ตลาดบ้าน 2569–2570 ทรงตัว บ้านมือสองโอนโตกว่ามือหนึ่ง

SCB EIC มองตลาดบ้าน 2569–2570 อย่างไร

ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) เผยแพร่บทวิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยฉบับล่าสุดเมื่อ 9–10 ต.ค. 2569 สรุปว่าทิศทางปี 2569 ถึง 2570 น่าจะอยู่ในภาวะทรงตัว หรือโตได้เพียงเล็กน้อย และการฟื้นตัวจะใช้เวลาในระยะปานกลาง

เหตุผลที่กดตลาดไว้มี 3 ข้อหลัก คือ กำลังซื้อในประเทศที่ยังไม่แข็งแรง ภาระหนี้ครัวเรือนกับค่าใช้จ่ายที่โตเร็วกว่ารายได้ และธนาคารที่ยังปล่อยสินเชื่อแบบระมัดระวัง ขณะที่ราคาบ้านเองก็ยังขยับขึ้นตามต้นทุนที่ดิน ทำให้การเป็นเจ้าของบ้านยากขึ้น โดยเฉพาะบ้านแนวราบในกรุงเทพฯ และปริมณฑล

ด้านจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ ปี 2569 กลับมาโตได้เล็กน้อย เพราะฐานปีก่อนต่ำจากเหตุแผ่นดินไหวปี 2568 บวกกับคนเร่งโอนก่อนมาตรการลดค่าธรรมเนียมรอบ 30 มิ.ย. 2569 หมดอายุ แต่เมื่อแรงเร่งนั้นหมดลง ปี 2570 จะกลับมาทรงตัว

บ้านมือสองคือจุดเปลี่ยนของปีนี้

ข้อสรุปที่ชัดที่สุดของรายงานคือ การโอนกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโดมือสองโตได้ดีกว่ามือหนึ่ง และยังครองสัดส่วนสูงต่อเนื่อง เหตุผลตรงไปตรงมา คือ ราคาถูกกว่ามือหนึ่ง ในจังหวะที่ผู้ซื้อมองหาความคุ้มค่าเป็นอันดับแรก

ที่น่าสนใจกว่านั้น SCB EIC ระบุว่าราคาโอนต่อหน่วยของบ้านมือสองมีแนวโน้ม ลดลง พร้อม ๆ กับที่ของมือสองออกมาขายมากขึ้น ส่วนหนึ่งมาจากคนที่แบกหนี้ไม่ไหวต้องปล่อยขาย หรือกลายเป็นทรัพย์ NPA ของสถาบันการเงิน แปลเป็นภาษาคนซื้อ คือ ตัวเลือกเยอะขึ้นและอำนาจต่อรองอยู่ฝั่งผู้ซื้อมากกว่าปีก่อน

อีกจุดที่รายงานเน้นคือช่วงราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งเป็นช่วงที่เข้าเกณฑ์มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ทำให้ของในกรอบราคานี้ขายออกง่ายกว่ากลุ่มอื่น

ราคากลางบน DooAsset: ของจริงในตลาดวันนี้

ตัวเลขจากประกาศบน DooAsset (ข้อมูล 16–17 ต.ค. 2569) ช่วยเทียบภาพของรายงานกับของจริงที่หาได้ตอนนี้

• ประกาศที่เปิดอยู่ทั้งหมด 1,378 รายการ แบ่งเป็นขาย 475 รายการ และเช่า 1,037 รายการ
• คอนโดขายในกรุงเทพฯ 408 รายการ ราคากลาง 7,946,000 บาท (ช่วงกลางตลาด 5,000,000–15,000,000 บาท)
• คอนโดเช่าในกรุงเทพฯ 783 รายการ ค่าเช่ากลาง 28,000 บาท/เดือน (ช่วงกลางตลาด 20,000–48,000 บาท)
• ประกาศขายที่ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท มี 199 รายการ หรือราว 42% ของประกาศขายทั้งหมด · ไม่เกิน 5 ล้านบาท 114 รายการ · ไม่เกิน 3 ล้านบาท 37 รายการ

จุดที่ควรสังเกต คือ ราคากลางคอนโดขายของเรา 7,946,000 บาท สูงกว่าเพดาน 7 ล้านบาทที่เข้าเกณฑ์มาตรการเล็กน้อย หมายความว่าถ้าตั้งใจจะใช้สิทธิลดค่าธรรมเนียม ต้องเลือกจาก 199 รายการในกรอบนั้น ไม่ใช่ทั้งตลาด ดูของจริงได้ที่ คอนโดขายในกรุงเทพฯ และ คอนโดเช่าในกรุงเทพฯ

หน่วยเหลือขายและเรื่องน้ำท่วมที่ต้องเผื่อใจ

รายงานคาดว่าหน่วยเหลือขายสะสมในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะลดลงในระยะสั้น แต่ลดเฉพาะบางกลุ่ม คือ คอนโดที่เดินทางสะดวก กับทาวน์เฮาส์ที่คนกลับมาสนใจเพราะเอื้อมถึงง่ายกว่าบ้านเดี่ยว ส่วนบ้านเดี่ยวยังเหลือขายต่อเนื่อง เพราะอุปสงค์ต่ำกว่าอุปทาน

ตัวแปรที่เพิ่มเข้ามาปีนี้คือน้ำท่วมกรุงเทพฯ และปริมณฑลตั้งแต่ปลายเดือน ก.ย. 2569 SCB EIC คาดว่าจะทำให้การระบายของเหลือขายช้าลงในระยะสั้น โดยพื้นที่ที่โดนหนักรอบนี้ส่วนใหญ่อยู่ด้านตะวันออกและด้านเหนือของกรุงเทพฯ และอาจเปลี่ยนวิธีเลือกทำเลของคนซื้อในระยะต่อไป

อีกเรื่องที่รายงานบอกให้จับตาคือ อัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ถ้าตัวเลขนี้ยังสูง ของเหลือขายกลุ่มคอนโดและทาวน์เฮาส์อาจลดไม่ได้ตามคาด

เช็กลิสต์ก่อนตัดสินใจในปีนี้

1. เทียบมือหนึ่งกับมือสองในทำเลเดียวกันก่อนทุกครั้ง ส่วนต่างราคาปีนี้กว้างกว่าเดิม
2. ถ้าจะใช้สิทธิลดค่าธรรมเนียม ตรวจก่อนว่าราคาห้องอยู่ในกรอบไม่เกิน 7 ล้านบาทจริง
3. ยื่นกู้แบบขอ pre-approval ก่อนวางเงินจอง โดยเฉพาะห้องราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทที่ธนาคารคุมเข้ม
4. ขอประวัติน้ำท่วมของโครงการและระดับพื้นที่ ถ้าดูทำเลด้านตะวันออกหรือด้านเหนือของกรุงเทพฯ
5. เช็กค่าใช้จ่ายวันโอนทั้งก้อน ไม่ใช่แค่ราคาห้อง

อ่านต่อ

• ซื้อคอนโดมือสอง ขั้นตอนตั้งแต่จองถึงวันโอน
• ค่าใช้จ่ายวันโอนคอนโดมือสอง
• ดัชนีราคาคอนโดใหม่และบ้านจัดสรร ไตรมาส 3/2569
• เช่าหรือซื้อคอนโดดีกว่า ดูจากราคาจริง