Stempelsteuer auf Mietverträge und Immobilienverkäufe 2026: Wer zahlt, wie viel, welche Strafe

Was die Stempelsteuer ist und warum Mieter und Käufer damit in Berührung kommen

Die Stempelsteuer wird auf das Dokument erhoben, nicht auf das Einkommen. Das Steuergesetz enthält eine Tabelle, die für jede Art von Dokument festlegt, wie viel zu zahlen ist, wer zahlungspflichtig ist und wer die Briefmarke entwertet. Zwei Punkte betreffen Immobilien direkt: die Vermietung von Grundstücken oder Gebäuden und die Quittung, die bei einer registrierten Eigentumsübertragung ausgestellt wird.

Die meisten Leute ignorieren sie, weil die Beträge gering erscheinen. Das Gesetz verhindert jedoch, dass ein Vertrag, der nicht vollständig gestempelt ist, gemäß Abschnitt 118 als Beweismittel in einem Zivilprozess verwendet werden kann, bis die Steuer vollständig gezahlt und die Briefmarken entwertet wurden. Vermieter, die wegen ausstehender Mieten klagen oder eine Kaution einbehalten wollen, bemerken dies meist viel zu spät.

Mietverträge: Wie viel und wer zahlt

Der Satz beträgt 1 Baht für jede 1,000 Baht Miete, wobei jeder Restbetrag als weitere 1 Baht gezählt wird. Er wird auf die Miete zuzüglich etwaiger Ablösesummen für die gesamte Laufzeit berechnet, nicht pro Monat. Das Gesetz legt die Steuerlast auf den Vermieter, während der Mieter die Briefmarke entwertet.

• Wenn der Vertrag keine Laufzeit angibt, behandelt das Gesetz ihn als Vertrag mit einer Laufzeit von 3 Jahren, und die Steuer wird auf Basis von drei Jahren Miete berechnet.
• Wenn die Laufzeit endet, der Mieter wohnen bleibt, der Vermieter dies weiß und nicht widerspricht und kein neuer Vertrag unterzeichnet wird, gilt der alte Mietvertrag als verlängert, und die Steuer wird innerhalb von dreißig Tagen nach diesem Datum fällig.
• Land, das für den Reisanbau, Feldbau oder Obstplantagen gepachtet wird, ist befreit.

Die mittlere Angebotmiete für Eigentumswohnungen auf DooAsset liegt derzeit bei 28,000 Baht pro Monat, über 788 Mietangebote (alle Mietobjekte ansehen). Schließen Sie einen 3-Jahres-Mietvertrag zu diesem Satz ab, übersteigt die Miete über die Laufzeit 1,000,000 Baht. Dies ist die entscheidende Grenze: Ein Mietvertrag mit einer Miete von 1,000,000 Baht oder mehr muss in bar statt mit aufgeklebten Briefmarken bezahlt werden, wobei der Vermieter den Vertrag vor der Unterzeichnung oder innerhalb von 15 Tagen nach dem Tag der Unterzeichnung beglaubigen lassen muss.

Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als 3 Jahren müssen beim Grundbuchamt registriert werden

Ein Immobilienmietvertrag, der beim Grundbuchamt registriert werden muss, wird nicht beim Finanzamt abgewickelt. Die Steuer wird am Tag der Registrierung oder davor in bar an den Beamten gezahlt. Am selben Tag fällt auch die Gebühr für die Mietregistrierung an, die 1 Prozent der Miete für die gesamte Laufzeit oder der Ablösesumme beträgt. Ein langfristiger Mietvertrag bringt daher am Tag der Registrierung zwei separate Kostenpunkte mit sich, und im Vertrag sollte klar geregelt sein, welche Partei welche Kosten übernimmt.

Tag der Eigentumsübertragung: Wann die Quittungssteuer anfällt

Eine Quittung für die Übertragung oder Schaffung eines Rechts an einer Immobilie, die gesetzlich registriert ist, unterliegt einer Steuer von 1 Baht für jede 200 Baht oder einen Teil von 200 Baht. Der Verkäufer stellt die Quittung aus und ist sowohl zahlungspflichtig als auch die Person, die die Briefmarke entwertet. Die Befreiung ist jedoch wichtiger als der Satz: Eine Quittung für einen Betrag, auf den der Empfänger Mehrwertsteuer oder eine spezielle Gewerbesteuer schuldet, ist befreit.

Die eigentliche Frage am Tag der Übertragung ist also, ob der Verkäufer der speziellen Gewerbesteuer unterliegt. Für einen gewöhnlichen Eigentümer, der kein Grundstücksentwickler oder Bauträger von Eigentumswohnungen ist, behandelt das Gesetz einen Verkauf innerhalb von fünf Jahren nach Erwerb der Immobilie als gewerblichen Verkauf oder Verkauf zur Gewinnerzielung, der steuerpflichtig ist, mit mehreren Ausnahmen.

• Verkauf eines Hauses, das als Hauptwohnsitz des Verkäufers genutzt wurde, wobei der Name des Verkäufers seit mindestens einem Jahr ab dem Erwerbsdatum im Hausregister eingetragen ist.
• Immobilien, die durch Erbschaft erworben wurden.
• Eine Übertragung ohne Gegenleistung an das eigene leibliche Kind des Verkäufers, was kein Adoptivkind einschließt.
• Enteignung gemäß dem Enteignungsgesetz.

Fällt man unter einen dieser Punkte, entfällt die spezielle Gewerbesteuer, wodurch die Quittungssteuer wieder relevant wird. Der mittlere Angebotspreis für Eigentumswohnungen auf DooAsset liegt bei 8,000,000 Baht über 405 Verkaufsangebote (alle Einheiten zum Verkauf ansehen). Auf diesem Niveau beläuft sich die Steuer von 1 Baht pro 200 Baht des Preises auf Zehntausende, was kein Posten ist, den man im Budget für den Tag der Übertragung auslassen sollte.

Was passiert, wenn die Steuer nie gezahlt wird

Was das Ergebnis ändert, ist, wer es zuerst anspricht. Sich selbst zu melden ist weitaus günstiger, als entdeckt zu werden.

• Reichen Sie das Dokument innerhalb von 15 Tagen nach dem Datum ein, an dem es vollständig hätte gestempelt werden müssen, und es wird nur die normale Steuer erhoben.
• Verspätet, aber noch innerhalb von 90 Tagen, wird die Steuer mit einem Zuschlag von 2 mal der Steuer oder 4 Baht erhoben, je nachdem, welcher Betrag höher ist.
• Nach 90 Tagen steigt der Zuschlag auf 5 mal der Steuer oder 10 Baht, je nachdem, welcher Betrag höher ist.
• Wenn ein Beamter es entdeckt oder jemand es meldet und überhaupt keine Briefmarke aufgeklebt wurde, wird die volle Steuer zuzüglich eines Zuschlags von 6 mal der Steuer oder 25 Baht erhoben, je nachdem, welcher Betrag höher ist. Bei unzureichender Stempelung werden 6 mal der Fehlbetrag berechnet.

Die schwerste Strafe ist nicht das Geld. Es ist die Tatsache, dass der Vertrag vor Gericht nicht verwendet werden kann, bis die Steuer beglichen ist. Ein Vermieter, der ausstehende Mieten einfordert, muss also zuerst die Steuer und den Zuschlag zahlen, bevor der Mietvertrag überhaupt als Beweismittel gilt.

Kurze Checkliste

• Vermieter: Berechnen Sie die Steuer auf die Miete der gesamten Laufzeit zuzüglich Schlüsselgeld, nicht nur auf einen Monat, und stempeln Sie den Vertrag am Tag der Unterzeichnung.
• Mieten ab 1,000,000 Baht für die gesamte Laufzeit können nicht mit aufgeklebten Stempelmarken beglichen werden; zahlen Sie bar und lassen Sie den Vertrag innerhalb von 15 Tagen beglaubigen.
• Bei einem langfristigen Mietvertrag, der registriert werden muss, zahlen Sie die Steuer und die Registrierungsgebühr am Tag der Registrierung beim Land Office.
• Verkäufer: Prüfen Sie zuerst, ob eine spezifische Gewerbesteuer anfällt oder eine Ausnahme besteht, da dies darüber entscheidet, ob die Quittungssteuer geschuldet ist.
• Bewahren Sie den gestempelten Vertrag zusammen mit allen Quittungen auf. Der Tag, an dem Sie ihn brauchen, ist der Tag, an dem etwas schiefgelaufen ist.

Weiterlesen: Was ein Mietvertrag für eine Eigentumswohnung enthalten sollte und die Kosten für die Übertragung einer gebrauchten Eigentumswohnung