# ตลาดบ้าน 2569–2570 ทรงตัว บ้านมือสองโอนโตกว่ามือหนึ่ง

SCB EIC ประเมินเมื่อ 9–10 ต.ค. 2569 ว่าตลาดที่อยู่อาศัยปี 2569–2570 จะทรงตัวหรือโตเล็กน้อย และฟื้นตัวช้า เพราะกำลังซื้อเปราะบาง หนี้ครัวเรือนสูง และธนาคารคุมสินเชื่อเข้ม จุดที่เปลี่ยนคือการโอนบ้านมือสองโตดีกว่ามือหนึ่ง และราคาต่อหน่วยมีแนวโน้มลดลง บน DooAsset ประกาศขายไม่เกิน 7 ล้านบาทมี 199 รายการ

## SCB EIC มองตลาดบ้าน 2569–2570 อย่างไร

ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) เผยแพร่บทวิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยฉบับล่าสุดเมื่อ 9–10 ต.ค. 2569 สรุปว่าทิศทางปี 2569 ถึง 2570 น่าจะอยู่ในภาวะทรงตัว หรือโตได้เพียงเล็กน้อย และการฟื้นตัวจะใช้เวลาในระยะปานกลาง

เหตุผลที่กดตลาดไว้มี 3 ข้อหลัก คือ กำลังซื้อในประเทศที่ยังไม่แข็งแรง ภาระหนี้ครัวเรือนกับค่าใช้จ่ายที่โตเร็วกว่ารายได้ และธนาคารที่ยังปล่อยสินเชื่อแบบระมัดระวัง ขณะที่ราคาบ้านเองก็ยังขยับขึ้นตามต้นทุนที่ดิน ทำให้การเป็นเจ้าของบ้านยากขึ้น โดยเฉพาะบ้านแนวราบในกรุงเทพฯ และปริมณฑล

ด้านจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ ปี 2569 กลับมาโตได้เล็กน้อย เพราะฐานปีก่อนต่ำจากเหตุแผ่นดินไหวปี 2568 บวกกับคนเร่งโอนก่อนมาตรการลดค่าธรรมเนียมรอบ 30 มิ.ย. 2569 หมดอายุ แต่เมื่อแรงเร่งนั้นหมดลง ปี 2570 จะกลับมาทรงตัว

## บ้านมือสองคือจุดเปลี่ยนของปีนี้

ข้อสรุปที่ชัดที่สุดของรายงานคือ การโอนกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโดมือสองโตได้ดีกว่ามือหนึ่ง และยังครองสัดส่วนสูงต่อเนื่อง เหตุผลตรงไปตรงมา คือ ราคาถูกกว่ามือหนึ่ง ในจังหวะที่ผู้ซื้อมองหาความคุ้มค่าเป็นอันดับแรก

ที่น่าสนใจกว่านั้น SCB EIC ระบุว่าราคาโอนต่อหน่วยของบ้านมือสองมีแนวโน้ม *ลดลง* พร้อม ๆ กับที่ของมือสองออกมาขายมากขึ้น ส่วนหนึ่งมาจากคนที่แบกหนี้ไม่ไหวต้องปล่อยขาย หรือกลายเป็นทรัพย์ NPA ของสถาบันการเงิน แปลเป็นภาษาคนซื้อ คือ ตัวเลือกเยอะขึ้นและอำนาจต่อรองอยู่ฝั่งผู้ซื้อมากกว่าปีก่อน

อีกจุดที่รายงานเน้นคือช่วงราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งเป็นช่วงที่เข้าเกณฑ์มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ทำให้ของในกรอบราคานี้ขายออกง่ายกว่ากลุ่มอื่น

## ราคากลางบน DooAsset: ของจริงในตลาดวันนี้

ตัวเลขจากประกาศบน DooAsset (ข้อมูล 16–17 ต.ค. 2569) ช่วยเทียบภาพของรายงานกับของจริงที่หาได้ตอนนี้

- ประกาศที่เปิดอยู่ทั้งหมด 1,378 รายการ แบ่งเป็นขาย 475 รายการ และเช่า 1,037 รายการ
- คอนโดขายในกรุงเทพฯ 408 รายการ ราคากลาง 7,946,000 บาท (ช่วงกลางตลาด 5,000,000–15,000,000 บาท)
- คอนโดเช่าในกรุงเทพฯ 783 รายการ ค่าเช่ากลาง 28,000 บาท/เดือน (ช่วงกลางตลาด 20,000–48,000 บาท)
- ประกาศขายที่ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท มี 199 รายการ หรือราว 42% ของประกาศขายทั้งหมด · ไม่เกิน 5 ล้านบาท 114 รายการ · ไม่เกิน 3 ล้านบาท 37 รายการ

จุดที่ควรสังเกต คือ ราคากลางคอนโดขายของเรา 7,946,000 บาท สูงกว่าเพดาน 7 ล้านบาทที่เข้าเกณฑ์มาตรการเล็กน้อย หมายความว่าถ้าตั้งใจจะใช้สิทธิลดค่าธรรมเนียม ต้องเลือกจาก 199 รายการในกรอบนั้น ไม่ใช่ทั้งตลาด ดูของจริงได้ที่ [คอนโดขายในกรุงเทพฯ](https://dooasset.com/ขาย/คอนโด/) และ [คอนโดเช่าในกรุงเทพฯ](https://dooasset.com/เช่า/คอนโด/)

## หน่วยเหลือขายและเรื่องน้ำท่วมที่ต้องเผื่อใจ

รายงานคาดว่าหน่วยเหลือขายสะสมในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะลดลงในระยะสั้น แต่ลดเฉพาะบางกลุ่ม คือ คอนโดที่เดินทางสะดวก กับทาวน์เฮาส์ที่คนกลับมาสนใจเพราะเอื้อมถึงง่ายกว่าบ้านเดี่ยว ส่วนบ้านเดี่ยวยังเหลือขายต่อเนื่อง เพราะอุปสงค์ต่ำกว่าอุปทาน

ตัวแปรที่เพิ่มเข้ามาปีนี้คือน้ำท่วมกรุงเทพฯ และปริมณฑลตั้งแต่ปลายเดือน ก.ย. 2569 SCB EIC คาดว่าจะทำให้การระบายของเหลือขายช้าลงในระยะสั้น โดยพื้นที่ที่โดนหนักรอบนี้ส่วนใหญ่อยู่ด้านตะวันออกและด้านเหนือของกรุงเทพฯ และอาจเปลี่ยนวิธีเลือกทำเลของคนซื้อในระยะต่อไป

อีกเรื่องที่รายงานบอกให้จับตาคือ อัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ถ้าตัวเลขนี้ยังสูง ของเหลือขายกลุ่มคอนโดและทาวน์เฮาส์อาจลดไม่ได้ตามคาด

## เช็กลิสต์ก่อนตัดสินใจในปีนี้

1. เทียบมือหนึ่งกับมือสองในทำเลเดียวกันก่อนทุกครั้ง ส่วนต่างราคาปีนี้กว้างกว่าเดิม
2. ถ้าจะใช้สิทธิลดค่าธรรมเนียม ตรวจก่อนว่าราคาห้องอยู่ในกรอบไม่เกิน 7 ล้านบาทจริง
3. ยื่นกู้แบบขอ pre-approval ก่อนวางเงินจอง โดยเฉพาะห้องราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทที่ธนาคารคุมเข้ม
4. ขอประวัติน้ำท่วมของโครงการและระดับพื้นที่ ถ้าดูทำเลด้านตะวันออกหรือด้านเหนือของกรุงเทพฯ
5. เช็กค่าใช้จ่ายวันโอนทั้งก้อน ไม่ใช่แค่ราคาห้อง

## อ่านต่อ

- [ซื้อคอนโดมือสอง ขั้นตอนตั้งแต่จองถึงวันโอน](https://dooasset.com/บทความ/ซื้อคอนโดมือสอง-ขั้นตอนตั้งแต่จองถึงวันโอน/)
- [ค่าใช้จ่ายวันโอนคอนโดมือสอง](https://dooasset.com/บทความ/ค่าใช้จ่ายวันโอนคอนโดมือสอง/)
- [ดัชนีราคาคอนโดใหม่และบ้านจัดสรร ไตรมาส 3/2569](https://dooasset.com/บทความ/ดัชนีราคาคอนโดใหม่-บ้านจัดสรร-ไตรมาส-3-2569/)
- [เช่าหรือซื้อคอนโดดีกว่า ดูจากราคาจริง](https://dooasset.com/บทความ/เช่าหรือซื้อคอนโดดีกว่า-ดูจากราคาจริง/)

## ข้อมูลสำคัญ

- เผยแพร่: 17 ต.ค. 2569
- ผู้เขียน: ทีมข้อมูล DooAsset
- หมวด: ตลาดและราคา
- เวลาอ่าน: 4 นาที
- ตรวจข้อเท็จจริงเมื่อ: 17 ต.ค. 2569

## คำถามที่พบบ่อย

### SCB EIC คาดตลาดที่อยู่อาศัยปี 2570 เป็นอย่างไร

คาดว่าทรงตัว หลังจากปี 2569 กลับมาโตได้เล็กน้อยจากฐานที่ต่ำและการเร่งโอนก่อนมาตรการลดค่าธรรมเนียมรอบ 30 มิ.ย. 2569 หมดอายุ โดยการฟื้นตัวจะยังช้าในระยะปานกลาง

### ทำไมบ้านมือสองน่าสนใจกว่าในปีนี้

เพราะราคาต่ำกว่ามือหนึ่ง การโอนโตได้ดีกว่ามือหนึ่ง และ SCB EIC คาดว่าราคาโอนต่อหน่วยของมือสองมีแนวโน้มลดลง ขณะที่ของออกมาขายมากขึ้น ผู้ซื้อจึงมีตัวเลือกและอำนาจต่อรองมากขึ้น

### ราคาเท่าไรจึงเข้าเกณฑ์ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง

SCB EIC ระบุช่วงราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่เข้าเกณฑ์มาตรการ บน DooAsset ประกาศขายในกรอบนี้มี 199 รายการ หรือราว 42% ของประกาศขายทั้งหมด ควรตรวจเงื่อนไขล่าสุดกับกรมที่ดินก่อนโอน

### ราคากลางคอนโดในกรุงเทพฯ บน DooAsset อยู่ที่เท่าไร

คอนโดขาย 408 รายการ ราคากลาง 7,946,000 บาท ช่วงกลางตลาด 5,000,000–15,000,000 บาท ส่วนคอนโดเช่า 783 รายการ ค่าเช่ากลาง 28,000 บาทต่อเดือน ช่วงกลางตลาด 20,000–48,000 บาท

### น้ำท่วมปลายปี 2569 กระทบตลาดที่อยู่อาศัยอย่างไร

SCB EIC คาดว่าน้ำท่วมกรุงเทพฯ และปริมณฑลตั้งแต่ปลายเดือน ก.ย. 2569 จะทำให้การระบายหน่วยเหลือขายช้าลงในระยะสั้น พื้นที่ที่โดนหนักส่วนใหญ่อยู่ด้านตะวันออกและด้านเหนือของกรุงเทพฯ และอาจเปลี่ยนวิธีเลือกทำเล

## ลิงก์

- [บทความนี้](https://dooasset.com/บทความ/ตลาดที่อยู่อาศัย-2569-2570-บ้านมือสอง-scb-eic/)
- [แหล่งข้อมูล: THE STANDARD WEALTH — จับตาแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยปี 2570 เผชิญกำลังซื้อเปราะบาง ความเข้มงวดด้านสินเชื่อ และราคาที่อยู่อาศัยสูง หนุนความนิยมตลาดมือสอง](https://thestandard.co/scb-eic-real-estate-slow-recovery/)
- [แหล่งข้อมูล: PPTV HD 36 — จับตา! ตลาดบ้านปี 2027 ฟื้นช้ากำลังซื้อเปราะบาง ดันบ้านมือสองมาแรง](https://www.pptvhd36.com/wealth/economic/284953)
- [รถไฟฟ้าสายสีม่วง 16 สถานี จุดเชื่อมต่อ ค่าโดยสาร และค่าเช่าคอนโด](https://dooasset.com/บทความ/รถไฟฟ้าสายสีม่วง-16-สถานี-จุดเชื่อมต่อ-ค่าโดยสาร/)
- [ลดหย่อนภาษีค่าซ่อมบ้าน-คอนโด ได้ถึง 100,000 บาท กู้ซ่อม 0% 2 ล้าน](https://dooasset.com/บทความ/ลดหย่อนภาษีค่าซ่อมบ้าน-น้ำท่วม-2569/)
- [คอนโดกรุงเทพเหลือขายกว่า 65,300 ยูนิต พร้อมโอนแล้ว 25,700 ยูนิต](https://dooasset.com/บทความ/คอนโดกรุงเทพ-เหลือขาย-ไตรมาส-3-2569/)
- [บทความทั้งหมด](https://dooasset.com/บทความ/)

อัปเดตล่าสุด: 17 ต.ค. 2569

## AI agents

- MCP server (Streamable HTTP, JSON-RPC 2.0, no login): https://dooasset.com/mcp — tools: search_listings, get_listing, compare_listings, get_project, market_prices, move_in_cost, contact_options, request_viewing. All tools are read-only except request_viewing, which needs the user's explicit confirmation. Results in 10 languages (argument lang: en, th, zh, ja, ko, ru, de, fr, my, es; links go to that language's pages).
- WebMCP: pages of dooasset.com expose tools to an agent in the visitor's browser — forms (search_properties, request_viewing, contact_dooasset, list_property) and, where the browser supports WebMCP, the read-only MCP tools, answering in the language of the page.
- Markdown: a page answers `Accept: text/markdown` with its Markdown version (also at `{page URL}index.html.md`).
- Guide for agents: https://dooasset.com/agents.md · server card: https://dooasset.com/.well-known/mcp.json