ราคาคอนโดใหม่ ไตรมาส 3/2569 ขึ้น 2.2% บ้านจัดสรรขึ้น 0.2%

ตัวเลขที่ REIC เปิดเมื่อ 12 ตุลาคม 2569

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เผยดัชนีราคาที่อยู่อาศัยใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2569 พร้อมกันสองชุด ภาพที่ออกมาคือคอนโดกับบ้านแนวราบเดินสวนทางกันชัดเจน

• ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ อยู่ที่ 161.8 เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.2 เมื่อเทียบกับปีก่อน และเพิ่มร้อยละ 0.1 จากไตรมาสก่อน
• เฉพาะกรุงเทพฯ ดัชนีห้องชุดอยู่ที่ 165.3 เพิ่มร้อยละ 2.4 จากปีก่อน
• สมุทรปราการและนนทบุรี ดัชนีห้องชุดอยู่ที่ 147.1 เพิ่มร้อยละ 1.5 จากปีก่อน
• ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ อยู่ที่ 131.5 ขึ้นจาก 131.3 เมื่อปีก่อน คือเพิ่มเพียงร้อยละ 0.2
• เฉพาะกรุงเทพฯ ดัชนีบ้านจัดสรรอยู่ที่ 132.4 เพิ่มร้อยละ 0.5 จากปีก่อน
• นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ ดัชนีบ้านจัดสรรอยู่ที่ 128.6 ลดลงร้อยละ 0.5 จากปีก่อน

ดัชนีชุดนี้วัดราคาตั้งขายของโครงการใหม่ที่ยังขายอยู่ ไม่ใช่ราคาที่ปิดดีลจริง และไม่ใช่ราคาห้องมือสอง

คอนโดใหม่แพงขึ้นเพราะต้นทุน ไม่ใช่เพราะคนแย่งซื้อ

REIC ระบุว่าราคาห้องชุดใหม่ที่ขยับขึ้นมาจากต้นทุนพัฒนาโครงการที่เพิ่มต่อเนื่อง ทั้งค่าก่อสร้าง วัสดุ ค่าแรง และราคาที่ดินในทำเลศักยภาพ ซึ่งหมายถึงแปลงที่เดินถึงรถไฟฟ้าได้ อยู่ในย่านธุรกิจ หรือมีร้านค้าโรงเรียนโรงพยาบาลอยู่รอบตัว

ขณะเดียวกันผู้ประกอบการก็ต้องเร่งระบายสต็อกเพื่อรักษายอดขายและกระแสเงินสด วิธีที่เลือกใช้คือออกโปรโมชันเพิ่ม ทั้งของสมนาคุณและส่วนลดเงินสด เพื่อลดรายจ่ายที่ผู้ซื้อต้องแบก ส่วนฝั่งบ้านจัดสรร REIC ชี้ว่าราคาขึ้นช้าลงเพราะหน่วยเหลือขายยังเพิ่ม ผู้ประกอบการจึงใช้ของสมนาคุณแทนการลดราคาขายโดยตรงเช่นกัน

แปลเป็นภาษาคนซื้อคือ ป้ายราคายังขึ้น แต่ส่วนลดจริงไปซ่อนอยู่ในของแถมและเงินคืน ถ้าไม่ถามก็ไม่ได้

ต้นทุนก่อสร้างกระจุกอยู่ที่งานโครงสร้าง

วันเดียวกัน REIC ยังเผยดัชนีราคาค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐานในกรุงเทพฯ ไตรมาส 3 ปี 2569 เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.5 จากไตรมาสก่อน และร้อยละ 2.1 จากปีก่อน แต่แรงกดไม่ได้มาทุกหมวด

• งานวิศวกรรมโครงสร้าง เพิ่มร้อยละ 3.6 จากไตรมาสก่อน และร้อยละ 6.2 จากปีก่อน สูงสุดในบรรดาหมวดงาน
• ผลิตภัณฑ์คอนกรีต เพิ่มร้อยละ 13.2 จากไตรมาสก่อน และร้อยละ 13.0 จากปีก่อน สูงสุดในรอบ 3 ไตรมาส
• งานสถาปัตยกรรม เพิ่มร้อยละ 0.8 จากไตรมาสก่อน และร้อยละ 0.6 จากปีก่อน
• เหล็กและผลิตภัณฑ์เหล็ก ลดลงร้อยละ 4.1 จากไตรมาสก่อน แต่ยังเพิ่มร้อยละ 1.5 จากปีก่อน
• กระเบื้อง ลดลงร้อยละ 3.1 จากไตรมาสก่อน และร้อยละ 8.5 จากปีก่อน
• สุขภัณฑ์ ลดลงร้อยละ 0.6 จากไตรมาสก่อน และร้อยละ 1.4 จากปีก่อน

หมวดที่แพงขึ้นคือของที่เลี่ยงไม่ได้ ส่วนหมวดที่ถูกลงคืองานตกแต่งที่เลือกได้ นี่คือเหตุผลที่ราคาตั้งของโครงการใหม่ลงยาก แต่คนที่กำลังต่อเติมหรือรีโนเวทห้องเก่าอาจได้ราคาวัสดุตกแต่งที่ดีกว่าปีก่อน

ราคากลางบน DooAsset ตอนนี้

ดัชนี REIC วัดโครงการใหม่ ส่วนตัวเลขข้างล่างคือราคากลางของประกาศที่เปิดอยู่จริงบน DooAsset ณ วันที่ 12 ตุลาคม 2569 ซึ่งรวมห้องมือสองและห้องปล่อยเช่าด้วย

• คอนโดให้เช่าทั่วกรุงเทพ 734 ห้อง ค่าเช่ากลาง 28,500 บาทต่อเดือน ช่วง 20,000 ถึง 47,500 บาท
• คอนโดขายทั่วกรุงเทพ 378 ห้อง ราคากลาง 8,200,000 บาท
• เขตห้วยขวาง เช่า 46 ห้อง กลาง 22,000 บาท · ขาย 14 ห้อง กลาง 4,567,500 บาท
• เขตบางนา เช่า 20 ห้อง กลาง 13,000 บาท ถูกกว่าค่ากลางทั้งกรุงเทพกว่าครึ่ง

ส่วนต่างระหว่างราคาตั้งของโครงการใหม่กับราคากลางของห้องที่ขายอยู่จริงคือพื้นที่ต่อรองของคนซื้อ ยิ่งต้นทุนดันราคาตั้งใหม่ขึ้น ห้องมือสองในตึกเดียวกันยิ่งดูคุ้ม

เช็กลิสต์ก่อนจองโครงการใหม่ปลายปี 2569

1. ถามส่วนลดเงินสดและของแถมเป็นตัวเลข แล้วให้เขียนลงใบจองหรือสัญญา เพราะนี่คือจุดที่ผู้ขายยอมได้มากกว่าป้ายราคา
2. เทียบห้องมือสองในตึกหรือทำเลเดียวกันก่อนเสมอ ส่วนต่างกับโครงการใหม่บางทีเกินล้าน
3. เช็กว่าราคาที่คุยอยู่ไม่เกิน 7 ล้านบาทหรือไม่ เพราะมาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนองเหลือประเภทละร้อยละ 0.01 ใช้กับที่อยู่อาศัยไม่เกินราคานี้
4. ถ้าซื้อของที่ยังสร้างไม่เสร็จ ขอดูความคืบหน้างานโครงสร้างจริง เพราะหมวดนี้คือหมวดที่ต้นทุนพุ่งแรงสุด
5. ถ้าเช่า ใช้ค่าเช่ากลางในทำเลเป็นฐานต่อรอง แล้วขอสัญญายาวแลกกับค่าเช่าคงที่

อ่านต่อ

• ดัชนีเชื่อมั่นอสังหาฯ ไตรมาส 3/2569 กำไรฟื้น แต่ยอดขายยังร่วง
• คอนโดใหม่หรือคอนโดเก่า เช่าแบบไหนคุ้มกว่า
• ซื้อคอนโดมือสอง ขั้นตอนตั้งแต่จองถึงวันโอน
• เช่าหรือซื้อคอนโดดีกว่า ดูจากค่าเช่าเทียบราคาขายจริง