ราคาประเมินที่ดิน 2569: เช็คออนไลน์ ใช้ทำอะไร และรอบใหม่ปี 2570

ราคาประเมินที่ดินคืออะไร ใช้ทำอะไรบ้าง

ราคาประเมินที่ดินคือมูลค่าทรัพย์สินที่รัฐจัดทำขึ้นตาม พ.ร.บ.การประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ. 2562 กรมธนารักษ์เป็นผู้ทำบัญชี แล้วคณะกรรมการประจำจังหวัดของแต่ละจังหวัดเป็นผู้ประกาศใช้ ตัวเลขนี้ไม่ใช่ราคาซื้อขาย แต่เป็นฐานของเรื่องที่เสียเงินจริงหลายเรื่อง

• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี ตาม พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 โดยที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นบ้านหลังหลักและมีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ได้รับยกเว้นภาษี คนที่กระทบจริงคือผู้ถือครองที่ดินจำนวนมากหรือมีบ้านมากกว่าหนึ่งหลัง
• ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่สำนักงานที่ดิน ทั้งค่าโอนและค่าจดจำนอง
• ตัวเลขอ้างอิงตอนยื่นกู้ธนาคาร หรือใช้ตั้งต้นประเมินมูลค่าห้องชุดเบื้องต้น

ห้องชุดมีบัญชีราคาประเมินของตัวเองแยกจากที่ดิน และกรมธนารักษ์ปรับปรุงเป็นรอบบัญชีเช่นเดียวกัน

วิธีเช็คราคาประเมินออนไลน์ ใช้เวลาไม่ถึง 5 นาที

1. เปิด ระบบเผยแพร่ราคาประเมินทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ ได้ทั้งบนคอมพิวเตอร์และมือถือ
2. เลือกค้นหาจากเลขที่โฉนด ซึ่งเป็นวิธีที่กรมธนารักษ์แนะนำเองว่าเร็วที่สุด
3. กรอกเลขที่โฉนดกับจังหวัด ส่วนหน้าสำรวจและอำเภอหรือเขตไม่บังคับ แต่ใส่ไปด้วยจะได้ผลเร็วและตรงกว่า
4. กดดูรายละเอียด ระบบจะแสดงราคาต่อตารางวา ราคารวมทั้งแปลง และปักตำแหน่งบนแผนที่ดาวเทียมให้ตรวจซ้ำว่าใช่แปลงของเราจริง

เป็นห้องชุดให้เลือกเมนูค้นหาราคาประเมินห้องชุด แล้วกรอกชื่อโครงการหรือที่ตั้ง พร้อมอาคาร ชั้น และเลขห้อง

อยากคิดเองก็ไม่ยาก แปลงเนื้อที่เป็นตารางวาก่อน โดย 1 ไร่ เท่ากับ 400 ตารางวา และ 1 งาน เท่ากับ 100 ตารางวา ตัวอย่างของกรมธนารักษ์ ที่ดิน 2 ไร่ 3 งาน 89.6 ตารางวา จึงเท่ากับ 1,189.6 ตารางวา เมื่อราคาประเมินตารางวาละ 1,550 บาท ทั้งแปลงจะได้ 1,843,880 บาท ระบบออนไลน์คำนวณให้อยู่แล้ว ไม่ต้องคูณเอง

ข้อควรรู้ กรมธนารักษ์รับรองให้ได้แค่สำเนาบัญชีราคาประเมิน ถ้าต้องใช้หนังสือรับรองราคาประเมินไปยื่นราชการหรือศาล ต้องไปยื่นคำขอที่สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่ สอบถามเพิ่มเติมได้ที่ Call Center กรมธนารักษ์ 0-2059-4999

รอบบัญชีนี้หมดอายุสิ้นปี 2569 รอบใหม่เริ่ม 2570

บัญชีที่ใช้อยู่ตอนนี้คือรอบ พ.ศ. 2566-2569 เริ่มใช้ 1 มกราคม 2566 และใช้ถึง 31 ธันวาคม 2569 ตอนประกาศรอบนี้ ราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศขยับขึ้นเฉลี่ย 8.93% สิ่งปลูกสร้างขึ้นเฉลี่ย 6.21% ส่วนกรุงเทพมหานครขึ้นน้อยกว่าค่าเฉลี่ยประเทศ คือที่ดิน 2.76% และสิ่งปลูกสร้าง 4.60%

รอบถัดไปคือ พ.ศ. 2570-2573 กรมธนารักษ์มีกำหนดประกาศบัญชีในวันที่ 1 ธันวาคม แล้วให้มีผลบังคับใช้ทันทีวันที่ 1 มกราคม 2570 เหตุผลที่ต้องขยับคือราคาประเมินที่ใช้อยู่ยังต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงในตลาดราว 40% รอบใหม่จึงตั้งเป้าให้ส่วนต่างแคบลง ส่วนจะขึ้นกี่เปอร์เซ็นต์ สื่อแต่ละสำนักรายงานไม่ตรงกัน และราคาสุทธิยังอยู่ระหว่างการพิจารณาของคณะกรรมการประจำจังหวัด ใครถือครองที่ดินหลายแปลงหรือมีบ้านหลังที่สอง ควรรอดูบัญชีจริงตอนประกาศเดือนธันวาคม แล้วค่อยคำนวณภาษีปีถัดไป

ราคาประเมินไม่ใช่ราคาตลาด เทียบกับราคากลางบน DooAsset

ราคาประเมินถูกออกแบบมาให้นิ่งทั้งรอบสี่ปี ขณะที่ราคาซื้อขายจริงขยับทุกไตรมาส สองตัวเลขนี้จึงไม่เท่ากันตามปกติ และไม่ควรใช้ราคาประเมินตั้งราคาขายตรงๆ

ข้อมูลประกาศบน DooAsset ณ วันที่ 13 ตุลาคม 2569 คอนโดให้เช่าในกรุงเทพฯ 742 ประกาศ ค่ากลางอยู่ที่ 28,500 บาทต่อเดือน โดยช่วงกลางของตลาดอยู่ที่ 20,000 ถึง 45,675 บาท ส่วนคอนโดขาย 392 ประกาศ ค่ากลาง 8,100,000 บาท ช่วงกลางอยู่ที่ 5,237,500 ถึง 15,000,000 บาท ดูของจริงได้ที่ คอนโดให้เช่าในกรุงเทพฯ และ คอนโดขายในกรุงเทพฯ

วิธีใช้ให้ถูก คือเอาราคาประเมินไว้คำนวณภาษีและค่าธรรมเนียม แล้วใช้ราคาประกาศจริงกับดัชนีราคาตลาดไว้ตั้งราคาซื้อขาย

ราคาประเมินไม่ตรงกับของจริง คัดค้านได้

เจ้าของยื่นคำร้องขอทบทวนราคาประเมินได้ ถ้าเห็นว่าราคาที่ประกาศไม่สอดคล้องกับสภาพทรัพย์สินจริง ยื่นที่สำนักงานธนารักษ์พื้นที่ที่ทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่

• เอกสารที่ใช้โดยทั่วไป บัตรประชาชนผู้ยื่น หลักฐานแสดงความเป็นเจ้าของ โฉนดหรือผังแปลง และเอกสารที่อธิบายเหตุผล เช่น ภาพถ่ายสภาพจริงหรือราคาซื้อขายเทียบเคียง
• เหตุผลที่ยื่นได้ มีทั้งตัวเลขที่ไม่สมเหตุสมผลกับของจริง จะสูงไปหรือต่ำไปก็ยื่นได้ รายละเอียดในฐานข้อมูลคลาดเคลื่อน เช่น ระบุพื้นที่ใช้สอยผิดหรือจัดประเภทอาคารผิด ตัวอาคารเสื่อมสภาพ และทำเลที่ตั้งจริงไม่ตรงกับที่บันทึกไว้

เช็กลิสต์ก่อนโอน

• เช็คราคาประเมินทั้งที่ดินและห้องชุดให้ครบก่อนตกลงราคาและก่อนนัดวันโอน
• ดูว่าเข้าเกณฑ์มาตรการลดค่าธรรมเนียมหรือไม่ ปัจจุบันค่าจดทะเบียนโอนและค่าจดจำนองลดเหลือ 0.01% จากปกติ 2% และ 1% เงื่อนไขคือผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย และเพดาน 7 ล้านบาทใช้พร้อมกันสามตัวเลข คือราคาซื้อขาย ราคาประเมินทุนทรัพย์ และวงเงินจำนองต่อสัญญา มาตรการนี้มีผลถึง 30 มิถุนายน 2570
• ราคาประเมินกับเลขโฉนดต้องเป็นแปลงเดียวกัน ตรวจจากแผนที่ดาวเทียมในระบบอีกรอบ
• ต้องใช้หนังสือรับรองราคาประเมิน เผื่อเวลาไปยื่นที่สำนักงานที่ดินล่วงหน้า

อ่านต่อ โฉนดที่ดินคืออะไร ตรวจก่อนซื้ออย่างไร และ ดัชนีราคาคอนโดใหม่และบ้านจัดสรร ไตรมาส 3/2569