# สัญญาเช่าคอนโดต้องมีอะไรบ้าง อ่านตรงไหนก่อนเซ็น

สัญญาเช่าคอนโดควรระบุคู่สัญญาและห้องให้ชัด ระยะเวลาเช่า ค่าเช่าและวันชำระ เงินประกันและเงื่อนไขการคืน ค่าน้ำค่าไฟ ใครรับผิดชอบการซ่อม เงื่อนไขการเลิกสัญญาก่อนกำหนด และแนบรายการทรัพย์สินในห้อง ตามกฎหมาย สัญญาเช่าที่ยาวเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียน มิฉะนั้นบังคับได้เพียง 3 ปี และสัญญาเช่าต้องติดอากรแสตมป์ 1 บาทต่อทุก 1,000 บาทของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา

## สิ่งที่สัญญาเช่าควรมี

| หัวข้อ | สิ่งที่ต้องเห็นในสัญญา |
|---|---|
| คู่สัญญา | ชื่อ เลขบัตรประชาชนหรือหนังสือเดินทางของผู้ให้เช่าและผู้เช่า ถ้าเป็นตัวแทน ต้องมีหนังสือมอบอำนาจ |
| ห้องที่เช่า | ชื่ออาคาร เลขห้อง ชั้น และพื้นที่ ตรงกับหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด |
| ระยะเวลา | วันเริ่มและวันสิ้นสุด เงื่อนไขการต่อสัญญา |
| ค่าเช่า | จำนวนเงิน วันครบกำหนด วิธีจ่าย ค่าปรับเมื่อจ่ายช้า |
| เงินประกัน | จำนวน เงื่อนไขการหัก และกำหนดวันคืน |
| ค่าน้ำค่าไฟ | คิดตามมิเตอร์อัตราการไฟฟ้า/การประปา หรืออัตราที่กำหนด |
| การซ่อมแซม | ใครจ่ายค่าซ่อมอะไร เช่น แอร์ เครื่องทำน้ำอุ่น เฟอร์นิเจอร์ |
| การเลิกสัญญา | การบอกเลิกล่วงหน้า และผลต่อเงินประกันถ้าย้ายออกก่อนกำหนด |
| ข้อห้าม | สัตว์เลี้ยง การสูบบุหรี่ การให้ผู้อื่นเช่าช่วง |
| ภาคผนวก | รายการทรัพย์สินในห้องพร้อมรูปถ่าย และเลขมิเตอร์วันเข้าอยู่ |

## ข้อกฎหมายที่ควรรู้

- **สัญญาเช่าต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ** ลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด จึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538)
- **เช่าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียน** ที่สำนักงานที่ดิน ถ้าไม่จด สัญญาบังคับได้เพียง 3 ปี (มาตรา 538)
- **อากรแสตมป์** สัญญาเช่าอาคารต้องติดอากร 1 บาทต่อทุก 1,000 บาท (หรือเศษ) ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา เช่น ค่าเช่า 20,000 บาท 12 เดือน รวม 240,000 บาท ติดอากร 240 บาท ตามประมวลรัษฎากร ผู้ให้เช่าเป็นผู้ต้องเสียอากร
- ผู้ให้เช่าที่ทำธุรกิจให้เช่าที่อยู่อาศัยหลายห้องอยู่ภายใต้ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาของ สคบ. ที่กำหนดเรื่องเงินประกัน การคืนเงิน และค่าน้ำค่าไฟ ส่วนเจ้าของที่ปล่อยเช่าห้องเดียวมักไม่อยู่ในบังคับของประกาศนี้ ควรตกลงทุกเรื่องในสัญญาให้ชัด

## จุดที่มักเป็นปัญหาภายหลัง

1. **ย้ายออกก่อนครบสัญญา** หลายสัญญาให้ริบเงินประกันทั้งหมด ถ้าคาดว่าอาจย้ายก่อน ให้ต่อรองเงื่อนไขไว้ล่วงหน้า
2. **ค่าเช่าเมื่อต่อสัญญา** ระบุว่าจะปรับได้ไม่เกินเท่าไหร่ หรือคงที่ในปีที่สอง
3. **ค่าซ่อมแอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า** ระบุให้ชัดว่าความเสียหายจากการใช้งานปกติใครรับผิดชอบ
4. **ภาษาของสัญญา** ถ้าผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติ ใช้สัญญา 2 ภาษาและระบุว่าภาษาใดใช้เมื่อตีความต่างกัน

## เอกสารที่ควรขอสำเนา

- สำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของผู้ให้เช่า
- สำเนาบัตรประชาชนของผู้ให้เช่า หรือหนังสือมอบอำนาจถ้ามีตัวแทน
- ใบเสร็จเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า

อ่านต่อ: [เงินประกันคอนโดได้คืนเมื่อไหร่](https://dooasset.com/บทความ/เงินประกันคอนโดได้คืนเมื่อไหร่-ทำอย่างไรไม่โดนหัก/) · [ขั้นตอนเช่าคอนโดในกรุงเทพ](https://dooasset.com/บทความ/ขั้นตอนเช่าคอนโดในกรุงเทพ-ตั้งแต่หาห้องจนรับกุญแจ/)

> บทความนี้ให้ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำปรึกษากฎหมาย กรณีมีข้อพิพาทควรปรึกษานักกฎหมาย

## ข้อมูลสำคัญ

- เผยแพร่: 4 ต.ค. 2569
- ผู้เขียน: ทีมงาน DooAsset
- หมวด: กฎหมายและสัญญา
- เวลาอ่าน: 2 นาที

## คำถามที่พบบ่อย

### สัญญาเช่าคอนโดต้องติดอากรแสตมป์ไหม

ต้องติด อัตรา 1 บาทต่อทุก 1,000 บาทของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา เช่น ค่าเช่า 20,000 บาท 12 เดือน ติดอากร 240 บาท ตามประมวลรัษฎากรผู้ให้เช่าเป็นผู้ต้องเสียอากร

### เช่าคอนโด 5 ปีต้องจดทะเบียนไหม

ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน เพราะสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่เกิน 3 ปี ถ้าไม่จดทะเบียนจะบังคับได้เพียง 3 ปี ตามมาตรา 538 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

### ย้ายออกก่อนครบสัญญาจะเสียเงินประกันไหม

หลายสัญญาให้ริบเงินประกันทั้งหมดเมื่อย้ายออกก่อนครบสัญญา ถ้าคาดว่าอาจย้ายก่อน ให้ต่อรองเงื่อนไขไว้ในสัญญาตั้งแต่แรก

## ลิงก์

- [บทความนี้](https://dooasset.com/บทความ/สัญญาเช่าคอนโดต้องมีอะไรบ้าง/)
- [ลดหย่อนภาษีค่าซ่อมบ้าน-คอนโด ได้ถึง 100,000 บาท กู้ซ่อม 0% 2 ล้าน](https://dooasset.com/บทความ/ลดหย่อนภาษีค่าซ่อมบ้าน-น้ำท่วม-2569/)
- [คอนโดกรุงเทพเหลือขายกว่า 65,300 ยูนิต พร้อมโอนแล้ว 25,700 ยูนิต](https://dooasset.com/บทความ/คอนโดกรุงเทพ-เหลือขาย-ไตรมาส-3-2569/)
- [รีไฟแนนซ์บ้าน 2569: ทำได้เมื่อไหร่ เสียค่าอะไร คุ้มไหม](https://dooasset.com/บทความ/รีไฟแนนซ์บ้าน-2569-คุ้มไหม-ค่าใช้จ่ายเท่าไร/)
- [บทความทั้งหมด](https://dooasset.com/บทความ/)

อัปเดตล่าสุด: 15 ต.ค. 2569

## AI agents

- MCP server (Streamable HTTP, JSON-RPC 2.0, no login): https://dooasset.com/mcp — tools: search_listings, get_listing, compare_listings, get_project, market_prices, move_in_cost, contact_options, request_viewing. All tools are read-only except request_viewing, which needs the user's explicit confirmation. Results in 10 languages (argument lang: en, th, zh, ja, ko, ru, de, fr, my, es; links go to that language's pages).
- WebMCP: pages of dooasset.com expose tools to an agent in the visitor's browser — forms (search_properties, request_viewing, contact_dooasset, list_property) and, where the browser supports WebMCP, the read-only MCP tools, answering in the language of the page.
- Markdown: a page answers `Accept: text/markdown` with its Markdown version (also at `{page URL}index.html.md`).
- Guide for agents: https://dooasset.com/agents.md · server card: https://dooasset.com/.well-known/mcp.json