# รีไฟแนนซ์บ้าน 2569: ทำได้เมื่อไหร่ เสียค่าอะไร คุ้มไหม

รีไฟแนนซ์บ้าน คือการปิดหนี้บ้านกับธนาคารเดิมแล้วย้ายไปธนาคารใหม่ที่ดอกเบี้ยถูกกว่า ธปท. ยอมให้คิดค่าปรับปิดก่อนกำหนดกับสินเชื่อบ้านได้เฉพาะ 3 ปีแรก คนส่วนใหญ่จึงย้ายหลังพ้นปีที่ 3 ค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่คือค่าจดจำนองใหม่ที่กรมที่ดิน 1% ของวงเงิน สูงสุด 200,000 บาท และไม่เข้ามาตรการลดค่าธรรมเนียมเหลือ 0.01%

## รีไฟแนนซ์บ้านคืออะไร ทำได้ตอนไหน

ธนาคารแห่งประเทศไทยอธิบายสั้น ๆ ว่า การรีไฟแนนซ์คือการปิดหนี้ก้อนเดิมกับเจ้าหนี้รายเดิม แล้วไปกู้ก้อนใหม่กับเจ้าหนี้รายใหม่ที่ให้เงื่อนไขดีกว่า โดยเหตุผลที่คนทำกันมากที่สุดคือดอกเบี้ยที่ถูกลง

จังหวะที่ทำได้คุ้มถูกกำหนดด้วยกติกาข้อเดียว คือ **ค่าปรับปิดหนี้ก่อนกำหนด (prepayment fee)** ปัจจุบัน ธปท. ห้ามเก็บค่าปรับนี้กับสินเชื่อรายย่อยเกือบทุกประเภทแล้ว เหลือข้อยกเว้นเดียวคือสินเชื่อบ้าน ที่ยังเก็บได้ใน 3 ปีแรกนับจากวันเซ็นสัญญา เพราะเป็นช่วงที่ธนาคารให้ดอกเบี้ยโปรโมชัน (teaser rate) ต่ำเป็นพิเศษ

แปลเป็นภาษาคนผ่อนบ้าน: ถ้าย้ายก่อนครบ 3 ปี มีโอกาสโดนค่าปรับ และ ธปท. เตือนไว้ตรง ๆ ว่าการย้ายอาจไม่คุ้ม ถ้าค่าปรับก้อนนี้แพงกว่าดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ ส่วนใหญ่จึงนับวันเซ็นสัญญาเดิมแล้วเริ่มหาข้อเสนอใหม่ล่วงหน้าราว 2-3 เดือนก่อนครบปีที่ 3

## ค่าใช้จ่ายวันรีไฟแนนซ์ ตัวที่คนลืมคิด

รีไฟแนนซ์ไม่ใช่การซื้อขาย จึงไม่มีค่าโอน ไม่มีภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ต้องไถ่ถอนจำนองเดิมและ **จดจำนองใหม่** ให้ธนาคารใหม่ที่สำนักงานที่ดิน

- ค่าจดทะเบียนจำนอง กรมที่ดินเก็บ 1% ของวงเงินจำนอง เพดานสูงสุด 200,000 บาท
- ค่าจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์ (เช่น ไถ่ถอน) หลักสิบบาทต่อแปลง
- ค่าประเมินหลักประกัน ค่าอากร และเบี้ยประกันคุ้มครองสินเชื่อ แล้วแต่ธนาคารใหม่กำหนด
- ค่าปรับจากธนาคารเดิม ถ้ายังไม่พ้นช่วง 3 ปีแรก

จุดที่เข้าใจผิดกันมากในปีนี้: มาตรการลดค่าธรรมเนียมเหลือ 0.01% ที่ใช้อยู่ตั้งแต่ 1 ก.ค. 2569 ถึง 30 มิ.ย. 2570 **ไม่ครอบคลุมการรีไฟแนนซ์** เพราะประกาศกำหนดว่าส่วนลดฝั่งจำนองให้เฉพาะการจำนองที่เกิดขึ้นพร้อมกับการโอนซื้อขายในคราวเดียวกัน ราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนองต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท และผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย การย้ายธนาคารเฉย ๆ ไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ จึงจ่ายค่าจดจำนองเต็ม 1% ตามปกติ

คิดเร็ว ๆ ค่าจดจำนองใหม่เท่ากับ 1% ของวงเงินที่ยกไปธนาคารใหม่ บวกค่าประเมินและเบี้ยประกัน ถ้าดอกเบี้ยใหม่ต่ำลงได้ปีละ 1% ขึ้นไป ปีเดียวก็คืนทุน

## ตัวอย่างข้อเสนอรีไฟแนนซ์ของรัฐ ปี 2569

สินเชื่อบ้านสุขสันต์ของ ธอส. เป็นตัวตั้งต้นที่ดีสำหรับเทียบกับข้อเสนอของธนาคารพาณิชย์ เพราะวัตถุประสงค์ข้อแรกคือไถ่ถอนจำนองที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุดจากสถาบันการเงินอื่น

| กรณี | ปีที่ 1 | ปีที่ 2 | ปีที่ 3-6 |
| --- | --- | --- | --- |
| ทำประกันคุ้มครองสินเชื่อตามเงื่อนไข | 1.75% | 2.75% | MRR ลบ 2.495% |
| ไม่ทำประกัน หรือทำไม่ครบเงื่อนไข | 2.25% | 3.25% | MRR ลบ 1.995% |

ตัวเลขที่ควรดูมากกว่าดอกเบี้ยปีแรกคือ **ดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดสัญญา (EIR)** ธนาคารคำนวณตัวอย่างไว้บนสมมติฐานวงเงิน 1 ล้านบาท ผ่อน 20 ปี ได้ 3.96% สำหรับลูกค้าสวัสดิการ และ 4.16% สำหรับลูกค้ารายย่อย เมื่อทำประกันตามเงื่อนไข ถ้าไม่ทำประกันจะขยับเป็น 4.23% และ 4.44%

เงื่อนไขเวลา: ยื่นคำขอกู้ได้ถึง 30 ธ.ค. 2569 และต้องอนุมัติพร้อมทำนิติกรรมภายใน 29 ม.ค. 2570 ระยะเวลากู้ตั้งแต่ 3 ปีถึง 40 ปี อายุผู้กู้บวกระยะเวลากู้ต้องไม่เกิน 70 ปี (กลุ่มที่เกษียณช้ากว่า 60 ปี เช่น ข้าราชการตุลาการและอัยการ ใช้เพดาน 75 ปี) ธนาคารสงวนสิทธิ์ปิดโครงการก่อนกำหนดถ้าเต็มวงเงิน

## มีหนี้บัตร หนี้ส่วนบุคคลด้วย ใช้วิธีรวมหนี้

ถ้าภาระจริงไม่ได้อยู่ที่ดอกเบี้ยบ้าน แต่อยู่ที่หนี้ดอกเบี้ยสูงก้อนอื่น ธปท. มีช่องทางรวมหนี้รายย่อยเข้ากับสินเชื่อบ้าน กติกาคือดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านเดิมต้องไม่ถูกปรับขึ้น ส่วนหนี้รายย่อยที่ยกมารวม คิดได้ไม่เกินดอกเบี้ยบ้านหลังพ้นช่วงโปรโมชัน บวกอีก 2% ต่อปี ทำพร้อมกับการรีไฟแนนซ์ไปธนาคารใหม่ได้

## ราคากลางบน DooAsset

วงเงินที่จะรีไฟแนนซ์ควรเทียบกับราคาตลาดวันนี้ เพราะธนาคารใหม่ประเมินหลักประกันใหม่ทั้งหมด ข้อมูลจากประกาศที่เปิดอยู่บนเว็บเราวันนี้: คอนโดขายในกรุงเทพฯ 423 ประกาศ ราคากลาง 7,900,000 บาท ส่วนคอนโดเช่า 802 ประกาศ ค่าเช่ากลาง 28,500 บาทต่อเดือน

ดูราคาจริงรายทำเลได้ที่ [คอนโดขายทั่วกรุงเทพฯ](https://dooasset.com/ขาย/คอนโด/) และเทียบกับ [ค่าเช่าคอนโด](https://dooasset.com/เช่า/คอนโด/) ถ้าค่างวดใหม่สูงกว่าค่าเช่าห้องแบบเดียวกันมาก แปลว่ายังต่อรองได้อีก

## เช็กลิสต์ก่อนย้ายธนาคาร

1. เปิดสัญญาเดิม ดูวันเซ็นและเงื่อนไขค่าปรับปิดก่อนกำหนด
2. ขอยอดหนี้คงเหลือ ณ วันที่ตั้งใจจะไถ่ถอน
3. ขอใบเสนอดอกเบี้ยจากธนาคารใหม่อย่างน้อย 3 แห่ง แล้วเทียบที่ EIR ไม่ใช่ดอกเบี้ยปีแรก
4. บวกค่าจดจำนอง ค่าประเมิน เบี้ยประกัน เข้าไปในต้นทุนย้าย แล้วหารด้วยดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ต่อปี เพื่อดูจุดคืนทุน
5. ถามธนาคารเดิมก่อนด้วย หลายแห่งยอมลดดอกเบี้ยให้ (retention) โดยเสียแค่ค่าธรรมเนียมเล็กน้อย
6. เตรียมเอกสารรายได้และสเตทเมนต์ให้พร้อม เพราะธนาคารใหม่อนุมัติเหมือนกู้ใหม่
7. นัดวันไถ่ถอนและจดจำนองใหม่ที่สำนักงานที่ดินวันเดียวกัน

## อ่านต่อ

- [สินเชื่อบ้าน ธอส. ดอกเบี้ยพิเศษ ยื่นถึงสิ้นปี](https://dooasset.com/บทความ/สินเชื่อบ้าน-ธอส-73-ปี-beyond-ดอกเบี้ย-0-73/)
- [ซื้อคอนโดมือสอง ขั้นตอนตั้งแต่จองถึงวันโอน](https://dooasset.com/บทความ/ซื้อคอนโดมือสอง-ขั้นตอนตั้งแต่จองถึงวันโอน/)
- [ราคาประเมินที่ดิน เช็คอย่างไร ใช้ทำอะไร](https://dooasset.com/บทความ/ราคาประเมินที่ดิน-วิธีเช็ค-2569/)

## ข้อมูลสำคัญ

- เผยแพร่: 19 ต.ค. 2569
- ผู้เขียน: ทีมข้อมูล DooAsset
- หมวด: สินเชื่อและดอกเบี้ย
- เวลาอ่าน: 4 นาที
- ตรวจข้อเท็จจริงเมื่อ: 19 ต.ค. 2569

## คำถามที่พบบ่อย

### รีไฟแนนซ์บ้านได้เมื่อไหร่

ทำได้ตลอด แต่ส่วนใหญ่รอให้พ้น 3 ปีแรกนับจากวันเซ็นสัญญา เพราะ ธปท. ยอมให้ธนาคารเก็บค่าปรับปิดหนี้ก่อนกำหนดกับสินเชื่อบ้านได้เฉพาะช่วงนั้น หลังจากนั้นย้ายได้โดยไม่มีค่าปรับส่วนนี้

### รีไฟแนนซ์เสียค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

ก้อนใหญ่คือค่าจดทะเบียนจำนองใหม่ที่กรมที่ดิน 1% ของวงเงินจำนอง สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท บวกค่าประเมินหลักประกัน ค่าอากร เบี้ยประกันคุ้มครองสินเชื่อตามที่ธนาคารใหม่กำหนด และค่าปรับจากธนาคารเดิมถ้ายังไม่พ้น 3 ปีแรก

### รีไฟแนนซ์ได้ลดค่าธรรมเนียมเหลือ 0.01% ด้วยไหม

ไม่ได้ ส่วนลดฝั่งจำนองให้เฉพาะการจำนองที่จดพร้อมการโอนซื้อขายในคราวเดียวกัน ราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท และผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย การย้ายธนาคารไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ จึงจ่าย 1% ตามปกติ

### รีไฟแนนซ์แล้วรวมหนี้บัตรเข้าไปด้วยได้ไหม

ได้ ธปท. เปิดให้รวมหนี้รายย่อยเข้ากับสินเชื่อบ้าน โดยดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านเดิมห้ามปรับขึ้น และหนี้รายย่อยที่ยกมารวมคิดดอกเบี้ยได้ไม่เกินดอกเบี้ยบ้านหลังพ้นช่วงโปรโมชันบวก 2% ต่อปี ต้องคุยกับธนาคารเป็นรายกรณี

### ควรเทียบข้อเสนอจากดอกเบี้ยตัวไหน

เทียบที่ดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดสัญญา (EIR) ไม่ใช่ดอกเบี้ยปีแรก เพราะปีแรกมักเป็นอัตราโปรโมชัน ตัวอย่างของ ธอส. บนสมมติฐานวงเงิน 1 ล้านบาท ผ่อน 20 ปี อยู่ที่ 3.96% ถึง 4.44% แล้วแต่ประเภทลูกค้าและการทำประกัน

## ลิงก์

- [บทความนี้](https://dooasset.com/บทความ/รีไฟแนนซ์บ้าน-2569-คุ้มไหม-ค่าใช้จ่ายเท่าไร/)
- [แหล่งข้อมูล: ธนาคารแห่งประเทศไทย — มาตรการสนับสนุนการรีไฟแนนซ์และการรวมหนี้](https://www.bot.or.th/th/our-roles/special-measures/Debt-Conso.html)
- [แหล่งข้อมูล: ธนาคารแห่งประเทศไทย — สิทธิของลูกหนี้ที่ควรรู้](https://www.bot.or.th/th/research-and-publications/articles-and-publications/articles/article-2024feb05.html)
- [แหล่งข้อมูล: กรมที่ดิน — ค่าธรรมเนียม ภาษี และอากรในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม](https://www.dol.go.th/dol-services/public-service-manual/land-registration/fees-taxes-duties/)
- [แหล่งข้อมูล: กรมที่ดิน — มาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนและจดจำนองอสังหาริมทรัพย์](https://www.dol.go.th/phichit/press-release/news-1782882171/)
- [แหล่งข้อมูล: ธนาคารอาคารสงเคราะห์ — สินเชื่อบ้านสุขสันต์ ปี 2569](https://www.ghbank.co.th/product-detail/refinance-2569-q1)
- [รถไฟฟ้าสายสีม่วง 16 สถานี จุดเชื่อมต่อ ค่าโดยสาร และค่าเช่าคอนโด](https://dooasset.com/บทความ/รถไฟฟ้าสายสีม่วง-16-สถานี-จุดเชื่อมต่อ-ค่าโดยสาร/)
- [ลดหย่อนภาษีค่าซ่อมบ้าน-คอนโด ได้ถึง 100,000 บาท กู้ซ่อม 0% 2 ล้าน](https://dooasset.com/บทความ/ลดหย่อนภาษีค่าซ่อมบ้าน-น้ำท่วม-2569/)
- [คอนโดกรุงเทพเหลือขายกว่า 65,300 ยูนิต พร้อมโอนแล้ว 25,700 ยูนิต](https://dooasset.com/บทความ/คอนโดกรุงเทพ-เหลือขาย-ไตรมาส-3-2569/)
- [บทความทั้งหมด](https://dooasset.com/บทความ/)

อัปเดตล่าสุด: 19 ต.ค. 2569

## AI agents

- MCP server (Streamable HTTP, JSON-RPC 2.0, no login): https://dooasset.com/mcp — tools: search_listings, get_listing, compare_listings, get_project, market_prices, move_in_cost, contact_options, request_viewing. All tools are read-only except request_viewing, which needs the user's explicit confirmation. Results in 10 languages (argument lang: en, th, zh, ja, ko, ru, de, fr, my, es; links go to that language's pages).
- WebMCP: pages of dooasset.com expose tools to an agent in the visitor's browser — forms (search_properties, request_viewing, contact_dooasset, list_property) and, where the browser supports WebMCP, the read-only MCP tools, answering in the language of the page.
- Markdown: a page answers `Accept: text/markdown` with its Markdown version (also at `{page URL}index.html.md`).
- Guide for agents: https://dooasset.com/agents.md · server card: https://dooasset.com/.well-known/mcp.json