คอนโดกรุงเทพเหลือขายกว่า 65,300 ยูนิต พร้อมโอนแล้ว 25,700 ยูนิต

สต๊อกคอนโดกรุงเทพตอนนี้ใหญ่แค่ไหน

รายงานตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ไตรมาส 3 ปี 2569 ของคุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ให้ภาพที่ผู้ซื้อควรรู้ก่อนเดินเข้างานขายบ้านปลายปี

• เหลือขายทั้งตลาด: มากกว่า 65,300 ยูนิต มูลค่ารวมประมาณ 370,000 ล้านบาท
• สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์แล้ว: ราว 25,700 ยูนิต คิดเป็น 40% ของสต๊อกที่เหลือ
• เปิดขายใหม่ไตรมาส 3/2569: ประมาณ 4,876 ยูนิต เพิ่มขึ้นเท่าตัวจากไตรมาส 2
• เปิดขายใหม่ 9 เดือนแรก: 14,377 ยูนิต เพิ่มขึ้น 6% จากช่วงเดียวกันปีก่อน

ตัวเลข 25,700 ยูนิตคือหัวใจของเรื่องนี้ ห้องที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังไม่มีเจ้าของคือต้นทุนที่เดินอยู่ทุกวันของผู้พัฒนาโครงการ ทั้งดอกเบี้ย ค่าส่วนกลาง และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จึงเป็นเหตุผลที่ช่วงโค้งสุดท้ายของปีเราเห็นการลดราคาและโปรโมชั่นเพื่อเร่งระบายห้องชุดที่สร้างเสร็จแล้วออกมาเป็นระลอก

สำหรับคนที่พร้อมซื้อและกู้ผ่าน นี่คือฝั่งที่ได้เปรียบ เพราะห้องพร้อมโอนหมายถึงเห็นของจริง วัดขนาดจริง ดูวิวจริง ดูน้ำรั่วน้ำซึมจริง และรู้ค่าส่วนกลางจริงก่อนตัดสินใจ ไม่ใช่ซื้อจากห้องตัวอย่าง

น้ำท่วมเปลี่ยนเกณฑ์เลือกทำเล

อีกด้านของรายงานฉบับเดียวกันคือพฤติกรรมคนหาบ้าน ที่ปรึกษารายนี้คาดว่าฝนที่ตกหนักและน้ำที่ท่วมทั้งในเมืองและจังหวัดรอบนอกปีนี้ จะทำให้คำถามเรื่องพื้นที่ถูกยกขึ้นมาก่อนเรื่องราคา สามเรื่องที่จะถูกถามถึงมากขึ้นคือ แปลงนั้นเคยมีน้ำเข้ามาก่อนหรือไม่ ตัวที่ดินและพื้นโครงการอยู่สูงกว่าถนนแค่ไหน และโครงการระบายน้ำออกได้เร็วเพียงใด

นายวรัตถ์ สิริศักดานุกูล ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายลงทุนของที่ปรึกษารายนี้ มองว่าผลกระทบรอบนี้ไม่ได้ทำให้ราคาในพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมลดลงทั้งหมด แต่จะเกิดส่วนต่างราคาระหว่างทรัพย์ที่เสี่ยงน้ำท่วมสูง กับทรัพย์ที่มีระบบบริหารจัดการความเสี่ยงน้ำท่วมที่ใช้งานได้จริง พูดง่าย ๆ คือคำถามเปลี่ยนจาก "ทำเลไหนน้ำท่วม" เป็น "โครงการไหนรับมือน้ำได้"

ฝั่งเจ้าของที่ดินและเจ้าของห้องที่โดนน้ำรอบนี้ คำแนะนำในรายงานคือยังไม่ต้องรีบปล่อยขายเพราะความกลัว แต่ให้รวบรวมบันทึกไว้ว่าปีไหนน้ำเข้าถึงระดับใด ซ่อมอะไรไปแล้ว และติดตั้งกำแพงกันน้ำหรือปั๊มไว้จุดไหน ของพวกนี้ทำให้คนที่สนใจตีค่าซ่อมแซมออกมาเป็นตัวเลขได้ และรักษาราคาได้ดีกว่าการยื่นขายโดยไม่มีอะไรยืนยัน

ราคากลางบน DooAsset

ตัวเลขจากประกาศที่เปิดอยู่บน DooAsset ณ 19 ต.ค. 2569 ใช้เทียบก่อนไปเจรจาได้:

• คอนโดขายทั่วกรุงเทพฯ: ราคากลาง 7,850,000 บาท จาก 426 ประกาศ ครึ่งล่างของตลาดเริ่มที่ 4,960,000 บาท — ดูได้ที่ ขายคอนโดในกรุงเทพ
• คอนโดเช่าทั่วกรุงเทพฯ: ค่าเช่ากลาง 28,500 บาทต่อเดือน จาก 800 ประกาศ — ดูได้ที่ เช่าคอนโดในกรุงเทพ
• รายทำเล (ราคาขายกลาง): อโศก 13,900,000 บาท · เขตห้วยขวาง 5,600,000 บาท
• รายทำเล (ค่าเช่ากลาง): อโศก 30,000 บาท · เขตห้วยขวาง 22,000 บาท · เขตบางนา 13,000 บาท

ช่องว่างระหว่างราคากลางกับครึ่งล่างของตลาดกว้างมาก เพราะกรุงเทพฯ มีทั้งห้องใจกลางเมืองหลักสิบล้านและห้องชานเมืองหลักสองล้านอยู่ในตลาดเดียวกัน การเทียบในทำเลเดียวกันและขนาดใกล้กันจึงให้คำตอบที่ใช้ต่อรองได้จริงกว่าเทียบทั้งกรุงเทพฯ

งานขายบ้านปลายปี 29 ต.ค.–1 พ.ย. 2569

จังหวะที่สต๊อกพร้อมโอนค้างอยู่มาก ตรงกับงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 50 ที่จัดระหว่างวันที่ 29 ตุลาคม–1 พฤศจิกายน 2569 เวลา 10.00–20.00 น. ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ (QSNCC) Hall 8 ชั้น LG โดยผู้จัดตั้งเป้ายอดขายภายในงานมากกว่า 10,000 ล้านบาท เป็นที่เดียวที่เทียบโครงการและเงื่อนไขสินเชื่อหลายเจ้าได้ในวันเดียว

เช็กลิสต์ก่อนคว้าดีลห้องพร้อมโอน

1. เทียบราคาต่อตารางเมตรในตึกเดียวกัน ไม่ใช่เทียบกับราคาป้ายของโครงการ ส่วนลดจะมีความหมายเมื่อเทียบกับห้องมือสองในตึกเดียวกันแล้วยังถูกกว่า
2. ขอดูบิลค่าส่วนกลางและเงินกองทุนย้อนหลัง ห้องพร้อมโอนในตึกที่สร้างเสร็จหลายปีอาจมีค่าค้างชำระหรือเงินกองทุนที่ต้องจ่ายวันโอน
3. ถามประวัติน้ำท่วมของพื้นที่และระบบระบายน้ำของโครงการ ขอดูตำแหน่งห้องเครื่อง ลิฟต์ และที่จอดรถชั้นใต้ดิน ซึ่งเป็นจุดเสียหายแรกเมื่อน้ำเข้า
4. เช็กวงเงินกู้จริงก่อนวางเงินจอง ขอ pre-approve จากธนาคารอย่างน้อยสองแห่ง เพราะโปรโมชั่นดอกเบี้ยในงานขึ้นอยู่กับธนาคาร ไม่ใช่โครงการ
5. คิดค่าใช้จ่ายวันโอนให้ครบ ค่าธรรมเนียมโอน ค่าจดจำนอง อากรแสตมป์ และค่าประกัน รวมกันเป็นเงินก้อนที่หลายคนลืมกันไว้
6. ถ้ากู้ไม่ผ่านปีนี้ ให้เทียบกับการเช่าก่อน ค่าเช่ากลางทั่วกรุงเทพฯ 28,500 บาทต่อเดือน ยังถูกกว่าค่างวดของห้องราคากลาง 7,850,000 บาทในหลายกรณี

อ่านต่อ

• มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 50 ปี 2569: วันไหน ที่ไหน เตรียมตัวอย่างไร
• ดัชนีราคาคอนโดใหม่และบ้านจัดสรร ไตรมาส 3/2569
• ซื้อคอนโดมือสอง ขั้นตอนตั้งแต่จองถึงวันโอน
• เช่าหรือซื้อคอนโดดีกว่า เทียบค่าเช่ากับราคาขาย