임대차 및 주택 매매 인지세 2026: 납세 의무자, 금액, 과태료

인지세란 무엇이며, 임차인과 매수인이 이를 알아야 하는 이유

인지세는 소득이 아닌 문서에 부과됩니다. 세법에는 각 문서 유형별로 납부해야 할 금액, 납세 의무자, 인지세 소인 방법을 규정한 일람표가 있습니다. 주택과 직접 관련된 항목은 토지 또는 건물 임대차 계약과 등록된 부동산 소유권 이전 시 발행되는 영수증 두 가지입니다.

금액이 적어 보이기 때문에 대부분 이를 간과합니다. 그러나 제118조에 따라 인지세가 전액 납부되고 소인되지 않은 계약서는 인지세가 완납될 때까지 민사 소송에서 증거로 사용할 수 없습니다. 밀린 임대료를 청구하거나 보증금을 유지하려는 임대인들은 보통 이 사실을 너무 늦게 깨닫습니다.

임대차 계약: 금액 및 납세 의무자

요율은 임대료 1,000바트당 1바트이며, 잔액은 1바트 단위로 계산됩니다. 이는 월 단위가 아닌 전체 임대 기간에 대한 임대료와 권리금(key money)을 합산하여 계산합니다. 법적으로 납세 의무는 임대인에게 있으며, 인지세 소인은 임차인이 합니다.

• 계약서에 기간이 명시되지 않은 경우, 법은 이를 3년으로 간주하며 3년 치 임대료를 기준으로 인지세를 계산합니다.
• 임대 기간이 종료된 후 임차인이 계속 거주하고 임대인이 이를 인지하고도 이의를 제기하지 않으며 새로운 계약서를 작성하지 않은 경우, 기존 임대차 계약은 갱신된 것으로 간주하며 해당 날짜로부터 30일 이내에 인지세를 납부해야 합니다.
• 벼농사, 밭작물 또는 과수원을 위한 토지 임대는 면제됩니다.

현재 DooAsset의 콘도 평균 희망 임대료는 788개의 임대 매물(모든 임대 매물 보기) 기준 월 28,000바트입니다. 이 수준에서 3년 임대차 계약을 체결하면 전체 임대료가 1,000,000바트를 초과하게 되며, 이는 중요한 기준이 됩니다. 임대료가 1,000,000바트 이상인 임대차 계약은 인지세를 현금으로 납부해야 하며, 임대인은 계약 체결 전 또는 체결일 다음 날부터 15일 이내에 계약서에 배서(endorsement)를 받아야 합니다.

3년 이상의 장기 임대차 계약은 토지국을 통해야 합니다

토지 등기소에 등록해야 하는 부동산 임대차 계약은 세무서에서 처리하지 않습니다. 인지세는 등록 당일 또는 그 이전에 등기소에 현금으로 납부합니다. 같은 날 전체 임대 기간 임대료 또는 권리금의 1%에 해당하는 임대차 등록 수수료도 발생합니다. 따라서 장기 임대차 계약은 등록일에 두 가지 별도 비용이 발생하며, 계약서에 각 비용을 누가 부담할지 명확히 기재해야 합니다.

소유권 이전일: 영수증 인지세가 적용되는 경우

법에 따라 등록되는 부동산에 대한 권리의 이전 또는 설정 영수증에는 200바트(또는 200바트 미만 단위)당 1바트의 인지세가 부과됩니다. 매도인이 영수증을 발행하며, 납세 의무자이자 인지세를 소인하는 주체입니다. 하지만 요율보다 면제 여부가 더 중요합니다. 부가가치세나 특정 사업세 납부 대상 금액에 대한 영수증은 면제됩니다.

따라서 소유권 이전일에 가장 중요한 질문은 매도인이 특정 사업세 대상인지 여부입니다. 토지 분할업자나 콘도 개발업자가 아닌 일반 소유자의 경우, 취득 후 5년 이내에 이루어진 매매는 거래 또는 수익을 위한 매매로 간주되어 여러 예외 사항을 제외하고는 과세 대상이 됩니다.

• 매도인의 주거지로 사용된 주택으로, 취득일로부터 최소 1년 이상 주택 등록부에 매도인의 이름이 올라와 있는 경우.
• 상속을 통해 취득한 부동산.
• 입양 자녀를 제외한 친자녀에게 대가 없이 이전하는 경우.
• 수용법에 따른 수용.

이 중 하나에 해당하면 특정 사업세가 적용되지 않으며, 영수증 인지세가 다시 부과됩니다. DooAsset의 콘도 평균 희망 매매가는 405개의 매매 매물(모든 매매 매물 보기) 기준 8,000,000바트입니다. 이 수준에서 가격의 200바트당 1바트의 인지세는 수만 바트에 달하므로, 소유권 이전 예산에서 제외해서는 안 됩니다.

인지세를 납부하지 않을 경우 발생하는 일

결과를 바꾸는 것은 누가 먼저 문제를 제기하느냐입니다. 적발되기 전에 스스로 신고하는 것이 훨씬 저렴합니다.

• 인지세를 전액 납부해야 했던 날로부터 15일 이내에 서류를 제출하면 정상적인 인지세만 부과됩니다.
• 기한은 지났으나 90일 이내인 경우, 인지세와 함께 인지세의 2배 또는 4바트 중 큰 금액이 가산세로 부과됩니다.
• 90일이 지난 경우, 가산세는 인지세의 5배 또는 10바트 중 큰 금액으로 증가합니다.
• 공무원이 이를 발견하거나 누군가 신고하여 인지세가 전혀 납부되지 않은 경우, 전체 인지세와 함께 인지세의 6배 또는 25바트 중 큰 금액이 가산세로 부과됩니다. 부족하게 납부된 경우 부족액의 6배가 부과됩니다.

가장 무거운 처벌은 금전적인 것이 아닙니다. 인지세가 해결될 때까지 계약서를 법정에서 사용할 수 없다는 점입니다. 따라서 밀린 임대료를 받으려는 임대인은 임대차 계약이 증거로 인정되기 전에 먼저 인지세와 가산세를 납부해야 합니다.

간편 체크리스트

• 임대인: 월세가 아닌 전체 임대 기간의 총액과 권리금을 기준으로 계산하고, 계약 당일에 인지세를 납부하십시오.
• 총 임대료가 1,000,000 바트 이상인 경우 인지세 부착으로 대체할 수 없으며, 현금으로 납부하고 15일 이내에 계약서에 날인을 받으십시오.
• 등기가 필요한 장기 임대차 계약의 경우, 등기 당일 토지국에 세금과 등기 수수료를 납부하십시오.
• 매도인: 특정 사업세 대상인지 면제 대상인지 먼저 확인하십시오. 이에 따라 인지세 납부 여부가 결정됩니다.
• 인지세가 납부된 계약서와 모든 영수증을 보관하십시오. 문제가 발생했을 때 반드시 필요합니다.

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