Bangkok hat 65,300 unverkaufte Eigentumswohnungen, 25,700 davon bezugsfertig

Wie groß ist der Überhang an Eigentumswohnungen in Bangkok?

Der Bericht von Cushman & Wakefield Thailand zum dritten Quartal 2026 über den Eigentumswohnungsmarkt in Bangkok liefert Käufern die Zahlen, die sie kennen sollten, bevor sie eine Immobilienmesse zum Jahresende besuchen.

• Marktweiter unverkaufter Bestand: 65,300 Einheiten im Wert von etwa 370,000 Millionen Baht
• Fertiggestellt und bezugsfertig: rund 25,700 Einheiten, oder 40 Prozent des verbleibenden Bestands
• Neue Projekte in Q3 2026: etwa 4,876 Einheiten, doppelt so viele wie im zweiten Quartal
• Neue Projekte in den ersten neun Monaten: 14,377 Einheiten, ein Anstieg von 6 Prozent gegenüber dem Vorjahr

Die Zahl 25,700 ist der Kern der Geschichte. Eine fertiggestellte Einheit ohne Eigentümer kostet den Bauträger täglich Geld durch Zinsen, Hausgeld und Grundsteuern. Deshalb bringen die letzten Wochen des Jahres eine Welle nach der anderen an Preissenkungen und Werbeaktionen, die darauf abzielen, fertiggestellte Einheiten zu verkaufen.

Für jeden, der kaufbereit ist und eine Kreditzusage erhalten kann, ist dies die vorteilhafte Seite des Marktes. Eine bezugsfertige Einheit bedeutet, dass Sie die tatsächliche Wohnung sehen, die reale Größe messen, den echten Ausblick prüfen, nach echten Lecks suchen und das tatsächliche Hausgeld erfahren können, bevor Sie sich festlegen, anstatt von einer Musterwohnung zu kaufen.

Überschwemmungen haben die Beurteilung von Standorten durch Käufer verändert

Die andere Hälfte desselben Berichts befasst sich mit dem Verhalten. Cushman & Wakefield Thailand erwartet, dass die starken Regenfälle und Überschwemmungen in diesem Jahr in Bangkok und den umliegenden Provinzen dazu führen werden, dass Käufer das Standortrisiko wesentlich stärker gewichten, vor allem drei Dinge: die Hochwassergeschichte des Gebiets, die Höhe des Geländes und die eigene Entwässerung des Projekts.

Warat Sirisakdanukul, Senior Manager für Kapitalmärkte und Investitionen bei der Firma, argumentiert, dass diese Runde nicht jeden Preis in hochwassergefährdeten Gebieten drücken wird. Stattdessen wird sich eine Preiskluft zwischen Immobilien mit hohem Hochwasserrisiko und Immobilien mit einem funktionierenden Hochwasserschutzmanagement auftun. Kurz gesagt, die Frage verschiebt sich von „welche Gebiete überschwemmen“ zu „welche Projekte können mit Wasser umgehen“.

Grundstücks- und Wohnungseigentümern, die betroffen waren, rät der Bericht davon ab, aus reiner Sorge überstürzt zu verkaufen. Es ist besser, die Hochwassergeschichte und die Schutzmaßnahmen vollständig zusammenzustellen, da klare Informationen es einem Käufer oder Bauträger ermöglichen, das Risiko zu bewerten, was den Wert besser schützt, als ohne Informationen zu verkaufen.

Medianpreise bei DooAsset

Zahlen aus den auf DooAsset am 19. Okt. 2026 offenen Angeboten, nützlich für einen Realitätscheck vor der Verhandlung:

• Eigentumswohnungen zum Kauf in ganz Bangkok: Median 7,850,000 Baht aus 426 Angeboten, wobei die untere Markthälfte bei 4,960,000 Baht beginnt – siehe Eigentumswohnungen zum Kauf in Bangkok
• Eigentumswohnungen zur Miete in ganz Bangkok: Median 28,500 Baht pro Monat aus 800 Angeboten – siehe Eigentumswohnungen zur Miete in Bangkok
• Nach Gebiet, Median-Kaufpreis: Asok 13,900,000 Baht · Huai Khwang 5,600,000 Baht
• Nach Gebiet, Median-Miete: Asok 30,000 Baht · Huai Khwang 22,000 Baht · Bang Na 13,000 Baht

Die Lücke zwischen dem Median und der unteren Markthälfte ist groß, da innerstädtische Einheiten in zweistelliger Millionenhöhe und Vororteinheiten nahe zwei Millionen in derselben stadtweiten Zahl enthalten sind. Ein Vergleich innerhalb eines Gebiets bei ähnlicher Größe ergibt eine Zahl, mit der Sie tatsächlich verhandeln können.

Die Immobilienmesse zum Jahresende, 29. Okt. bis 1. Nov. 2026

Dieser Stapel an bezugsfertigem Bestand trifft zeitgleich mit der 50. House and Condo Expo ein, die vom 29. Okt. bis 1. Nov. 2026, 10 bis 8 Uhr, im Queen Sirikit National Convention Center, Halle 8 auf der LG-Ebene stattfindet. Die Organisatoren haben sich ein Ziel von mehr als 10,000 Millionen Baht Umsatz auf der Messe gesetzt. Es ist der einzige Ort, um Projekte und Kreditkonditionen verschiedener Kreditgeber an einem einzigen Tag zu vergleichen.

Checkliste vor dem Kauf einer bezugsfertigen Immobilie

1. Vergleichen Sie den Preis pro Quadratmeter innerhalb desselben Gebäudes, nicht mit dem Listenpreis des Bauträgers. Ein Rabatt bedeutet nur dann etwas, wenn er immer noch besser ist als die Wiederverkaufsangebote in den oberen Stockwerken.
2. Fragen Sie nach dem vergangenen Hausgeld und den Rechnungen für den Instandhaltungsfonds. Eine bezugsfertige Einheit in einem vor Jahren fertiggestellten Gebäude kann Rückstände oder einen bei der Übertragung fälligen Instandhaltungsfonds aufweisen.
3. Fragen Sie nach der Hochwassergeschichte des Gebiets und der Entwässerung des Projekts. Achten Sie darauf, wo sich der Technikraum, die Aufzüge und die Tiefgarage befinden, da diese zuerst überfluten.
4. Bestätigen Sie Ihren tatsächlichen Kreditbetrag, bevor Sie eine Reservierungsgebühr zahlen. Holen Sie sich eine Vorabgenehmigung von mindestens zwei Banken, da die Zinsaktionen auf einer Messe von der Bank kommen, nicht vom Projekt.
5. Planen Sie die vollen Kosten für den Übertragungstag ein: Übertragungsgebühr, Hypothekenregistrierung, Stempelsteuer und Versicherung ergeben zusammen eine Pauschalsumme, die viele Käufer vergessen.
6. Wenn Ihr Kredit dieses Jahr nicht genehmigt wird, vergleichen Sie ihn mit der Miete. Die durchschnittliche Miete in Bangkok von 28,500 Baht pro Monat ist in vielen Fällen immer noch günstiger als die monatliche Rate für eine Einheit zum Medianpreis von 7,850,000 Baht.

Weiterführende Informationen

• Die 50. House and Condo Expo 2026: Termine, Veranstaltungsort und Vorbereitung
• Der neue Preisindex für Eigentumswohnungen und Wohnsiedlungen für das dritte Quartal
• Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung, von der Reservierung bis zur Eigentumsübertragung
• Eigentumswohnung mieten oder kaufen: Vergleich von tatsächlichen Mieten mit Angebotspreisen