensnachweise und Kontoauszüge bereit, da die neue Bank den Antrag wie ein neues Darlehen prüft
7. Vereinbaren Sie die Ablösung und die neue Hypothekenregistrierung beim Land Office für denselben Tag

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