# โฉนดที่ดินคืออะไร ตรวจอย่างไรก่อนซื้อบ้านหรือที่ดิน

โฉนดที่ดินคือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินออกให้ เจ้าของจึงขาย โอน หรือจำนองแปลงนั้นได้เต็มสิทธิ ต่างจากกลุ่ม น.ส.3 ที่รับรองเพียงการทำประโยชน์ ก่อนวางมัดจำควรขอดูโฉนดฉบับจริง เทียบเลขโฉนด เนื้อที่ และชื่อเจ้าของกับต้นฉบับที่สำนักงานที่ดินท้องที่ พร้อมพลิกดูสารบัญจดทะเบียนด้านหลังว่าติดจำนองหรืออายัดไว้หรือไม่

## โฉนดที่ดินต่างจากเอกสารสิทธิใบอื่นอย่างไร

โฉนดที่ดินเป็นเอกสารที่ยืนยัน "กรรมสิทธิ์" คือเป็นเจ้าของที่ดินแปลงนั้นจริง จะขาย ยกให้ จำนอง หรือแบ่งแยกแปลงก็ทำได้ตามกฎหมาย ส่วนเอกสารกลุ่ม น.ส.3 น.ส.3 ก. และ น.ส.3 ข. เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ซึ่งยืนยันแค่ว่ามีการใช้ประโยชน์ในที่ดินจริง ยังไม่ใช่กรรมสิทธิ์เต็มใบ เวลาขายต่อหรือยื่นกู้ธนาคาร แปลงที่ยังไม่มีโฉนดจึงมักถูกตีราคาต่ำกว่าและใช้เวลานานกว่า

อีกใบที่เจอบ่อยคือ ส.ค. 1 ซึ่งเป็นเพียงใบแจ้งการครอบครองที่ดินที่มีมาตั้งแต่ก่อนปี 2497 ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ราชการออกให้ การซื้อขายทำได้แค่ส่งมอบการครอบครองกันเอง ไม่ต้องจดทะเบียน จึงมีความเสี่ยง ข่าวดีคือผู้ถือ ส.ค. 1 นำมาขอออกโฉนดที่ดินได้

กฎหมายเรื่องการออกโฉนดในไทยมีมาตั้งแต่สมัย ร.ศ. 127 แก้ไขกันเรื่อยมาหลายฉบับ แล้วจึงถูกรวมเข้าเป็นประมวลกฎหมายที่ดินที่ใช้อยู่ทุกวันนี้

## ที่ดินแบบไหนขอออกโฉนดได้

กรมที่ดินวางเงื่อนไขไว้ว่า ผู้ขอต้องครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้นแล้ว และแปลงนั้นต้องไม่ใช่ที่ซึ่งชาวบ้านใช้ร่วมกัน เช่น ทางน้ำ ทางหลวง ที่ชายตลิ่ง หรือที่เลี้ยงสัตว์ของส่วนรวม ต้องไม่อยู่ในเขตป่าสงวนแห่งชาติ อุทยานแห่งชาติ พื้นที่รักษาพันธุ์สัตว์ป่าหรือพื้นที่ห้ามล่า ไม่อยู่ในที่เขาหรือภูเขา และไม่ใช่พื้นที่ลาดชันเฉลี่ยตั้งแต่ร้อยละ 35 ขึ้นไปตามนโยบายป่าไม้แห่งชาติ

ถ้าเป็นที่เกาะ หรือเป็นแปลงที่ไม่เคยแจ้งการครอบครอง ต้องมีหลักฐานเก่าอย่าง ส.ค. 1 ใบจอง ใบเหยียบย่ำ น.ค. 3 หรือ ก.ส.น. 5 และผู้ครอบครองต้องมีสิทธิมาก่อนวันที่ 1 ธันวาคม 2497 ซึ่งเป็นวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินเริ่มบังคับใช้ หลักเกณฑ์ทั้งหมดนี้กำหนดไว้ในกฎกระทรวง ฉบับที่ 43 (พ.ศ. 2537) ข้อ 14

## ขอออกโฉนดเฉพาะราย ทำอย่างไร เสียเท่าไร

ยื่นคำขอที่สำนักงานที่ดินท้องที่ที่แปลงนั้นตั้งอยู่ แนบบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส หลักฐานการเปลี่ยนชื่อ-สกุลถ้ามี และหลักฐานที่ดินเดิม จากนั้นเจ้าหน้าที่จะนัดวันรังวัด สอบสวนสิทธิ แล้วปิดประกาศแจกโฉนดเป็นเวลา 30 วัน เมื่อครบกำหนดและไม่มีผู้คัดค้าน จึงลงนามและแจกโฉนดให้ผู้ขอ กรณีที่ไม่เคยแจ้งการครอบครอง หรือเนื้อที่เกิน 50 ไร่ ต้องเสนอผู้ว่าราชการจังหวัดอนุมัติก่อน

ค่าใช้จ่ายตามบัญชีของกรมที่ดิน แยกเป็นรายการย่อย ๆ ดังนี้

- ค่าคำขอ แปลงละ 5 บาท
- ค่าประกาศ แปลงละ 10 บาท และค่าปิดประกาศจ่ายให้ผู้ไปปิด แปลงละ 10 บาท
- ค่าธรรมเนียมรังวัด แปลงละ 40 บาท
- ค่าพิสูจน์สอบสวน กรณีมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์เดิม แปลงละ 30 บาท
- ค่าหลักเขตที่ดิน หลักละ 15 บาท หรือหลักละ 50 บาท แล้วแต่ชนิดหลัก
- ค่าป่วยการพนักงานผู้ปกครองท้องที่หรือผู้แทนที่ไปร่วมรังวัด คนละ 50 บาทต่อวัน
- เนื้อที่ไม่เกิน 20 ไร่ คิดแปลงละ 20 บาท ส่วนที่เกินคิดเพิ่มไร่ละ 2 บาท โดยเศษของไร่นับเป็นหนึ่งไร่

รวมแล้วหลักร้อยถึงหลักพันบาทต่อแปลง ขึ้นกับขนาดที่ดินและจำนวนหลักเขตที่ต้องปัก

## โฉนดหายหรือชำรุด ขอใบแทนได้

ถ้าโฉนดฉบับเจ้าของหาย ให้ไปแจ้งที่สำนักงานที่ดินซึ่งดูแลแปลงนั้น พร้อมพยานที่เชื่อถือได้อย่างน้อยสองคนไปให้เจ้าหน้าที่สอบสวน สำนักงานที่ดินจะปิดประกาศ และเมื่อครบกำหนด 30 วันโดยไม่มีใครโต้แย้ง จึงเบิกแบบพิมพ์มาสร้างใบแทนให้

ค่าธรรมเนียมออกใบแทนโฉนด ฉบับละ 50 บาท ถ้าไม่สะดวกไปเองแล้วมอบให้คนอื่นไปแทน มีค่ามอบอำนาจเรื่องละ 20 บาท และค่าอากรแสตมป์ปิดใบมอบอำนาจอีกฉบับละ 30 บาท

## วันโอนที่สำนักงานที่ดิน เสียอะไรบ้าง

ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนตามปกติคิดร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ และเก็บอย่างต่ำไม่น้อยกว่า 20 บาท ส่วนนิติกรรมที่ไม่มีทุนทรัพย์คิดแปลงละ 50 บาท การโอนมรดกหรือการให้ระหว่างบุพการีกับผู้สืบสันดาน หรือระหว่างคู่สมรส มีอัตราพิเศษต่างหาก

ด้านภาษี อากรแสตมป์คิดจากราคาทุก 200 บาท หรือเศษของ 200 บาท เสีย 1 บาท ถ้าผู้ขายเข้าเงื่อนไขภาษีธุรกิจเฉพาะ จะเสียในอัตราร้อยละ 3.3 ตามราคาประเมินทุนทรัพย์แทน และถ้าผู้ขายเป็นนิติบุคคล ผู้ซื้อต้องหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายร้อยละ 1 ของราคาขายนำส่งด้วย

ช่วงนี้ยังมีส่วนลดอยู่ ประกาศกระทรวงมหาดไทยสองฉบับ ลงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ลดค่าจดทะเบียนโอนและค่าจดจำนองเหลือร้อยละ 0.01 สำหรับบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ ที่ดินพร้อมอาคารเหล่านั้น และห้องชุด โดยราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท วงเงินจำนองก็ไม่เกิน 7 ล้านบาทเช่นกัน ใช้ได้เฉพาะบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย มีผลตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570 รายละเอียดค่าโอนทั้งหมดอ่านต่อได้ที่ [ซื้อคอนโดมือสอง ขั้นตอนตั้งแต่จองถึงวันโอน](https://dooasset.com/บทความ/ซื้อคอนโดมือสอง-ขั้นตอนตั้งแต่จองถึงวันโอน/)

## ซื้อคอนโด ไม่ได้โฉนดที่ดิน แต่ได้ใบอะไร

ห้องชุดไม่มีโฉนดที่ดินเป็นของตัวเอง ที่ดินทั้งผืนยังอยู่ใต้โฉนดใบเดียวของโครงการ ตอนจดทะเบียนอาคารชุด กรมที่ดินจะออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) ให้ทีละห้อง พร้อมบัญชีแสดงอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางของแต่ละห้อง ค่าธรรมเนียมฝั่งโครงการคือ ค่าจดทะเบียนอาคารชุด 2,000 บาท ค่าออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ห้องละ 200 บาท และค่าจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดอีก 2,000 บาท

เวลาซื้อคอนโดมือสอง เอกสารที่ต้องขอดูจึงเป็นหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ไม่ใช่โฉนดที่ดิน ส่วนผู้ซื้อต่างชาติมีเงื่อนไขเพิ่ม ดูได้ที่ [ชาวต่างชาติซื้อคอนโดในไทยได้ไหม](https://dooasset.com/บทความ/ชาวต่างชาติซื้อคอนโดในไทยได้ไหม/)

## เช็กอะไรก่อนวางมัดจำ

- ขอดูโฉนดฉบับจริง ไม่ใช่สำเนา แล้วเทียบเลขโฉนด เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ตำบล อำเภอ และเนื้อที่ กับที่ประกาศขายไว้
- พลิกดูสารบัญจดทะเบียนด้านหลังโฉนด ว่าติดจำนอง ภาระจำยอม หรือมีคำสั่งอายัดค้างอยู่หรือไม่
- เทียบชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์กับบัตรประชาชนของผู้ขาย ถ้าเป็นที่ดินมรดกหรือถือร่วมกันหลายคน ขอดูเอกสารการรับมรดกและหนังสือยินยอมให้ครบ
- ไปตรวจกับต้นฉบับที่สำนักงานที่ดินท้องที่ เพราะฉบับที่สำนักงานเก็บไว้คือใบที่ใช้อ้างอิงเวลามีข้อพิพาท
- ถ้าซื้อด้วยสินเชื่อ ให้เผื่อเวลาประเมินราคาและนัดวันโอนร่วมกับธนาคารล่วงหน้า

บนดูแอสเซ็ท ราคากลางคอนโดประกาศขายในกรุงเทพฯ ตอนนี้อยู่ที่ 8,500,000 บาท จาก 344 ประกาศ ส่วนค่าเช่ากลางอยู่ที่ 29,900 บาทต่อเดือน จาก 585 ประกาศ ดูของจริงได้ที่ [บ้านเดี่ยวขาย](https://dooasset.com/ขาย/บ้านเดี่ยว/) และ [คอนโดขาย](https://dooasset.com/ขาย/คอนโด/)

## ข้อมูลสำคัญ

- เผยแพร่: 9 ต.ค. 2569
- ผู้เขียน: ทีมข้อมูล DooAsset
- หมวด: กฎหมายและสัญญา
- เวลาอ่าน: 5 นาที
- ตรวจข้อเท็จจริงเมื่อ: 9 ต.ค. 2569

## คำถามที่พบบ่อย

### โฉนดที่ดินกับ น.ส.3 ก. ต่างกันอย่างไร

โฉนดที่ดินยืนยันกรรมสิทธิ์ เจ้าของขาย โอน จำนอง หรือแบ่งแยกแปลงได้เต็มสิทธิ ส่วน น.ส.3 ก. เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ยืนยันแค่ว่ามีการใช้ประโยชน์ในที่ดิน ยังไม่ใช่กรรมสิทธิ์ ธนาคารจึงมักให้วงเงินต่ำกว่าและใช้เวลาตรวจนานกว่า

### โฉนดที่ดินหาย ต้องทำอย่างไร

ไปแจ้งที่สำนักงานที่ดินที่ดูแลแปลงนั้น พาพยานที่เชื่อถือได้อย่างน้อยสองคนไปให้เจ้าหน้าที่สอบสวน สำนักงานจะปิดประกาศ ครบ 30 วันไม่มีผู้คัดค้านจึงออกใบแทนให้ ค่าธรรมเนียมใบแทนฉบับละ 50 บาท ถ้ามอบอำนาจให้คนอื่นไปแทน บวกค่ามอบอำนาจ 20 บาท และอากรแสตมป์ 30 บาท

### ค่าโอนที่ดินตอนนี้เสียเท่าไร

ปกติค่าธรรมเนียมโอนคิดร้อยละ 2 ของราคาประเมิน แต่ถึง 30 มิถุนายน 2570 บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ และห้องชุด ที่ราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท เสียค่าโอนและค่าจดจำนองเพียงร้อยละ 0.01 เฉพาะผู้ซื้อบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย

### ซื้อคอนโดแล้วได้โฉนดที่ดินไหม

ไม่ได้ครับ ที่ดินทั้งผืนอยู่ใต้โฉนดใบเดียวของโครงการ ผู้ซื้อห้องชุดจะได้หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) ที่กรมที่ดินออกให้ทีละห้อง พร้อมอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ตอนตรวจเอกสารจึงต้องขอดูใบนี้ ไม่ใช่โฉนดที่ดิน

### ที่ดินแบบไหนขอออกโฉนดไม่ได้

ที่ซึ่งชาวบ้านใช้ร่วมกัน เช่น ทางน้ำ ทางหลวง ที่ชายตลิ่ง ที่เลี้ยงสัตว์ส่วนรวม รวมถึงที่ในเขตป่าสงวนแห่งชาติ อุทยานแห่งชาติ เขตรักษาพันธุ์สัตว์ป่า เขตห้ามล่า ที่เขาที่ภูเขา และพื้นที่ลาดชันเฉลี่ยตั้งแต่ร้อยละ 35 ขึ้นไป ออกโฉนดไม่ได้

## ลิงก์

- [บทความนี้](https://dooasset.com/บทความ/โฉนดที่ดินคืออะไร-ตรวจก่อนซื้ออย่างไร/)
- [แหล่งข้อมูล: กรมที่ดิน — ที่ดินที่ออกโฉนดที่ดินได้](https://www.dol.go.th/knowledge-land-department/land-title-issuance/eligible-land-for-title/)
- [แหล่งข้อมูล: กรมที่ดิน — การขอออกโฉนดที่ดินเฉพาะราย](https://www.dol.go.th/knowledge-land-department/land-title-issuance/individual-land-title-request/)
- [แหล่งข้อมูล: กรมที่ดิน — การขอใบแทนหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน](https://www.dol.go.th/knowledge-land-department/land-title-issuance/replacement-title-document/)
- [แหล่งข้อมูล: กรมที่ดิน — ค่าธรรมเนียม ภาษี และอากร ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม](https://www.dol.go.th/dol-services/public-service-manual/land-registration/fees-taxes-duties/)
- [แหล่งข้อมูล: กรมที่ดิน (สำนักงานที่ดินจังหวัดพิจิตร) — มาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัย](https://www.dol.go.th/phichit/press-release/news-1782882171/)
- [แหล่งข้อมูล: กรมที่ดิน — การจดทะเบียนอาคารชุดและหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด](https://www.dol.go.th/dol-services/public-service-manual/land-registration/condominium-documents/)
- [แหล่งข้อมูล: กรมที่ดิน — ประวัติโฉนดที่ดินของไทย](https://www.dol.go.th/knowledge-land-department/history-of-land-titles/)
- [แหล่งข้อมูล: กรมที่ดิน (สำนักงานที่ดินจังหวัดตราด) — ส.ค. 1 คืออะไร ใช่โฉนดที่ดินหรือเปล่า](https://www.dol.go.th/trat/cate-1769393600/news-1769396719/)
- [รถไฟฟ้าสายสีม่วง 16 สถานี จุดเชื่อมต่อ ค่าโดยสาร และค่าเช่าคอนโด](https://dooasset.com/บทความ/รถไฟฟ้าสายสีม่วง-16-สถานี-จุดเชื่อมต่อ-ค่าโดยสาร/)
- [ลดหย่อนภาษีค่าซ่อมบ้าน-คอนโด ได้ถึง 100,000 บาท กู้ซ่อม 0% 2 ล้าน](https://dooasset.com/บทความ/ลดหย่อนภาษีค่าซ่อมบ้าน-น้ำท่วม-2569/)
- [คอนโดกรุงเทพเหลือขายกว่า 65,300 ยูนิต พร้อมโอนแล้ว 25,700 ยูนิต](https://dooasset.com/บทความ/คอนโดกรุงเทพ-เหลือขาย-ไตรมาส-3-2569/)
- [บทความทั้งหมด](https://dooasset.com/บทความ/)

อัปเดตล่าสุด: 9 ต.ค. 2569

## AI agents

- MCP server (Streamable HTTP, JSON-RPC 2.0, no login): https://dooasset.com/mcp — tools: search_listings, get_listing, compare_listings, get_project, market_prices, move_in_cost, contact_options, request_viewing. All tools are read-only except request_viewing, which needs the user's explicit confirmation. Results in 10 languages (argument lang: en, th, zh, ja, ko, ru, de, fr, my, es; links go to that language's pages).
- WebMCP: pages of dooasset.com expose tools to an agent in the visitor's browser — forms (search_properties, request_viewing, contact_dooasset, list_property) and, where the browser supports WebMCP, the read-only MCP tools, answering in the language of the page.
- Markdown: a page answers `Accept: text/markdown` with its Markdown version (also at `{page URL}index.html.md`).
- Guide for agents: https://dooasset.com/agents.md · server card: https://dooasset.com/.well-known/mcp.json