สินเชื่อบ้าน ธอส. 0.73% ยื่นถึง 30 ธ.ค. 2569 ดอกเบี้ยจริงเท่าไหร่

ดอกเบี้ย 0.73% คือ 3 เดือนแรก ไม่ใช่ตลอดสัญญา

ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ประกาศสินเชื่อ ธอส. 73 ปี Beyond เมื่อวันที่ 7 กันยายน 2569 พร้อมจัดสรรกรอบวงเงิน 20,000 ล้านบาท ครอบคลุมทุกวัตถุประสงค์การกู้ และเมื่อวันที่ 9 ตุลาคม 2569 ธนาคารยกผลิตภัณฑ์ตัวนี้เป็นไฮไลต์ไปออกบูธงานมหกรรมการเงินอุดรธานี ครั้งที่ 13 ที่จัดระหว่างวันที่ 9–11 ตุลาคม 2569 ทำให้พาดหัว "ดอกเบี้ยเริ่มต้น 0.73%" กลับมาอยู่บนหน้าข่าวอีกรอบ

ตัวเลข 0.73% ต่อปีนั้นเป็นอัตราของเดือนที่ 1–3 เท่านั้น เอกสารผลิตภัณฑ์บนเว็บไซต์ ธอส. ระบุตารางไว้เป็นขั้นๆ ดังนี้

• เดือนที่ 1–3: 0.73% ต่อปี
• เดือนที่ 4–9: 1.73% ต่อปี
• เดือนที่ 10–24: MRR-3.415% ต่อปี
• ปีที่ 3–6: MRR-2.415% ต่อปี
• ปีที่ 7 จนจบสัญญา: ลูกค้าสวัสดิการจ่าย MRR-1.00% ต่อปี ลูกค้ารายย่อยจ่าย MRR-0.50% ต่อปี

ตัวแปรที่ต้องจับตาคือ MRR ซึ่งลอยตัว ขณะที่ธนาคารประกาศแคมเปญนี้ MRR ของ ธอส. อยู่ที่ 6.145% ต่อปี ถ้าขยับขึ้นในอนาคต เงินงวดตั้งแต่ปีที่ 3 ขึ้นไปก็ขยับตาม

ตัวเลขที่บอกต้นทุนจริงมากกว่าพาดหัวคืออัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญา (EIR) ซึ่ง ธอส. คำนวณไว้เองจากสมมติฐานวงเงินกู้ 1 ล้านบาท ระยะเวลากู้ 20 ปี ได้เท่ากับ 3.98% ต่อปีสำหรับลูกค้าสวัสดิการ และ 4.18% ต่อปีสำหรับลูกค้ารายย่อย ส่วนกรณีกู้ซื้ออุปกรณ์หรือชำระหนี้อยู่ที่ 4.39% ต่อปี

ยื่นได้ถึง 30 ธันวาคม 2569 ทำนิติกรรมภายใน 29 มกราคม 2570

หน้าผลิตภัณฑ์กำหนดกรอบเวลาไว้ชัดเจนว่ายื่นคำขอกู้ได้ตั้งแต่วันที่ 1 กันยายน 2569 ถึงวันที่ 30 ธันวาคม 2569 และต้องได้รับอนุมัติพร้อมทำนิติกรรมภายในวันที่ 29 มกราคม 2570 โดยธนาคารสงวนสิทธิ์ปิดโครงการก่อนกำหนดได้ หากปล่อยสินเชื่อครบวงเงินของโครงการแล้ว นั่นหมายความว่าวันที่ 30 ธันวาคมเป็นเพียงเพดานบน ไม่ใช่หลักประกันว่าจะยื่นทันแน่

สิทธิ์หนึ่งที่หมดไปแล้วคือฟรีค่าประเมินราคาหลักประกันสำหรับลูกค้ารีไฟแนนซ์ เพราะเงื่อนไขกำหนดให้ยื่นคำขอกู้ภายในวันที่ 30 กันยายน 2569 ส่วนสิทธิ์ที่ยังอยู่คือธนาคารรับภาระค่าจดจำนองแทนผู้กู้ตามที่จ่ายจริง ไม่เกินร้อยละ 1 ของวงเงินกู้ และสูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท เฉพาะลูกค้าที่รีไฟแนนซ์เข้ามาและใช้ผลิตภัณฑ์ตัวนี้ ข้อที่คนมักอ่านข้าม: ถ้ารีไฟแนนซ์ออกไปสถาบันการเงินอื่นก่อนครบ 5 ปี ธนาคารจะเรียกคืนค่าจดทะเบียนจำนองที่ออกให้ไป

ด้านระยะเวลา ผลิตภัณฑ์ให้กู้ไม่น้อยกว่า 3 ปี และไม่เกิน 40 ปี โดยอายุผู้กู้รวมกับระยะเวลากู้ต้องไม่เกิน 70 ปี ยกเว้นข้าราชการตุลาการ อัยการ หรืออาชีพที่มีอายุเกษียณมากกว่า 60 ปี ที่ขยายได้ถึง 75 ปี กลุ่มที่กู้ได้คือลูกค้าสวัสดิการไม่มีเงินฝากและลูกค้ารายย่อยทั่วไป

ประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ เป็นตัวตัดสินว่าได้ 0.73% หรือ 0.98%

อัตรา 0.73% ในตารางเป็นอัตราของกรณีทำประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อตามเงื่อนไขที่ธนาคารกำหนด ถ้าไม่ทำประกัน หรือทำแต่ไม่เข้าเงื่อนไข ตารางจะเลื่อนขึ้นทั้งแถว คือเดือนที่ 1–3 เท่ากับ 0.98% ต่อปี เดือนที่ 4–9 เท่ากับ 1.98% ต่อปี เดือนที่ 10–24 เท่ากับ MRR-3.165% ต่อปี และปีที่ 3–6 เท่ากับ MRR-2.165% ต่อปี ส่วน EIR ขยับเป็น 4.12% ต่อปีสำหรับลูกค้าสวัสดิการ และ 4.32% ต่อปีสำหรับลูกค้ารายย่อย

เงื่อนไขการทำประกันไม่ได้เปิดกว้าง ธนาคารระบุว่าต้องเป็นแผนเบี้ยประกันคุ้มนิรันดร์ พลัส หรือแผนเบี้ยประกันคุ้มนิรันดร์ Max Life และต้องเข้าข้อใดข้อหนึ่ง เช่น คุ้มครองเต็มวงเงินนิติกรรมทุกบัญชีภายใต้หลักประกันเดียวกัน และทำประกันไม่น้อยกว่า 10 ปี ฉะนั้นก่อนเทียบดอกเบี้ยกับธนาคารอื่น ควรเอาเบี้ยประกันมาบวกเป็นต้นทุนด้วย ไม่ใช่เทียบแค่ตัวเลขหน้าโปรโมชัน

อีกจุดที่ต้องเช็กคือประเภททรัพย์ ผลิตภัณฑ์นี้ครอบคลุมการซื้อที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด ปลูกสร้าง ต่อเติม ซ่อมแซม และไถ่ถอนจำนองจากสถาบันการเงินอื่น คำว่า "อาคาร" ในเงื่อนไขของธนาคารกินความถึงบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และตึกพาณิชย์ที่ใช้อยู่อาศัย แต่ไม่รวมแฟลตกับบ้านเช่า ส่วนคอนโดเข้าข่ายในฐานะห้องชุด

ราคากลางบน DooAsset: ตัวเลขที่ควรใช้คิดเงินงวด

ขณะนี้บนดูแอสเซ็ทมีประกาศขายคอนโดในกรุงเทพฯ 351 รายการ ราคากลางอยู่ที่ 8,390,000 บาท โดยครึ่งกลางของตลาดกระจายอยู่ระหว่าง 5,474,500 บาท ถึง 15,950,000 บาท ส่วนฝั่งเช่าคอนโด มีประกาศเปิดอยู่ 623 รายการ ค่าเช่ากลางเดือนละ 29,000 บาท (ข้อมูล ณ วันที่ 9 ตุลาคม 2569)

ที่ต้องระวังคือสูตร "ล้านละ 2,500 บาท" ที่ ธอส. ยกเป็นตัวอย่าง เป็นเงินงวดของช่วงดอกเบี้ยโปรโมชัน ไม่ใช่เงินงวดตลอดสัญญา ถ้าจะประเมินว่าผ่อนไหวจริงหรือไม่ ควรคิดเงินงวดจากอัตรา EIR ที่ธนาคารแจ้งไว้ คือ 3.98% ถึง 4.18% ต่อปี แล้วเทียบกับรายได้และค่าเช่าที่จ่ายอยู่ ไม่ใช่คิดจาก 0.73%

สำหรับคนที่เพดานงบจำกัด ตัวเลขช่วงล่างของตลาด (5,474,500 บาท) ใกล้เคียงกับโจทย์ที่เราเคยทำไว้ในบทความงบไม่เกิน 5 ล้าน ซึ่งช่วยให้เห็นว่าทำเลไหนยังมีห้องในกรอบนั้น ก่อนจะเอาราคาจริงไปคุยกับธนาคาร

เช็กลิสต์ 6 ข้อก่อนเดินเข้า ธอส.

1. ตรวจว่าตัวเองอยู่กลุ่มลูกค้าสวัสดิการหรือรายย่อย เพราะดอกเบี้ยตั้งแต่ปีที่ 7 ต่างกันระหว่าง MRR-1.00% และ MRR-0.50% ต่อปี
2. ตัดสินใจเรื่องประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อก่อนยื่น เพราะส่วนต่างเริ่มตั้งแต่เดือนแรก และเงื่อนไขกำหนดระยะเวลาทำประกันไม่น้อยกว่า 10 ปี
3. คิดเงินงวดจาก EIR ไม่ใช่จากอัตราโปรโมชัน แล้วค่อยกำหนดเพดานราคาบ้านที่จะไปดู
4. นับอายุให้ชัด เพราะอายุผู้กู้รวมกับระยะเวลากู้ต้องไม่เกิน 70 ปี ซึ่งเป็นตัวบีบให้ระยะกู้สั้นลงและเงินงวดสูงขึ้น
5. ถ้ารีไฟแนนซ์เข้ามา จดเงื่อนไขไว้ว่าค่าจดจำนองที่ธนาคารออกให้สูงสุด 200,000 บาท จะถูกเรียกคืนถ้าย้ายออกก่อนครบ 5 ปี
6. เตรียมเอกสารรายได้ล่วงหน้า พนักงานประจำใช้สลิปเงินเดือนและบัญชีเงินฝากย้อนหลัง 6 เดือน อาชีพอิสระใช้บัญชีเงินฝากย้อนหลัง 12 เดือน และอย่ารอถึงวันสุดท้าย เพราะโครงการปิดได้เมื่อวงเงินหมด

อ่านต่อ

• ซื้อคอนโดใกล้รถไฟฟ้า งบไม่เกิน 5 ล้าน มีที่ไหนบ้าง — ทำเลที่ยังมีห้องในกรอบงบที่ขอสินเชื่อได้ไม่ยาก
• เช่าหรือซื้อคอนโดดีกว่า ดูจากค่าเช่าเทียบราคาขายจริง — เทียบเงินงวดกับค่าเช่าด้วยราคาประกาศจริง
• ซื้อคอนโดมือสอง ขั้นตอนตั้งแต่จองถึงวันโอน — ลำดับงานตั้งแต่วางเงินจองจนถึงกรมที่ดิน
• ออมสินพักหนี้น้ำท่วม 3 เดือน ยกดอกเบี้ย กู้ซ่อมบ้าน 0% ปีแรก — มาตรการสินเชื่อบ้านอีกตัวที่ยังเปิดอยู่