賃貸借契約および住宅売買の印紙税 2026：納税義務者、金額、罰則について

印紙税とは何か、なぜ賃借人や購入者に関係するのか

印紙税は所得ではなく文書に対して課されます。歳入法には、文書の種類ごとに税額、納税義務者、印紙の消印義務者が定められた表があります。住宅に直接関わる項目は、土地または建物の賃貸借契約と、登録された不動産譲渡の際に発行される領収書の2つです。

金額が少額に見えるため、多くの人が軽視しがちです。しかし、第118条に基づき、印紙税が完納され消印がなされていない契約書は、完納されるまで民事訴訟において証拠として使用することが法律で禁じられています。家賃滞納で訴訟を起こしたい、あるいは敷金を保持したい貸主は、この事実に気づくのが遅すぎることがほとんどです。

賃貸借契約：金額と納税義務者

税率は賃料 1,000バーツごとに 1バーツで、端数は 1バーツとして計算されます。これは月額ではなく、契約期間全体の賃料と権利金（キーマネー）の合計に基づいて算出されます。法律上、納税義務は貸主にありますが、印紙の消印を行うのは賃借人です。

• 契約期間が明記されていない場合、法律上は3年とみなされ、3年分の賃料に基づいて印紙税が算出されます。
• 契約期間終了後、貸主が承知の上で異議を唱えず賃借人が居住を継続し、新たな契約書が作成されない場合、旧契約は更新されたものとみなされ、その日から30日以内に印紙税を納付する必要があります。
• 稲作、畑作、果樹園のための土地賃貸借は免除されます。

現在DooAssetに掲載されているコンドミニアムの賃料中央値は月額 28,000バーツで、賃貸物件数は 788件です（すべての賃貸物件を見る）。この条件で3年契約を結ぶと、契約期間全体の賃料は 1,000,000バーツを超えます。これが重要な境界線となり、賃料が 1,000,000バーツ以上の契約は印紙の貼付ではなく現金での納付が必要となり、貸主は署名前または署名日の翌日から 15日以内に契約書の裏書きを受ける必要があります。

3年を超える賃貸借契約は土地局での手続きが必要

土地登記官への登録が必要な不動産賃貸借契約は、歳入局では扱われません。印紙税は登録日当日またはそれ以前に、登記官へ現金で納付します。同日には、契約期間全体の賃料または権利金の 1パーセントにあたる賃貸借登録手数料も発生します。したがって、長期賃貸借契約では登録日に2つの別々の費用が発生するため、どちらがどの費用を負担するかを契約書に明記しておくべきです。

譲渡日：領収書への印紙税適用について

法律により登録される不動産上の権利の譲渡または設定に関する領収書には、200バーツ（または 200バーツの端数）ごとに 1バーツの印紙税が課されます。売主が領収書を発行し、納税義務者および消印義務者となります。ただし、税率よりも免除規定が重要です。売主が付加価値税または特定事業税を納付すべき金額に対する領収書は免除されます。

したがって、譲渡日に重要なのは、売主が特定事業税の対象となるかどうかです。土地分譲業者やコンドミニアム開発業者ではない一般の所有者の場合、法律上、取得から5年以内の売却は営利目的の売却とみなされ、課税対象となります（ただし複数の例外あり）。

• 売主の主たる住居として使用されていた住宅で、取得日から少なくとも1年間、売主の氏名が家屋台帳に記載されている場合。
• 相続により取得した不動産。
• 売主の嫡出子への無償譲渡（養子は含まれません）。
• 収用に関する法律に基づく収用。

これらに該当する場合、特定事業税は適用されず、印紙税が課税されます。DooAssetにおけるコンドミニアムの平均売り出し価格は、405件の販売物件全体で8,000,000バーツです（すべての販売物件を見る）。その価格帯では、価格200バーツにつき1バーツの印紙税が数万バーツに達するため、所有権移転日の予算から外すことはできません。

印紙税が未納の場合の結末

結果を左右するのは、誰が先に問題を提起するかです。自ら申し出る方が、発覚するよりもはるかに安く済みます。

• 印紙税を完納すべき期限から 15日以内に当局へ文書を提出すれば、通常の税額のみが徴収されます。
• 期限を過ぎても 90日以内であれば、税額の 2倍、または 4バーツのいずれか高い方が追徴金として加算されます。
• 90日を過ぎると、追徴金は税額の 5倍、または 10バーツのいずれか高い方に引き上げられます。
• 当局の調査や通報により印紙が全く貼付されていないことが発覚した場合、全額の税金に加え、税額の 6倍、または 25バーツのいずれか高い方が追徴金として徴収されます。印紙不足の場合は不足額の 6倍が課されます。

最も重い罰則は金銭的なものではありません。印紙税が納付されるまで契約書を裁判で使用できないため、家賃滞納を追及する貸主は、賃貸借契約を証拠として認めてもらうために、まず印紙税と追徴金を支払わなければなりません。

簡易チェックリスト

• 賃貸人の方へ：計算は1ヶ月分ではなく契約期間全体の賃料と権利金に基づき、契約締結日に印紙を貼付してください。
• 賃料が1,000,000バーツ以上の契約は印紙での納付ができません。現金で支払い、15日以内に契約書に裏書きを受けてください。
• 登記が必要な長期賃貸契約の場合は、登記日に土地局にて印紙税と登記費用を納付してください。
• 売主の方へ：特定事業税の対象か免除対象かを確認してください。これにより印紙税の納付義務が決定します。
• 印紙を貼付した契約書はすべての領収書と共に保管してください。トラブル発生時に必要となります。

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