Гербовый сбор при аренде и продаже жилья 2026: кто платит, сколько и какой штраф

Что такое гербовый сбор и почему с ним сталкиваются арендаторы и покупатели

Гербовый сбор взимается с документа, а не с дохода. Налоговый кодекс содержит шкалу, которая определяет для каждого типа документа сумму к уплате, кто обязан ее внести и кто аннулирует марку. Две статьи напрямую касаются жилья: аренда земли или здания и квитанция, выдаваемая при регистрации перехода прав на недвижимость.

Большинство людей пропускают его, так как суммы кажутся небольшими. Однако закон запрещает использовать договор, на который не проставлены все марки, в качестве доказательства в гражданском деле до тех пор, пока сбор не будет уплачен в полном объеме, а марки аннулированы в соответствии со статьей 118. Арендодатели, желающие взыскать задолженность по арендной плате или удержать депозит, обычно обнаруживают это слишком поздно.

Аренда: сколько и кто платит

Ставка составляет 1 бат за каждые 1,000 бат арендной платы, причем любой остаток считается как еще 1 бат, и она рассчитывается исходя из арендной платы плюс паушальный взнос (key money) за весь срок, а не за месяц. Закон возлагает обязанность по уплате сбора на арендодателя, в то время как аннулирует марку арендатор.

• Если в договоре не указан срок, закон трактует его как срок в 3 года, а сбор рассчитывается исходя из трехлетней арендной платы.
• Если срок истекает, арендатор продолжает проживать, арендодатель знает об этом и не возражает, а новый договор не подписывается, старый договор аренды считается возобновленным, и сбор подлежит уплате в течение тридцати дней с этой даты.
• Земля, арендуемая для выращивания риса, полевых культур или фруктовых садов, освобождается от уплаты.

Медианная запрашиваемая арендная плата за кондо на DooAsset в настоящее время составляет 28,000 бат в месяц по 788 предложениям об аренде (смотреть все варианты аренды). Подпишите договор аренды на 3 года на этом уровне, и общая сумма арендной платы за весь срок превысит 1,000,000 бат — это ключевой порог: договор с арендной платой от 1,000,000 бат должен оплачиваться наличными вместо наклеивания марок, а арендодатель обязан заверить контракт до подписания или в течение 15 дней со дня, следующего за его подписанием.

Аренда на срок более 3 лет оформляется через Земельный департамент

Договор аренды недвижимости, подлежащий регистрации в Земельном департаменте, не обрабатывается в налоговой инспекции. Сбор уплачивается наличными регистратору до или в день самой регистрации. В тот же день взимается сбор за регистрацию аренды в размере 1 процента от арендной платы за весь срок или от паушального взноса (key money). Таким образом, долгосрочная аренда влечет за собой два отдельных расхода в день регистрации, и в договоре должно быть четко указано, какая сторона покрывает каждый из них.

День переоформления: когда применяется сбор по квитанции

Квитанция на передачу или создание любого права на недвижимость, зарегистрированная по закону, облагается сбором в размере 1 бата за каждые 200 бата или их часть в размере 200 бат. Продавец выдает квитанцию и является как лицом, обязанным уплатить сбор, так и лицом, аннулирующим марку. Однако освобождение от налога имеет большую силу, чем ставка: квитанция на сумму, с которой получатель обязан уплатить налог на добавленную стоимость или специальный налог на бизнес, освобождается от сбора.

Таким образом, главный вопрос в день переоформления заключается в том, подпадает ли продавец под действие специального налога на бизнес. Для обычного собственника, который не является застройщиком коттеджного поселка или кондоминиума, закон рассматривает продажу, совершенную в течение пяти лет с момента приобретения недвижимости, как продажу с целью получения торговой прибыли или дохода, которая облагается налогом, за несколькими исключениями.

• Продажа жилья, используемого в качестве основного места жительства продавца, если имя продавца было внесено в домовую книгу в течение как минимум одного года с даты приобретения.
• Недвижимость, полученная по наследству.
• Безвозмездная передача законному ребенку продавца, за исключением усыновленного ребенка.
• Отчуждение по закону об изъятии собственности для государственных нужд.

Подпадая под одну из этих категорий, специальный хозяйственный налог не применяется, что возвращает гербовый сбор. Медианная запрашиваемая цена кондо на DooAsset составляет 8,000,000 бат по 405 предложениям о продаже (смотреть все выставленные на продажу юниты). При таком уровне сбор в размере 1 бат на каждые 200 бат стоимости исчисляется десятками тысяч, и эту статью расходов нельзя исключать из бюджета на день переоформления.

Что происходит, если сбор никогда не уплачивается

Ситуацию меняет то, кто первым поднимет этот вопрос. Обратиться самостоятельно гораздо дешевле, чем быть пойманным.

• Подайте документ должностному лицу в течение 15 дней с даты, когда он должен был быть полностью проштампован, и взимается только обычный сбор.
• С опозданием, но все же в пределах 90 дней, и к сбору добавляется штраф в размере 2 сборов или 4 бат, в зависимости от того, какая сумма больше.
• По истечении 90 дней штраф возрастает до 5 сборов или 10 бат, в зависимости от того, какая сумма больше.
• Если должностное лицо обнаружит это или кто-то сообщит об этом, а марка вообще не была наклеена, взимается полный сбор плюс штраф в размере 6 сборов или 25 бат, в зависимости от того, какая сумма больше. За недостаточную сумму марок взимается штраф в размере 6 размеров недоплаты.

Самое тяжелое наказание — это не деньги. Оно заключается в том, что договор не может быть использован в суде до тех пор, пока сбор не будет уплачен, поэтому арендодатель, преследующий задолженность по арендной плате, должен сначала уплатить сбор и штраф, прежде чем договор вообще будет засчитан в качестве доказательства.

Короткий чек-лист

• Арендодатели: рассчитывайте налог исходя из арендной платы за весь срок плюс паушальный платеж (key money), а не за один месяц, и проставляйте гербовый сбор на договоре в день его подписания.
• Арендная плата в размере 1,000,000 бат или более за весь срок не может быть покрыта наклейкой марок; оплатите наличными и заверьте договор в течение 15 дней.
• При долгосрочной аренде, подлежащей регистрации, оплатите сбор и регистрационную пошлину в земельном департаменте в день регистрации.
• Продавцы: сначала проверьте, применяется ли специфический налог на бизнес или действует исключение, так как от этого зависит, нужно ли платить гербовый сбор с квитанции.
• Храните проштампованный договор вместе с каждой квитанцией. Тот день, когда он вам понадобится, — это день, когда что-то пошло не так.

Читайте далее: что должен содержать договор аренды кондо и расходы по передаче прав на вторичное кондо