อากรแสตมป์สัญญาเช่า-ซื้อขายบ้าน 2569 ใครจ่าย เท่าไร ลืมปิดโดนปรับ

อากรแสตมป์คืออะไร ทำไมคนเช่ากับคนซื้อบ้านต้องรู้

อากรแสตมป์เก็บจากตัวเอกสาร ไม่ได้เก็บจากรายได้ ประมวลรัษฎากรมีบัญชีอัตราอากรแสตมป์กำกับไว้ว่าเอกสารแบบไหนต้องเสียเท่าไร ใครเป็นผู้เสีย และใครเป็นผู้ขีดฆ่าแสตมป์ เรื่องที่อยู่อาศัยเข้าเกณฑ์สองรายการ คือสัญญาเช่าที่ดินและอาคาร กับใบรับเงินของการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียน

คนส่วนใหญ่มองข้ามเพราะเงินไม่เยอะ แต่กฎหมายห้ามใช้สัญญาที่ปิดอากรไม่ครบเป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่ง จนกว่าจะเสียอากรให้ครบและขีดฆ่าแสตมป์เสียก่อน ตามมาตรา 118 เจ้าของห้องที่จะฟ้องเรียกค่าเช่าค้างหรือยึดเงินประกัน จึงมักมาเจอปัญหานี้ตอนที่สายไปแล้ว

สัญญาเช่า เสียเท่าไร ใครเป็นคนจ่าย

อัตราคือ 1 บาท ต่อค่าเช่าทุก 1,000 บาท เศษของ 1,000 บาท ปัดเป็นอีก 1 บาท และต้องนับค่าเช่ากับเงินกินเปล่ารวมกันตลอดอายุการเช่า ไม่ใช่ต่อเดือน กฎหมายให้ผู้ให้เช่าเป็นผู้เสียอากร ส่วนผู้เช่าเป็นผู้ขีดฆ่าแสตมป์

• สัญญาที่ไม่ระบุอายุการเช่า กฎหมายให้ถือว่ามีกำหนด 3 ปี แล้วคิดอากรจากค่าเช่า 3 ปีนั้น
• หมดสัญญาแล้วผู้เช่าอยู่ต่อ เจ้าของรู้แล้วไม่ทักท้วง และไม่ได้ทำสัญญาใหม่ ถือว่าสัญญาเดิมเริ่มใหม่ ต้องเสียอากรภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ถือว่าเริ่มสัญญาใหม่
• เช่าที่ดินเพื่อทำนา ทำไร่ ทำสวน ได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียอากร

ค่าเช่าคอนโดกลางตลาดบนดูแอสเซ็ทตอนนี้อยู่ที่ 28,000 บาทต่อเดือน จากประกาศเช่า 788 รายการ (ดูห้องเช่าทั้งหมด) ถ้าทำสัญญายาว 3 ปีที่ค่าเช่าระดับนี้ ค่าเช่าตลอดสัญญาจะเกิน 1,000,000 บาท ซึ่งเป็นเส้นสำคัญ เพราะสัญญาเช่าที่มีค่าเช่าตั้งแต่ 1,000,000 บาทขึ้นไป ต้องชำระอากรเป็นตัวเงินแทนการปิดแสตมป์ โดยผู้ให้เช่านำสัญญาไปสลักหลังก่อนทำสัญญา หรือภายใน 15 วันนับแต่วันถัดจากวันทำสัญญา

เช่ายาวเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ไม่ต้องไปสรรพากร แต่ชำระอากรเป็นตัวเงินต่อเจ้าพนักงานผู้รับจดทะเบียน ก่อนหรือในวันที่จดทะเบียนนั้นเลย วันนั้นจะมีค่าจดทะเบียนการเช่าอีกส่วนหนึ่ง คิดร้อยละ 1 ของค่าเช่าตลอดเวลาที่เช่าหรือเงินกินเปล่า ดังนั้นการเช่ายาวจึงมีต้นทุนวันจดทะเบียนสองก้อน คืออากรแสตมป์กับค่าจดทะเบียน ควรตกลงกันในสัญญาให้ชัดว่าใครออกส่วนไหน

วันโอนซื้อขาย เสียอากรใบรับเมื่อไร

ใบรับเงินของการโอนหรือก่อตั้งสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนตามกฎหมาย เสียอากร 1 บาท ต่อทุกจำนวนเงิน 200 บาท หรือเศษของ 200 บาท ผู้ออกใบรับคือผู้ขาย เป็นทั้งผู้เสียอากรและผู้ขีดฆ่า แต่ข้อยกเว้นสำคัญกว่าตัวอัตรา เพราะถ้าเงินก้อนนั้นผู้รับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรือภาษีมูลค่าเพิ่มอยู่แล้ว ใบรับฉบับนั้นไม่ต้องเสียอากรซ้ำอีก

คำถามจริงวันโอนจึงกลายเป็นว่า ผู้ขายเข้าข่ายภาษีธุรกิจเฉพาะหรือไม่ สำหรับเจ้าของทั่วไปที่ไม่ใช่ผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้ประกอบการอาคารชุด กฎหมายถือว่าการขายที่ทำภายในห้าปีนับแต่วันที่ได้มา เป็นการขายเป็นทางค้าหรือหากำไรที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยมีข้อยกเว้นสำคัญหลายข้อ

• ขายบ้านหรือห้องชุดที่ใช้อยู่อาศัยเป็นแหล่งสำคัญ และผู้ขายมีชื่อในทะเบียนบ้านมาแล้วไม่น้อยกว่าหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มา
• อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาทางมรดก
• โอนให้บุตรชอบด้วยกฎหมายของตนโดยไม่มีค่าตอบแทน ซึ่งไม่รวมบุตรบุญธรรม
• ถูกเวนคืนตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์

เข้าข้อยกเว้นข้อใดข้อหนึ่ง แปลว่าไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แล้วย้อนกลับไปเสียอากรใบรับแทน ราคากลางคอนโดขายบนดูแอสเซ็ทอยู่ที่ 8,000,000 บาท จากประกาศขาย 405 รายการ (ดูห้องขายทั้งหมด) ตัวเลขระดับนี้คิดอากรที่ 1 บาท ต่อทุก 200 บาทของราคา ก็เป็นเงินหลักหมื่น ไม่ใช่ค่าธรรมเนียมที่ลืมเผื่อไว้ในงบวันโอนได้

ลืมปิดอากร โดนอะไรบ้าง

ความต่างอยู่ที่ใครเป็นคนเปิดเรื่อง ถ้าเจ้าของเอกสารยื่นขอเสียอากรเอง โทษเบากว่าการถูกตรวจพบมาก

• ยื่นต่อเจ้าหน้าที่ภายใน 15 วันนับแต่วันที่ต้องปิดแสตมป์บริบูรณ์ เสียแค่ค่าอากรตามอัตราปกติ
• เลยกำหนด แต่ยังไม่พ้น 90 วัน เสียอากรพร้อมเงินเพิ่ม 2 เท่าของค่าอากร หรือ 4 บาท แล้วแต่จำนวนใดมากกว่า
• พ้น 90 วันไปแล้ว เงินเพิ่มขยับเป็น 5 เท่าของค่าอากร หรือ 10 บาท แล้วแต่จำนวนใดมากกว่า
• ถูกเจ้าหน้าที่ตรวจพบหรือมีคนแจ้งความว่าไม่ได้ปิดแสตมป์เลย เรียกเก็บอากรจนครบ บวกเงินเพิ่มอีก 6 เท่าของค่าอากร หรือ 25 บาท แล้วแต่จำนวนใดมากกว่า ปิดน้อยกว่าที่ต้องเสียก็คิด 6 เท่าของส่วนที่ขาด

บทลงโทษที่แพงที่สุดไม่ใช่ตัวเงิน แต่คือการใช้สัญญาในศาลไม่ได้จนกว่าจะเสียอากรครบ ผู้ให้เช่าที่เก็บค่าเช่าไม่ได้ แล้วเพิ่งมารู้ว่าสัญญาไม่มีอากร ต้องไปเสียย้อนหลังพร้อมเงินเพิ่มก่อน จึงจะใช้สัญญาเป็นหลักฐานได้

เช็กลิสต์สั้น ๆ

• คนปล่อยเช่า คิดอากรจากค่าเช่าตลอดสัญญารวมเงินกินเปล่า ไม่ใช่ค่าเช่าเดือนเดียว แล้วปิดแสตมป์ตั้งแต่วันเซ็น
• ค่าเช่าตลอดสัญญาตั้งแต่ 1,000,000 บาทขึ้นไป ห้ามปิดแสตมป์ดวง ต้องชำระเป็นตัวเงินและสลักหลังภายใน 15 วัน
• เช่ายาวที่ต้องจดทะเบียน จ่ายอากรและค่าจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียน
• คนขาย เช็กก่อนว่าเข้าภาษีธุรกิจเฉพาะหรือเข้าข้อยกเว้น เพราะตัวนี้ชี้ว่าต้องเสียอากรใบรับหรือไม่
• เก็บสัญญาที่ปิดอากรครบไว้คู่กับใบเสร็จทุกฉบับ วันที่ต้องใช้คือวันที่มีปัญหา

อ่านต่อ สัญญาเช่าคอนโดต้องมีอะไรบ้าง และ ค่าใช้จ่ายวันโอนคอนโดมือสอง