ดัชนีเชื่อมั่นอสังหาฯ ไตรมาส 3/2569 ขึ้นเป็น 51.3 ยอดขายร่วงเหลือ 42.3

ตัวเลขที่ REIC เปิดเมื่อ 8 ตุลาคม 2569

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เผยผลสำรวจดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2569 ดัชนีอ่านค่าโดยเทียบกับระดับ 50 สูงกว่านี้คือผู้ประกอบการมองบวก ต่ำกว่านี้คือมองลบ

• ดัชนีความเชื่อมั่นในภาวะปัจจุบัน ขึ้นจาก 46.9 ในไตรมาส 2 เป็น 51.3 กลับมาอยู่เหนือ 50 ครั้งแรกในปีนี้
• องค์ประกอบผลประกอบการ พุ่งจาก 45.8 เป็น 72.6 เป็นตัวที่เปลี่ยนแรงที่สุด
• องค์ประกอบยอดขาย ร่วงจาก 56.5 เหลือ 42.3 ต่ำกว่า 50 ชัดเจน
• การเปิดโครงการใหม่และเฟสใหม่ ขึ้นจาก 50.0 เป็น 70.0 แต่ดัชนีการลงทุนลดจาก 46.3 เหลือ 38.1
• การจ้างงาน ขึ้นจาก 42.6 เป็น 47.3 ยังต่ำกว่า 50
• ต้นทุนการประกอบการ ซึ่งเป็นดัชนีผกผัน ลดจาก 40.6 เหลือ 37.5 หมายถึงภาระต้นทุนยังหนัก

กำไรดีขึ้นเพราะระบายสต็อก ไม่ใช่เพราะคนซื้อมากขึ้น

REIC ชี้ว่าตัวเลขผลประกอบการที่ดีขึ้นไม่ได้มาจากยอดขายใหม่ แต่มาจากการคุมต้นทุน การเร่งขายของที่ค้างอยู่ การรับรู้รายได้จากโครงการเดิม และมาตรการรัฐที่ช่วยเร่งโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงก่อนหน้า

การเปิดโครงการใหม่ที่เพิ่มขึ้นสวนทางกับดัชนีการลงทุนที่ลดลง REIC เรียกพฤติกรรมนี้ว่าการลงทุนแบบเลือกเฉพาะโครงการที่มั่นใจเรื่องทำเลและดีมานด์จริง ไม่ใช่การกลับเข้าสู่รอบขยายตัวเต็มตัว ด้านต้นทุนที่ดิน ค่าก่อสร้าง ค่าแรง และต้นทุนทางการเงินยังกดอยู่ ขณะที่การขึ้นราคาขายทำได้จำกัดเพราะกำลังซื้อยังไม่กลับ

มุมมองอีก 6 เดือนข้างหน้าแย่ลง

จุดที่ควรจับตาคือดัชนีคาดการณ์อีก 6 เดือนข้างหน้า ลดจาก 53.5 เหลือ 49.8 หลุดใต้ 50 REIC ระบุว่าผู้ประกอบการยังห่วงกำลังซื้อที่อ่อน ภาระหนี้ของครัวเรือน ธนาคารที่อนุมัติสินเชื่อยากขึ้น ค่าใช้จ่ายในการทำธุรกิจ และเศรษฐกิจที่ยังอ่านทิศทางไม่ออก จึงยังไม่มั่นใจว่าการฟื้นตัวจะต่อไปถึงไตรมาส 4 ปี 2569 และต้นปี 2570

สำหรับคนจะเช่าหรือจะซื้อ นี่คือข่าวดีในแง่การต่อรอง เมื่อผู้ขายถูกกดด้วยยอดขายที่ต่ำและต้นทุนที่สูง แรงจูงใจที่จะยอมลดราคา แถมเฟอร์นิเจอร์ หรือยืดเงื่อนไขการผ่อนดาวน์ จะมากกว่าตลาดที่ขายดี แต่อีกด้านคือโครงการที่ขายช้าอาจชะลอการก่อสร้างหรือเลื่อนโอน ดังนั้นถ้าซื้อของใหม่ ควรดูสถานะการก่อสร้างจริงและประวัติการส่งมอบของผู้พัฒนาให้ละเอียด

ราคากลางบน DooAsset ตอนนี้

ตัวเลขจากประกาศที่เปิดอยู่บน DooAsset ณ วันที่ 11 ตุลาคม 2569 ช่วยเทียบกับภาพรวมที่ REIC เล่าได้

• คอนโดให้เช่าทั่วกรุงเทพ 665 ห้อง ค่าเช่ากลาง 28,000 บาทต่อเดือน ช่วง 20,000 ถึง 48,000 บาท
• คอนโดขายทั่วกรุงเทพ 364 ห้อง ราคากลาง 8,225,000 บาท
• ทองหล่อ เช่า 135 ห้อง กลาง 38,000 บาท · ขาย 79 ห้อง กลาง 9,500,000 บาท
• เขตสาทร เช่า 45 ห้อง กลาง 49,000 บาท · ขาย 37 ห้อง กลาง 7,350,000 บาท

ราคากลางคือค่ากลางของประกาศที่เปิดอยู่จริง ไม่ใช่ราคาตั้งของโครงการใหม่ ห้องมือสองในทำเลเดียวกันจึงมักถูกกว่าของใหม่ที่เปิดขายรอบนี้

เช็กลิสต์ก่อนตัดสินใจช่วงปลายปี 2569

1. ขอส่วนลดและของแถมเป็นลายลักษณ์อักษร เพราะฝ่ายขายมีแรงกดดันเรื่องยอด
2. เทียบห้องมือสองในตึกเดียวกันหรือทำเลเดียวกันก่อนจองของใหม่
3. ถ้ากู้ ให้ยื่นพรีแอปโพรฟกับสองถึงสามธนาคาร เพราะเกณฑ์ปล่อยสินเชื่อยังเข้มงวด
4. ถ้าซื้อของที่ยังสร้างไม่เสร็จ ขอดูความคืบหน้าการก่อสร้างและกำหนดโอนในสัญญา
5. ถ้าเช่า ลองขอค่าเช่าคงที่ยาวขึ้นหรือขอฟรีค่าส่วนกลางแลกกับสัญญาที่ยาวกว่าเดิม

อ่านต่อ

• เช่าหรือซื้อคอนโดดีกว่า ดูจากค่าเช่าเทียบราคาขายจริง
• ซื้อคอนโดมือสอง ขั้นตอนตั้งแต่จองถึงวันโอน
• คอนโดใหม่หรือคอนโดเก่า เช่าแบบไหนคุ้มกว่า