曼谷有 65,300 套未售出公寓，其中 25,700 套已可办理过户
简短回答
仲量联行（Cushman & Wakefield）泰国报告称，截至 2026 年第三季度末，曼谷有 65,300 套未售出公寓单位，价值约 370,000 百万泰铢，其中约 25,700 套（即 40%）已完工并可办理过户。开发商正在降价以清理库存，而今年的洪水使买家在考察地段时更加谨慎。
DooAsset团队文章摘要 · 更新于
曼谷公寓库存积压有多严重
仲量联行（Cushman & Wakefield）泰国关于曼谷公寓市场 2026 年第三季度的报告，为买家提供了在参加年终房产展前值得了解的数据。
- 全市场未售出： 65,300 套，价值约 370,000 百万泰铢
- 已完工并可过户： 约 25,700 套，占剩余库存的 40%
- 2026 年第 3 季度新推盘： 约 4,876 套，是第二季度的两倍
- 前九个月新推盘： 14,377 套，同比增长 6%
25,700 这个数字是故事的核心。一套无人居住的现房每天都在消耗开发商的利息、物业费以及土地和建筑税。这就是为什么年底最后几周会出现一波又一波旨在清理现房的降价和促销活动。
对于准备好购买且能获得贷款批准的人来说，这是市场的有利一面。现房意味着在签约前，你可以看到真实的房间、测量实际尺寸、检查真实景观、寻找漏水隐患并了解真实的物业费，而不是购买样板间。
洪水改变了买家评估地段的方式
该报告的另一半内容关于行为。仲量联行（Cushman & Wakefield）泰国预计，今年曼谷及周边省份的强降雨和洪水将使买家更加重视地段风险，尤其是三点：该地区的洪水历史、地势高度以及项目自身的排水系统。
该机构资本市场与投资高级经理 Warat Sirisakdanukul 认为，这一轮波动不会导致所有易涝地区的价格下跌。相反，洪水风险高与具备有效防洪管理的物业之间将出现价格差距。简而言之，问题从“哪些地区会淹水”转变为“哪些项目能应对洪水”。
对于受灾的土地所有者和业主，报告建议不要仅因担忧而急于出售。最好整理完整的洪水历史和防护措施，因为清晰的信息能让买家或开发商对风险进行定价，这比在毫无信息的情况下出售更能保护价值。
DooAsset 上的中位价格
DooAsset 于 2026年10月19日 公开的房源数据，在谈判前可作为现实参考：
- 曼谷在售公寓： 中位数 7,850,000 泰铢，来自 426 个房源，市场下半部分起价为 4,960,000 泰铢 — 查看 曼谷在售公寓
- 曼谷出租公寓： 中位数 28,500 泰铢/月，来自 800 个房源 — 查看 曼谷出租公寓
- 按区域划分，销售价格中位数： Asok 13,900,000 泰铢 · Huai Khwang 5,600,000 泰铢
- 按区域划分，租金中位数： Asok 30,000 泰铢 · Huai Khwang 22,000 泰铢 · Bang Na 13,000 泰铢
中位数与市场下半部分之间的差距很大，因为价值数千万的市中心单位和近两百万的郊区单位被计入同一个城市数据中。在同一区域内比较相似面积的单位，才能得到真正可用于谈判的数字。
年终房产展，10月29日 至 2026年11月1日
这批现房库存恰逢第 50 届房产博览会，于 10月29日 至 2026年11月1日，10am 至 8pm 在诗丽吉王后国家会议中心（Queen Sirikit National Convention Center）LG 层 8 号展厅举行。主办方设定的展会销售目标超过 10,000 百万泰铢。这是在一天内比较多个项目和多家银行贷款条款的最佳场所。
抢购现房前的检查清单
- 比较同一栋楼内的每平方米单价，而不是参考开发商的标价。折扣只有在比楼上转售单位更便宜时才有意义。
- 索取过往物业费和维修基金账单。 多年前完工的大楼里的现房可能存在欠费或过户时需缴纳的维修基金。
- 询问该地区的洪水历史和项目的排水情况。 查看机房、电梯和地下停车场的位置，因为这些地方最先被淹。
- 在支付定金前确认你的实际贷款额度。 至少从两家银行获得预批，因为展会上的利率优惠来自银行，而非项目方。
- 预算过户当天的全部费用： 过户费、抵押登记费、印花税和保险费加在一起是一笔许多买家会忽略的费用。
- 如果今年贷款未获批，请对比租金。 在许多情况下，曼谷 28,500 泰铢/月的租金中位数仍低于 7,850,000 泰铢中位价单位的月供。
延伸阅读
最后更新于 · 由DooAsset团队撰写 · 数据可能随每日房源上下架而变动
来源
- ฐานเศรษฐกิจ — น้ำท่วมกทม.ตัวแปรคนเลือกซื้อคอนโด ชี้ Q3/69 เปิดโครงการใหม่พุ่งเท่าตัว4,876 ยูนิตเทียบQ2 ()
- กรุงเทพธุรกิจ — คอนโด กทม. ตั้งรับมรสุม 3 เด้ง 'น้ำท่วม-กำลังซื้อหด-สต็อกล้น' ()
- HOMEDAY — 洪水改变了曼谷人的居住心态，曼谷公寓库存积压 3.7 千亿泰铢 ()
- ผู้จัดการออนไลน์ — อสังหาฯส่งสัญญาณฟื้น 3 ส.ผนึกกำลังจัดงานมหกรรมบ้านฯปลุกดีมานด์ปลายปี ()
DooAsset 数据团队于 根据上述来源核实事实 · 本文中的所有数据均来自这些来源或 DooAsset 房源信息
