# ราคาประเมินที่ดิน 2569: เช็คออนไลน์ ใช้ทำอะไร และรอบใหม่ปี 2570

ราคาประเมินที่ดินคือมูลค่าที่กรมธนารักษ์จัดทำเป็นรอบบัญชี ใช้เป็นฐานคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าธรรมเนียมโอน และค่าจดจำนอง เจ้าของตรวจเองได้จากเลขที่โฉนดบนระบบออนไลน์ของกรมธนารักษ์ รอบบัญชีปี 2566-2569 ใช้ถึง 31 ธันวาคม 2569 จากนั้นรอบใหม่ปี 2570-2573 จะเริ่มใช้ 1 มกราคม 2570

## ราคาประเมินที่ดินคืออะไร ใช้ทำอะไรบ้าง

ราคาประเมินที่ดินคือมูลค่าทรัพย์สินที่รัฐจัดทำขึ้นตาม พ.ร.บ.การประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ. 2562 กรมธนารักษ์เป็นผู้ทำบัญชี แล้วคณะกรรมการประจำจังหวัดของแต่ละจังหวัดเป็นผู้ประกาศใช้ ตัวเลขนี้ไม่ใช่ราคาซื้อขาย แต่เป็นฐานของเรื่องที่เสียเงินจริงหลายเรื่อง

- ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี ตาม พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 โดยที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นบ้านหลังหลักและมีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ได้รับยกเว้นภาษี คนที่กระทบจริงคือผู้ถือครองที่ดินจำนวนมากหรือมีบ้านมากกว่าหนึ่งหลัง
- ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่สำนักงานที่ดิน ทั้งค่าโอนและค่าจดจำนอง
- ตัวเลขอ้างอิงตอนยื่นกู้ธนาคาร หรือใช้ตั้งต้นประเมินมูลค่าห้องชุดเบื้องต้น

ห้องชุดมีบัญชีราคาประเมินของตัวเองแยกจากที่ดิน และกรมธนารักษ์ปรับปรุงเป็นรอบบัญชีเช่นเดียวกัน

## วิธีเช็คราคาประเมินออนไลน์ ใช้เวลาไม่ถึง 5 นาที

1. เปิด [ระบบเผยแพร่ราคาประเมินทรัพย์สิน กรมธนารักษ์](https://assessprice.treasury.go.th/) ได้ทั้งบนคอมพิวเตอร์และมือถือ
2. เลือกค้นหาจากเลขที่โฉนด ซึ่งเป็นวิธีที่กรมธนารักษ์แนะนำเองว่าเร็วที่สุด
3. กรอกเลขที่โฉนดกับจังหวัด ส่วนหน้าสำรวจและอำเภอหรือเขตไม่บังคับ แต่ใส่ไปด้วยจะได้ผลเร็วและตรงกว่า
4. กดดูรายละเอียด ระบบจะแสดงราคาต่อตารางวา ราคารวมทั้งแปลง และปักตำแหน่งบนแผนที่ดาวเทียมให้ตรวจซ้ำว่าใช่แปลงของเราจริง

เป็นห้องชุดให้เลือกเมนูค้นหาราคาประเมินห้องชุด แล้วกรอกชื่อโครงการหรือที่ตั้ง พร้อมอาคาร ชั้น และเลขห้อง

อยากคิดเองก็ไม่ยาก แปลงเนื้อที่เป็นตารางวาก่อน โดย 1 ไร่ เท่ากับ 400 ตารางวา และ 1 งาน เท่ากับ 100 ตารางวา ตัวอย่างของกรมธนารักษ์ ที่ดิน 2 ไร่ 3 งาน 89.6 ตารางวา จึงเท่ากับ 1,189.6 ตารางวา เมื่อราคาประเมินตารางวาละ 1,550 บาท ทั้งแปลงจะได้ 1,843,880 บาท ระบบออนไลน์คำนวณให้อยู่แล้ว ไม่ต้องคูณเอง

ข้อควรรู้ กรมธนารักษ์รับรองให้ได้แค่สำเนาบัญชีราคาประเมิน ถ้าต้องใช้หนังสือรับรองราคาประเมินไปยื่นราชการหรือศาล ต้องไปยื่นคำขอที่สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่ สอบถามเพิ่มเติมได้ที่ Call Center กรมธนารักษ์ 0-2059-4999

## รอบบัญชีนี้หมดอายุสิ้นปี 2569 รอบใหม่เริ่ม 2570

บัญชีที่ใช้อยู่ตอนนี้คือรอบ พ.ศ. 2566-2569 เริ่มใช้ 1 มกราคม 2566 และใช้ถึง 31 ธันวาคม 2569 ตอนประกาศรอบนี้ ราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศขยับขึ้นเฉลี่ย 8.93% สิ่งปลูกสร้างขึ้นเฉลี่ย 6.21% ส่วนกรุงเทพมหานครขึ้นน้อยกว่าค่าเฉลี่ยประเทศ คือที่ดิน 2.76% และสิ่งปลูกสร้าง 4.60%

รอบถัดไปคือ พ.ศ. 2570-2573 กรมธนารักษ์มีกำหนดประกาศบัญชีในวันที่ 1 ธันวาคม แล้วให้มีผลบังคับใช้ทันทีวันที่ 1 มกราคม 2570 เหตุผลที่ต้องขยับคือราคาประเมินที่ใช้อยู่ยังต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงในตลาดราว 40% รอบใหม่จึงตั้งเป้าให้ส่วนต่างแคบลง ส่วนจะขึ้นกี่เปอร์เซ็นต์ สื่อแต่ละสำนักรายงานไม่ตรงกัน และราคาสุทธิยังอยู่ระหว่างการพิจารณาของคณะกรรมการประจำจังหวัด ใครถือครองที่ดินหลายแปลงหรือมีบ้านหลังที่สอง ควรรอดูบัญชีจริงตอนประกาศเดือนธันวาคม แล้วค่อยคำนวณภาษีปีถัดไป

## ราคาประเมินไม่ใช่ราคาตลาด เทียบกับราคากลางบน DooAsset

ราคาประเมินถูกออกแบบมาให้นิ่งทั้งรอบสี่ปี ขณะที่ราคาซื้อขายจริงขยับทุกไตรมาส สองตัวเลขนี้จึงไม่เท่ากันตามปกติ และไม่ควรใช้ราคาประเมินตั้งราคาขายตรงๆ

ข้อมูลประกาศบน DooAsset ณ วันที่ 13 ตุลาคม 2569 คอนโดให้เช่าในกรุงเทพฯ 742 ประกาศ ค่ากลางอยู่ที่ 28,500 บาทต่อเดือน โดยช่วงกลางของตลาดอยู่ที่ 20,000 ถึง 45,675 บาท ส่วนคอนโดขาย 392 ประกาศ ค่ากลาง 8,100,000 บาท ช่วงกลางอยู่ที่ 5,237,500 ถึง 15,000,000 บาท ดูของจริงได้ที่ [คอนโดให้เช่าในกรุงเทพฯ](https://dooasset.com/เช่า/คอนโด/) และ [คอนโดขายในกรุงเทพฯ](https://dooasset.com/ขาย/คอนโด/)

วิธีใช้ให้ถูก คือเอาราคาประเมินไว้คำนวณภาษีและค่าธรรมเนียม แล้วใช้ราคาประกาศจริงกับดัชนีราคาตลาดไว้ตั้งราคาซื้อขาย

## ราคาประเมินไม่ตรงกับของจริง คัดค้านได้

เจ้าของยื่นคำร้องขอทบทวนราคาประเมินได้ ถ้าเห็นว่าราคาที่ประกาศไม่สอดคล้องกับสภาพทรัพย์สินจริง ยื่นที่สำนักงานธนารักษ์พื้นที่ที่ทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่

- เอกสารที่ใช้โดยทั่วไป บัตรประชาชนผู้ยื่น หลักฐานแสดงความเป็นเจ้าของ โฉนดหรือผังแปลง และเอกสารที่อธิบายเหตุผล เช่น ภาพถ่ายสภาพจริงหรือราคาซื้อขายเทียบเคียง
- เหตุผลที่ยื่นได้ มีทั้งตัวเลขที่ไม่สมเหตุสมผลกับของจริง จะสูงไปหรือต่ำไปก็ยื่นได้ รายละเอียดในฐานข้อมูลคลาดเคลื่อน เช่น ระบุพื้นที่ใช้สอยผิดหรือจัดประเภทอาคารผิด ตัวอาคารเสื่อมสภาพ และทำเลที่ตั้งจริงไม่ตรงกับที่บันทึกไว้

## เช็กลิสต์ก่อนโอน

- เช็คราคาประเมินทั้งที่ดินและห้องชุดให้ครบก่อนตกลงราคาและก่อนนัดวันโอน
- ดูว่าเข้าเกณฑ์มาตรการลดค่าธรรมเนียมหรือไม่ ปัจจุบันค่าจดทะเบียนโอนและค่าจดจำนองลดเหลือ 0.01% จากปกติ 2% และ 1% เงื่อนไขคือผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย และเพดาน 7 ล้านบาทใช้พร้อมกันสามตัวเลข คือราคาซื้อขาย ราคาประเมินทุนทรัพย์ และวงเงินจำนองต่อสัญญา มาตรการนี้มีผลถึง 30 มิถุนายน 2570
- ราคาประเมินกับเลขโฉนดต้องเป็นแปลงเดียวกัน ตรวจจากแผนที่ดาวเทียมในระบบอีกรอบ
- ต้องใช้หนังสือรับรองราคาประเมิน เผื่อเวลาไปยื่นที่สำนักงานที่ดินล่วงหน้า

อ่านต่อ [โฉนดที่ดินคืออะไร ตรวจก่อนซื้ออย่างไร](https://dooasset.com/บทความ/โฉนดที่ดินคืออะไร-ตรวจก่อนซื้ออย่างไร/) และ [ดัชนีราคาคอนโดใหม่และบ้านจัดสรร ไตรมาส 3/2569](https://dooasset.com/บทความ/ดัชนีราคาคอนโดใหม่-บ้านจัดสรร-ไตรมาส-3-2569/)

## ข้อมูลสำคัญ

- เผยแพร่: 14 ต.ค. 2569
- ผู้เขียน: ทีมข้อมูล DooAsset
- หมวด: ตลาดและราคา
- เวลาอ่าน: 4 นาที
- ตรวจข้อเท็จจริงเมื่อ: 14 ต.ค. 2569

## คำถามที่พบบ่อย

### ราคาประเมินที่ดินต่างจากราคาตลาดอย่างไร

ราคาประเมินเป็นมูลค่าที่รัฐจัดทำไว้ใช้ทั้งรอบบัญชีสี่ปี สำหรับคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียม ส่วนราคาตลาดคือราคาที่ผู้ซื้อผู้ขายตกลงกันจริงและขยับตลอดเวลา กรมธนารักษ์เองระบุว่าราคาประเมินปัจจุบันยังต่ำกว่าราคาตลาดราว 40%

### เช็คราคาประเมินที่ดินออนไลน์ต้องใช้อะไรบ้าง

ใช้เลขที่โฉนดกับจังหวัดก็พอ เข้าระบบเผยแพร่ราคาประเมินทรัพย์สินของกรมธนารักษ์แล้วเลือกค้นหาจากเลขที่โฉนด ถ้ากรอกหน้าสำรวจและอำเภอหรือเขตเพิ่มจะได้ผลเร็วและแม่นขึ้น ระบบแสดงราคาต่อตารางวา ราคาทั้งแปลง และตำแหน่งบนแผนที่ดาวเทียมให้ตรวจซ้ำ

### ราคาประเมินรอบใหม่เริ่มใช้เมื่อไหร่

รอบบัญชี พ.ศ. 2566-2569 ใช้ถึง 31 ธันวาคม 2569 แล้วรอบ พ.ศ. 2570-2573 มีกำหนดประกาศวันที่ 1 ธันวาคม เพื่อให้มีผลบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2570 ส่วนตัวเลขสุทธิยังอยู่ระหว่างการพิจารณาของคณะกรรมการประจำจังหวัด จึงควรรอดูบัญชีที่ประกาศจริงก่อนคำนวณภาษีปีถัดไป

### ถ้าคิดว่าราคาประเมินสูงเกินจริง ทำอย่างไร

ยื่นคำร้องขอทบทวนราคาประเมินได้ที่สำนักงานธนารักษ์พื้นที่ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ เตรียมบัตรประชาชน หลักฐานความเป็นเจ้าของ โฉนดหรือผังแปลง และหลักฐานประกอบ เช่น ภาพถ่ายสภาพจริงหรือราคาซื้อขายเทียบเคียง เหตุผลที่ใช้ได้รวมถึงข้อมูลพื้นที่ผิดหรือสภาพอาคารทรุดโทรม

### ราคาประเมินเกี่ยวอะไรกับค่าโอน 0.01%

มาตรการลดค่าจดทะเบียนโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% จากปกติ 2% และ 1% ตั้งเพดานไว้ที่ 7 ล้านบาท ซึ่งต้องผ่านพร้อมกันทั้งราคาซื้อขาย ราคาประเมินทุนทรัพย์ และวงเงินจำนองต่อสัญญา ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย มาตรการมีผลถึง 30 มิถุนายน 2570

## ลิงก์

- [บทความนี้](https://dooasset.com/บทความ/ราคาประเมินที่ดิน-วิธีเช็ค-2569/)
- [แหล่งข้อมูล: กรมธนารักษ์ — ค้นหาราคาประเมินที่ดิน](https://www.treasury.go.th/th/services/land-assessment/search-land-price)
- [แหล่งข้อมูล: กรมธนารักษ์ — ค้นหาราคาประเมินห้องชุด](https://www.treasury.go.th/th/services/land-assessment/search-condo-price)
- [แหล่งข้อมูล: กรมธนารักษ์ — การคัดค้านราคาประเมินทรัพย์สิน](https://www.treasury.go.th/th/services/land-assessment/objection-to-property-appraisal-value)
- [แหล่งข้อมูล: ข่าวหุ้นธุรกิจ — “กรมธนารักษ์” ขึ้นราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศ 8.93% เริ่ม 1 ม.ค.66](https://www.kaohoon.com/news/578078)
- [แหล่งข้อมูล: Thai PBS — ครม. เคาะต่อมาตรการ ลดค่าโอน-จดจำนองเหลือ 0.01% บ้าน-คอนโดไม่เกิน 7 ล้าน](https://www.thaipbs.or.th/news/content/507690)
- [แหล่งข้อมูล: ข่าวหุ้นธุรกิจออนไลน์ — ธนารักษ์เคาะราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ ปี 2570-2573](https://www.kaohoon.com/news/local/845642)
- [แหล่งข้อมูล: กรุงเทพธุรกิจ — จับตา ‘ธนารักษ์’ ดันราคาประเมินที่ดินปี 70 ประกาศ 1 ธ.ค.นี้](https://www.bangkokbiznews.com/economics/1242623)
- [ลดหย่อนภาษีค่าซ่อมบ้าน-คอนโด ได้ถึง 100,000 บาท กู้ซ่อม 0% 2 ล้าน](https://dooasset.com/บทความ/ลดหย่อนภาษีค่าซ่อมบ้าน-น้ำท่วม-2569/)
- [คอนโดกรุงเทพเหลือขายกว่า 65,300 ยูนิต พร้อมโอนแล้ว 25,700 ยูนิต](https://dooasset.com/บทความ/คอนโดกรุงเทพ-เหลือขาย-ไตรมาส-3-2569/)
- [รีไฟแนนซ์บ้าน 2569: ทำได้เมื่อไหร่ เสียค่าอะไร คุ้มไหม](https://dooasset.com/บทความ/รีไฟแนนซ์บ้าน-2569-คุ้มไหม-ค่าใช้จ่ายเท่าไร/)
- [บทความทั้งหมด](https://dooasset.com/บทความ/)

อัปเดตล่าสุด: 14 ต.ค. 2569

## AI agents

- MCP server (Streamable HTTP, JSON-RPC 2.0, no login): https://dooasset.com/mcp — tools: search_listings, get_listing, compare_listings, get_project, market_prices, move_in_cost, contact_options, request_viewing. All tools are read-only except request_viewing, which needs the user's explicit confirmation. Results in 10 languages (argument lang: en, th, zh, ja, ko, ru, de, fr, my, es; links go to that language's pages).
- WebMCP: pages of dooasset.com expose tools to an agent in the visitor's browser — forms (search_properties, request_viewing, contact_dooasset, list_property) and, where the browser supports WebMCP, the read-only MCP tools, answering in the language of the page.
- Markdown: a page answers `Accept: text/markdown` with its Markdown version (also at `{page URL}index.html.md`).
- Guide for agents: https://dooasset.com/agents.md · server card: https://dooasset.com/.well-known/mcp.json