Droit de timbre sur les baux et les ventes immobilières 2026 : qui paie, combien, pénalités

Qu'est-ce que le droit de timbre et pourquoi les locataires et acheteurs sont-ils concernés

Le droit de timbre est perçu sur le document, non sur le revenu. Le Code des impôts comporte un barème qui fixe, pour chaque type d'acte, le montant dû, le redevable et la personne qui oblitère le timbre. Deux rubriques touchent directement le logement : le bail de terrain ou de bâtiment, et le quittance émise lors d'une mutation immobilière enregistrée.

La plupart des gens l'ignorent car les montants semblent faibles. Mais la loi interdit d'utiliser comme preuve dans une affaire civile un contrat qui n'est pas entièrement timbré tant que le droit n'a pas été acquitté en totalité et les timbres oblitérés, en vertu de l'article 118. Les propriétaires qui souhaitent intenter un procès pour loyers impayés ou conserver un dépôt de garantie s'en aperçoivent généralement bien trop tard.

Baux : combien et qui paie

Le taux est de 1 bahts pour chaque 1,000 bahts de loyer, tout reliquat étant compté comme un autre 1 bahts, et il est calculé sur le loyer ainsi que sur tout droit d'entrée pour toute la durée, et non par mois. La loi met le droit à la charge du bailleur, tandis que le locataire est celui qui oblitère le timbre.

• Si le contrat ne précise pas de durée, la loi la considère comme étant de 3 ans et le droit est calculé sur trois ans de loyer.
• Si le terme arrive à échéance, que le locataire reste sur place, que le bailleur le sait et ne s'y oppose pas, et qu'aucun nouveau contrat n'est signé, l'ancien bail est considéré comme reconduit et le droit devient exigible dans les trente jours suivant cette date.
• Les terrains loués pour la culture du riz, les cultures de plein champ ou les vergers sont exemptés.

Le loyer médian demandé pour un condo sur DooAsset est actuellement de 28,000 bahts par mois, sur 788 annonces de location (voir toutes les locations). Signez un bail de 3 ans à ce niveau et le loyer sur la période dépasse 1,000,000 bahts, ce qui constitue le seuil important : un bail avec un loyer de 1,000,000 bahts ou plus doit être payé en espèces au lieu de timbres mobiles, le bailleur devant faire endosser le contrat avant la signature ou dans les 15 jours suivant le lendemain de sa signature.

Les baux de plus de 3 ans passent par le bureau foncier

Un bail immobilier qui doit être enregistré auprès du conservateur foncier n'est pas traité au bureau des impôts. Le droit est payé en espèces au bureau d'enregistrement avant ou le jour même de l'enregistrement. Le même jour s'applique également la taxe d'enregistrement du bail, fixée à 1 pour cent du loyer pour toute la durée ou du droit d'entrée. Un bail de longue durée comporte donc deux coûts distincts le jour de l'enregistrement, et le contrat doit indiquer clairement quelle partie prend en charge chacun d'eux.

Jour de la mutation : quand le droit sur quittance s'applique

Une quittance pour la mutation ou la création de tout droit sur un bien immobilier enregistré par la loi comporte un droit de 1 bahts pour chaque 200 bahts, ou fraction de 200 bahts. Le vendeur émet la quittance et est à la fois la personne redevable et celle qui oblitère le timbre. L'exemption a toutefois plus d'importance que le taux : une quittance pour un montant sur lequel le bénéficiaire doit la taxe sur la valeur ajoutée ou la taxe professionnelle spécifique en est exemptée.

La vraie question le jour de la mutation est donc de savoir si le vendeur est assujetti à la taxe professionnelle spécifique. Pour un propriétaire ordinaire qui n'est pas lotisseur ou promoteur de condos, la loi considère une vente réalisée dans les cinq ans suivant l'acquisition du bien comme une vente à des fins commerciales ou lucratives, qui est imposable, avec plusieurs exceptions.

• Vente d'un logement utilisé comme résidence principale du vendeur, lorsque le nom de ce dernier figure sur le registre de recensement des maisons depuis au moins un an à compter de la date d'acquisition.
• Bien reçu par voie de succession.
• Mutation à titre gratuit au profit de l'enfant légitime du vendeur, ce qui exclut l'enfant adoptif.
• Expropriation en vertu de la loi sur l'expropriation.

Si l'on se trouve dans l'un de ces cas, la taxe professionnelle spécifique ne s'applique pas, ce qui rétablit le droit de timbre sur quittance. Le prix de vente médian demandé pour un condo sur DooAsset est de 8,000,000 bahts sur 405 annonces de vente (voir toutes les unités à vendre). À ce niveau, un droit de 1 bahts par 200 bahts du prix représente des dizaines de milliers de bahts, ce qui n'est pas un poste à omettre dans le budget du jour de la mutation.

Que se passe-t-il si le droit n'est jamais payé

Ce qui change l'issue, c'est qui soulève la question en premier. Se manifester soi-même coûte beaucoup moins cher que d'être pris.

• Soumettez l'acte à l'agent dans les 15 jours suivant la date à laquelle il aurait dû être entièrement timbré et seul le droit normal sera perçu.
• En retard, mais toujours dans les 90 jours, et le droit s'accompagne d'une surtaxe de 2 fois le montant du droit, ou de 4 bahts, le montant le plus élevé étant retenu.
• Au-delà de 90 jours, la surtaxe passe à 5 fois le montant du droit, ou à 10 bahts, le montant le plus élevé étant retenu.
• Si un agent le découvre, ou si quelqu'un le signale, et qu'aucun timbre n'a été apposé, l'intégralité du droit est perçue ainsi qu'une surtaxe de 6 fois le droit, ou de 25 bahts, le montant le plus élevé étant retenu. Un timbrage insuffisant est facturé à 6 fois le montant manquant.

La pénalité la plus lourde n'est pas l'argent. C'est que le contrat ne peut pas être utilisé en justice tant que le droit n'a pas été réglé, de sorte qu'un propriétaire réclamant des loyers impayés doit d'abord payer le droit et la surtaxe avant que le bail ne puisse valoir comme preuve.

Liste de contrôle succincte

• Propriétaires : calculez sur le loyer de toute la durée plus le pas-de-porte, et non sur un mois, et timbrez le contrat le jour de sa signature.
• Un loyer de 1,000,000 bahts ou plus sur la durée ne peut être couvert par des timbres fiscaux ; payez en espèces et faites enregistrer le contrat dans les 15 jours.
• Pour un bail de longue durée qui doit être enregistré, payez le droit et les frais d'enregistrement au bureau des terres le jour de l'enregistrement.
• Vendeurs : vérifiez d'abord si la taxe commerciale spécifique s'applique ou si une exception prévaut, car cela détermine si le droit de reçu est dû.
• Conservez le contrat timbré ainsi que chaque reçu. Le jour où vous en aurez besoin est celui où un litige surviendra.

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