Impuesto de timbres en arrendamientos y compraventas de viviendas 2026: quién paga, cuánto, sanción

Qué es el impuesto de timbres y por qué inquilinos y compradores se enfrentan a él

El impuesto de timbres se cobra sobre el documento, no sobre los ingresos. El Código de Ingresos contiene una tarifa que establece, para cada tipo de instrumento, cuánto se debe, quién lo debe y quién inutiliza el timbre. Dos partidas afectan directamente a la vivienda: el arrendamiento de terrenos o edificios, y el recibo emitido cuando se realiza una transmisión de propiedad registrada.

La mayoría de la gente lo pasa por alto porque las cantidades parecen pequeñas. Pero la ley prohíbe que un contrato que no esté totalmente timbrado sea utilizado como prueba en un caso civil hasta que el impuesto haya sido pagado en su totalidad y los timbres hayan sido inutilizados, según la sección 118. Los arrendadores que quieren demandar por alquileres impagados o retener un depósito suelen descubrir esto demasiado tarde.

Arrendamientos: cuánto y quién paga

La tasa es de 1 bahts por cada 1,000 bahts de alquiler, contando cualquier resto como otros 1 bahts, y se calcula sobre el alquiler más cualquier llave o prima por todo el plazo, no por mes. La ley pone el impuesto a cargo del arrendador, mientras que el inquilino es quien inutiliza el timbre.

• Si el contrato no especifica un plazo, la ley lo trata como un plazo de 3 años y el impuesto se calcula sobre tres años de alquiler.
• Si el plazo termina, el inquilino se queda, el arrendador lo sabe y no se opone, y no se firma un nuevo contrato, el antiguo arrendamiento cuenta como renovado y el impuesto vence en un plazo de treinta días a partir de esa fecha.
• Los terrenos alquilados para el cultivo de arroz, cultivos de campo o huertos están exentos.

El alquiler medio solicitado de condominios en DooAsset en este momento es de 28,000 bahts al mes, entre 788 anuncios de alquiler (ver todos los alquileres). Firme un contrato de arrendamiento de 3 años a ese nivel y el alquiler durante el plazo supera los 1,000,000 bahts, que es la línea que importa: un contrato de arrendamiento con un alquiler de 1,000,000 bahts o más debe pagarse en efectivo en lugar de con timbres adheridos, debiendo el arrendador hacer visar el contrato antes de firmarlo o dentro de los 15 días siguientes al día posterior a su firma.

Los arrendamientos de más de 3 años pasan por la oficina de tierras

Un arrendamiento de propiedad que debe registrarse en el registro de la propiedad no se gestiona en la oficina de ingresos. El impuesto se paga en efectivo al registrador antes o el mismo día del registro. El mismo día también conlleva la tasa de registro del arrendamiento, cobrada al 1 por ciento del alquiler por todo el plazo o de la prima. Por lo tanto, un contrato de arrendamiento largo conlleva dos costes separados el día del registro, y el contrato debe indicar claramente qué parte cubre cada uno.

Día de la transmisión: cuándo se aplica el impuesto del recibo

Un recibo por la transmisión o creación de cualquier derecho sobre una propiedad que esté registrado por ley conlleva un impuesto de 1 bahts por cada 200 bahts, o fracción de 200 bahts. El vendedor emite el recibo y es tanto la persona responsable como quien inutiliza el timbre. Sin embargo, la exención importa más que la tasa: un recibo por una cantidad sobre la cual el receptor debe el impuesto sobre el valor añadido o el impuesto comercial específico es exento.

Por lo tanto, la verdadera pregunta el día de la transmisión es si el vendedor está sujeto al impuesto comercial específico. Para un propietario corriente que no es un urbanizador de terrenos ni un promotor de condominios, la ley trata una venta realizada dentro de los cinco años posteriores a la adquisición de la propiedad como una venta con fines comerciales o de lucro, la cual está gravada, con varias excepciones.

• Vender una vivienda utilizada como residencia principal del vendedor, en la que el nombre del vendedor haya estado en el registro de la casa durante al menos un año desde la fecha de adquisición.
• Propiedad recibida por herencia.
• Una transmisión a título gratuito al propio hijo legítimo del vendedor, lo que no incluye a un hijo adoptado.
• Expropiación en virtud de la ley de expropiación.

Si se encuentra en una de estas situaciones, el impuesto comercial específico no se aplica, lo que recupera el impuesto del recibo. El precio medio solicitado de un condominio en DooAsset es de 8,000,000 bahts en 405 anuncios de venta (ver todas las unidades en venta). A ese nivel, el impuesto de 1 bahts por cada 200 bahts del precio asciende a decenas de miles, lo cual no es una partida para dejar fuera del presupuesto del día de la transmisión.

Qué pasa si el impuesto nunca se paga

Lo que cambia el resultado es quién lo plantea primero. Presentarse uno mismo es mucho más barato que ser descubierto.

• Presentar el instrumento al funcionario dentro de los 15 días siguientes a la fecha en que debía estar totalmente timbrado y solo se cobra el impuesto normal.
• Tarde, pero aún dentro de los 90 días, y el impuesto viene con un recargo de 2 veces el impuesto, o 4 bahts, lo que sea mayor.
• Pasados los 90 días, el recargo aumenta a 5 veces el impuesto, o 10 bahts, lo que sea mayor.
• Si un funcionario lo descubre, o alguien lo denuncia, y no se adhirió ningún timbre, se cobra el impuesto íntegro más un recargo de 6 veces el impuesto, o 25 bahts, lo que sea mayor. La falta de timbrado se cobra a 6 veces la cantidad faltante.

La sanción más grave no es el dinero. Es que el contrato no se puede utilizar en los tribunales hasta que se pague el impuesto, por lo que un arrendador que persiga alquileres impagados tiene que pagar primero el impuesto y el recargo antes de que el contrato de arrendamiento cuente como prueba.

Lista de comprobación rápida

• Propietarios: calcule sobre el alquiler de todo el plazo más el dinero clave, no un mes, y timbre el contrato el día de su firma.
• Un alquiler de 1,000,000 bahts o más durante el plazo no se puede cubrir con sellos adheridos; pague en efectivo y haga convalidar el contrato en un plazo de 15 días.
• Para un contrato de arrendamiento largo que deba registrarse, pague el impuesto y la tasa de registro en la oficina de tierras el día del registro.
• Vendedores: compruebe primero si se aplica un impuesto comercial específico o si procede una excepción, ya que eso determina si se debe el impuesto sobre recibos.
• Conserve el contrato timbrado junto con cada recibo. El día que lo necesite es el día en que algo ha salido mal.

Leer a continuación: qué debe contener un contrato de arrendamiento de condominio y los costos de transferencia de un condominio de segunda mano