# อากรแสตมป์สัญญาเช่า-ซื้อขายบ้าน 2569 ใครจ่าย เท่าไร ลืมปิดโดนปรับ

อากรแสตมป์เป็นภาษีที่เก็บจากตัวเอกสาร สัญญาเช่าบ้านหรือคอนโดเสียอากร 1 บาท ต่อค่าเช่าทุก 1,000 บาท ตลอดอายุสัญญา โดยผู้ให้เช่าเป็นผู้เสีย ส่วนวันโอนขายเสียอากรใบรับ 1 บาท ต่อทุก 200 บาท เว้นแต่ผู้ขายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ สัญญาที่ปิดอากรไม่ครบ ใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้ และมีเงินเพิ่มตามมา

## อากรแสตมป์คืออะไร ทำไมคนเช่ากับคนซื้อบ้านต้องรู้

อากรแสตมป์เก็บจากตัวเอกสาร ไม่ได้เก็บจากรายได้ ประมวลรัษฎากรมีบัญชีอัตราอากรแสตมป์กำกับไว้ว่าเอกสารแบบไหนต้องเสียเท่าไร ใครเป็นผู้เสีย และใครเป็นผู้ขีดฆ่าแสตมป์ เรื่องที่อยู่อาศัยเข้าเกณฑ์สองรายการ คือสัญญาเช่าที่ดินและอาคาร กับใบรับเงินของการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียน

คนส่วนใหญ่มองข้ามเพราะเงินไม่เยอะ แต่กฎหมายห้ามใช้สัญญาที่ปิดอากรไม่ครบเป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่ง จนกว่าจะเสียอากรให้ครบและขีดฆ่าแสตมป์เสียก่อน ตามมาตรา 118 เจ้าของห้องที่จะฟ้องเรียกค่าเช่าค้างหรือยึดเงินประกัน จึงมักมาเจอปัญหานี้ตอนที่สายไปแล้ว

## สัญญาเช่า เสียเท่าไร ใครเป็นคนจ่าย

อัตราคือ 1 บาท ต่อค่าเช่าทุก 1,000 บาท เศษของ 1,000 บาท ปัดเป็นอีก 1 บาท และต้องนับค่าเช่ากับเงินกินเปล่ารวมกันตลอดอายุการเช่า ไม่ใช่ต่อเดือน กฎหมายให้ผู้ให้เช่าเป็นผู้เสียอากร ส่วนผู้เช่าเป็นผู้ขีดฆ่าแสตมป์

- สัญญาที่ไม่ระบุอายุการเช่า กฎหมายให้ถือว่ามีกำหนด 3 ปี แล้วคิดอากรจากค่าเช่า 3 ปีนั้น
- หมดสัญญาแล้วผู้เช่าอยู่ต่อ เจ้าของรู้แล้วไม่ทักท้วง และไม่ได้ทำสัญญาใหม่ ถือว่าสัญญาเดิมเริ่มใหม่ ต้องเสียอากรภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ถือว่าเริ่มสัญญาใหม่
- เช่าที่ดินเพื่อทำนา ทำไร่ ทำสวน ได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียอากร

ค่าเช่าคอนโดกลางตลาดบนดูแอสเซ็ทตอนนี้อยู่ที่ 28,000 บาทต่อเดือน จากประกาศเช่า 788 รายการ ([ดูห้องเช่าทั้งหมด](https://dooasset.com/เช่า/คอนโด/)) ถ้าทำสัญญายาว 3 ปีที่ค่าเช่าระดับนี้ ค่าเช่าตลอดสัญญาจะเกิน 1,000,000 บาท ซึ่งเป็นเส้นสำคัญ เพราะสัญญาเช่าที่มีค่าเช่าตั้งแต่ 1,000,000 บาทขึ้นไป ต้องชำระอากรเป็นตัวเงินแทนการปิดแสตมป์ โดยผู้ให้เช่านำสัญญาไปสลักหลังก่อนทำสัญญา หรือภายใน 15 วันนับแต่วันถัดจากวันทำสัญญา

## เช่ายาวเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ไม่ต้องไปสรรพากร แต่ชำระอากรเป็นตัวเงินต่อเจ้าพนักงานผู้รับจดทะเบียน ก่อนหรือในวันที่จดทะเบียนนั้นเลย วันนั้นจะมีค่าจดทะเบียนการเช่าอีกส่วนหนึ่ง คิดร้อยละ 1 ของค่าเช่าตลอดเวลาที่เช่าหรือเงินกินเปล่า ดังนั้นการเช่ายาวจึงมีต้นทุนวันจดทะเบียนสองก้อน คืออากรแสตมป์กับค่าจดทะเบียน ควรตกลงกันในสัญญาให้ชัดว่าใครออกส่วนไหน

## วันโอนซื้อขาย เสียอากรใบรับเมื่อไร

ใบรับเงินของการโอนหรือก่อตั้งสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนตามกฎหมาย เสียอากร 1 บาท ต่อทุกจำนวนเงิน 200 บาท หรือเศษของ 200 บาท ผู้ออกใบรับคือผู้ขาย เป็นทั้งผู้เสียอากรและผู้ขีดฆ่า แต่ข้อยกเว้นสำคัญกว่าตัวอัตรา เพราะถ้าเงินก้อนนั้นผู้รับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรือภาษีมูลค่าเพิ่มอยู่แล้ว ใบรับฉบับนั้นไม่ต้องเสียอากรซ้ำอีก

คำถามจริงวันโอนจึงกลายเป็นว่า ผู้ขายเข้าข่ายภาษีธุรกิจเฉพาะหรือไม่ สำหรับเจ้าของทั่วไปที่ไม่ใช่ผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้ประกอบการอาคารชุด กฎหมายถือว่าการขายที่ทำภายในห้าปีนับแต่วันที่ได้มา เป็นการขายเป็นทางค้าหรือหากำไรที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยมีข้อยกเว้นสำคัญหลายข้อ

- ขายบ้านหรือห้องชุดที่ใช้อยู่อาศัยเป็นแหล่งสำคัญ และผู้ขายมีชื่อในทะเบียนบ้านมาแล้วไม่น้อยกว่าหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มา
- อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาทางมรดก
- โอนให้บุตรชอบด้วยกฎหมายของตนโดยไม่มีค่าตอบแทน ซึ่งไม่รวมบุตรบุญธรรม
- ถูกเวนคืนตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์

เข้าข้อยกเว้นข้อใดข้อหนึ่ง แปลว่าไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แล้วย้อนกลับไปเสียอากรใบรับแทน ราคากลางคอนโดขายบนดูแอสเซ็ทอยู่ที่ 8,000,000 บาท จากประกาศขาย 405 รายการ ([ดูห้องขายทั้งหมด](https://dooasset.com/ขาย/คอนโด/)) ตัวเลขระดับนี้คิดอากรที่ 1 บาท ต่อทุก 200 บาทของราคา ก็เป็นเงินหลักหมื่น ไม่ใช่ค่าธรรมเนียมที่ลืมเผื่อไว้ในงบวันโอนได้

## ลืมปิดอากร โดนอะไรบ้าง

ความต่างอยู่ที่ใครเป็นคนเปิดเรื่อง ถ้าเจ้าของเอกสารยื่นขอเสียอากรเอง โทษเบากว่าการถูกตรวจพบมาก

- ยื่นต่อเจ้าหน้าที่ภายใน 15 วันนับแต่วันที่ต้องปิดแสตมป์บริบูรณ์ เสียแค่ค่าอากรตามอัตราปกติ
- เลยกำหนด แต่ยังไม่พ้น 90 วัน เสียอากรพร้อมเงินเพิ่ม 2 เท่าของค่าอากร หรือ 4 บาท แล้วแต่จำนวนใดมากกว่า
- พ้น 90 วันไปแล้ว เงินเพิ่มขยับเป็น 5 เท่าของค่าอากร หรือ 10 บาท แล้วแต่จำนวนใดมากกว่า
- ถูกเจ้าหน้าที่ตรวจพบหรือมีคนแจ้งความว่าไม่ได้ปิดแสตมป์เลย เรียกเก็บอากรจนครบ บวกเงินเพิ่มอีก 6 เท่าของค่าอากร หรือ 25 บาท แล้วแต่จำนวนใดมากกว่า ปิดน้อยกว่าที่ต้องเสียก็คิด 6 เท่าของส่วนที่ขาด

บทลงโทษที่แพงที่สุดไม่ใช่ตัวเงิน แต่คือการใช้สัญญาในศาลไม่ได้จนกว่าจะเสียอากรครบ ผู้ให้เช่าที่เก็บค่าเช่าไม่ได้ แล้วเพิ่งมารู้ว่าสัญญาไม่มีอากร ต้องไปเสียย้อนหลังพร้อมเงินเพิ่มก่อน จึงจะใช้สัญญาเป็นหลักฐานได้

## เช็กลิสต์สั้น ๆ

- คนปล่อยเช่า คิดอากรจากค่าเช่าตลอดสัญญารวมเงินกินเปล่า ไม่ใช่ค่าเช่าเดือนเดียว แล้วปิดแสตมป์ตั้งแต่วันเซ็น
- ค่าเช่าตลอดสัญญาตั้งแต่ 1,000,000 บาทขึ้นไป ห้ามปิดแสตมป์ดวง ต้องชำระเป็นตัวเงินและสลักหลังภายใน 15 วัน
- เช่ายาวที่ต้องจดทะเบียน จ่ายอากรและค่าจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียน
- คนขาย เช็กก่อนว่าเข้าภาษีธุรกิจเฉพาะหรือเข้าข้อยกเว้น เพราะตัวนี้ชี้ว่าต้องเสียอากรใบรับหรือไม่
- เก็บสัญญาที่ปิดอากรครบไว้คู่กับใบเสร็จทุกฉบับ วันที่ต้องใช้คือวันที่มีปัญหา

อ่านต่อ [สัญญาเช่าคอนโดต้องมีอะไรบ้าง](https://dooasset.com/บทความ/สัญญาเช่าคอนโดต้องมีอะไรบ้าง/) และ [ค่าใช้จ่ายวันโอนคอนโดมือสอง](https://dooasset.com/บทความ/ค่าใช้จ่ายวันโอนคอนโดมือสอง/)

## ข้อมูลสำคัญ

- เผยแพร่: 16 ต.ค. 2569
- ผู้เขียน: ทีมข้อมูล DooAsset
- หมวด: ภาษีและค่าธรรมเนียม
- เวลาอ่าน: 5 นาที
- ตรวจข้อเท็จจริงเมื่อ: 16 ต.ค. 2569

## คำถามที่พบบ่อย

### เช่าคอนโดเดือนละ 28,000 บาท สัญญา 1 ปี ต้องติดอากรเท่าไร

คิดจากค่าเช่าตลอดสัญญา ไม่ใช่ต่อเดือน เอาค่าเช่ารายเดือนคูณจำนวนเดือนรวมกับเงินกินเปล่าถ้ามี แล้วหารด้วย 1,000 ปัดเศษขึ้น ได้เท่าไรคือค่าอากรเป็นบาท

### เจ้าของห้องหรือผู้เช่าเป็นคนจ่ายอากรแสตมป์

บัญชีอัตราอากรแสตมป์กำหนดให้ผู้ให้เช่าเป็นผู้เสียอากร ส่วนผู้เช่าเป็นผู้ขีดฆ่าแสตมป์ แต่ในทางปฏิบัติคู่สัญญาตกลงกันเองได้ว่าใครออกเงิน ควรเขียนไว้ในสัญญาให้ชัด

### สัญญาเช่า 1 ปีที่ไม่ได้จดทะเบียน ต้องเสียอากรไหม

ต้องเสีย การจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเป็นคนละเรื่องกับอากรแสตมป์ สัญญาเช่าสั้นที่ไม่ต้องจดทะเบียนยังต้องปิดแสตมป์บนตัวสัญญาตามอัตราปกติ

### ขายคอนโดต้องเสียอากรใบรับทุกครั้งหรือไม่

ไม่ทุกครั้ง ถ้าผู้ขายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ใบรับก้อนนั้นได้รับยกเว้นอากร แต่ถ้าเข้าข้อยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ เช่น มีชื่อในทะเบียนบ้านครบตามเงื่อนไข ก็กลับมาเสียอากรใบรับแทน

### เพิ่งรู้ว่าสัญญาเก่าไม่ได้ปิดอากร แก้ย้อนหลังได้ไหม

ได้ ยื่นตราสารต่อเจ้าหน้าที่เพื่อขอเสียอากรเองได้ ยื่นภายใน 15 วันนับแต่วันที่ต้องปิดแสตมป์บริบูรณ์เสียแค่ค่าอากร ช้ากว่านั้นมีเงินเพิ่มตามระยะเวลา และแพงที่สุดคือรอให้เจ้าหน้าที่ตรวจพบเอง

## ลิงก์

- [บทความนี้](https://dooasset.com/บทความ/อากรแสตมป์-สัญญาเช่า-ซื้อขายบ้าน/)
- [แหล่งข้อมูล: กรมสรรพากร — บัญชีอัตราอากรแสตมป์ ลักษณะแห่งตราสาร 1. เช่าที่ดิน และ 28. ใบรับ](https://www.rd.go.th/6162.html)
- [แหล่งข้อมูล: กรมสรรพากร — ประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เกี่ยวกับอากรแสตมป์ ฉบับที่ 37](https://www.rd.go.th/3433.html)
- [แหล่งข้อมูล: กรมสรรพากร — ประมวลรัษฎากร หมวด 6 อากรแสตมป์ มาตรา 113 114 และ 118](https://www.rd.go.th/5203.html)
- [แหล่งข้อมูล: กรมสรรพากร — ภาษีธุรกิจเฉพาะ การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร](https://www.rd.go.th/683.html)
- [แหล่งข้อมูล: กรมที่ดิน — ค่าธรรมเนียม ภาษี และอากรในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม](https://www.dol.go.th/dol-services/public-service-manual/land-registration/fees-taxes-duties/)
- [ลดหย่อนภาษีค่าซ่อมบ้าน-คอนโด ได้ถึง 100,000 บาท กู้ซ่อม 0% 2 ล้าน](https://dooasset.com/บทความ/ลดหย่อนภาษีค่าซ่อมบ้าน-น้ำท่วม-2569/)
- [คอนโดกรุงเทพเหลือขายกว่า 65,300 ยูนิต พร้อมโอนแล้ว 25,700 ยูนิต](https://dooasset.com/บทความ/คอนโดกรุงเทพ-เหลือขาย-ไตรมาส-3-2569/)
- [รีไฟแนนซ์บ้าน 2569: ทำได้เมื่อไหร่ เสียค่าอะไร คุ้มไหม](https://dooasset.com/บทความ/รีไฟแนนซ์บ้าน-2569-คุ้มไหม-ค่าใช้จ่ายเท่าไร/)
- [บทความทั้งหมด](https://dooasset.com/บทความ/)

อัปเดตล่าสุด: 16 ต.ค. 2569

## AI agents

- MCP server (Streamable HTTP, JSON-RPC 2.0, no login): https://dooasset.com/mcp — tools: search_listings, get_listing, compare_listings, get_project, market_prices, move_in_cost, contact_options, request_viewing. All tools are read-only except request_viewing, which needs the user's explicit confirmation. Results in 10 languages (argument lang: en, th, zh, ja, ko, ru, de, fr, my, es; links go to that language's pages).
- WebMCP: pages of dooasset.com expose tools to an agent in the visitor's browser — forms (search_properties, request_viewing, contact_dooasset, list_property) and, where the browser supports WebMCP, the read-only MCP tools, answering in the language of the page.
- Markdown: a page answers `Accept: text/markdown` with its Markdown version (also at `{page URL}index.html.md`).
- Guide for agents: https://dooasset.com/agents.md · server card: https://dooasset.com/.well-known/mcp.json