# คอนโดกรุงเทพเหลือขายกว่า 65,300 ยูนิต พร้อมโอนแล้ว 25,700 ยูนิต

รายงานตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ไตรมาส 3 ปี 2569 ของคุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ระบุว่ามีห้องชุดเหลือขายกว่า 65,300 ยูนิต มูลค่ารวมประมาณ 370,000 ล้านบาท ในจำนวนนี้ราว 25,700 ยูนิต หรือ 40% สร้างเสร็จพร้อมโอนแล้ว ผู้ประกอบการจึงเร่งลดราคาระบายสต๊อก ส่วนน้ำท่วมทำให้ผู้ซื้อตรวจทำเลเข้มงวดขึ้น

## สต๊อกคอนโดกรุงเทพตอนนี้ใหญ่แค่ไหน

รายงานตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ไตรมาส 3 ปี 2569 ของคุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ให้ภาพที่ผู้ซื้อควรรู้ก่อนเดินเข้างานขายบ้านปลายปี

- **เหลือขายทั้งตลาด:** มากกว่า 65,300 ยูนิต มูลค่ารวมประมาณ 370,000 ล้านบาท
- **สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์แล้ว:** ราว 25,700 ยูนิต คิดเป็น 40% ของสต๊อกที่เหลือ
- **เปิดขายใหม่ไตรมาส 3/2569:** ประมาณ 4,876 ยูนิต เพิ่มขึ้นเท่าตัวจากไตรมาส 2
- **เปิดขายใหม่ 9 เดือนแรก:** 14,377 ยูนิต เพิ่มขึ้น 6% จากช่วงเดียวกันปีก่อน

ตัวเลข 25,700 ยูนิตคือหัวใจของเรื่องนี้ ห้องที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังไม่มีเจ้าของคือต้นทุนที่เดินอยู่ทุกวันของผู้พัฒนาโครงการ ทั้งดอกเบี้ย ค่าส่วนกลาง และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จึงเป็นเหตุผลที่ช่วงโค้งสุดท้ายของปีเราเห็นการลดราคาและโปรโมชั่นเพื่อเร่งระบายห้องชุดที่สร้างเสร็จแล้วออกมาเป็นระลอก

สำหรับคนที่พร้อมซื้อและกู้ผ่าน นี่คือฝั่งที่ได้เปรียบ เพราะห้องพร้อมโอนหมายถึงเห็นของจริง วัดขนาดจริง ดูวิวจริง ดูน้ำรั่วน้ำซึมจริง และรู้ค่าส่วนกลางจริงก่อนตัดสินใจ ไม่ใช่ซื้อจากห้องตัวอย่าง

## น้ำท่วมเปลี่ยนเกณฑ์เลือกทำเล

อีกด้านของรายงานฉบับเดียวกันคือพฤติกรรมคนหาบ้าน ที่ปรึกษารายนี้คาดว่าฝนที่ตกหนักและน้ำที่ท่วมทั้งในเมืองและจังหวัดรอบนอกปีนี้ จะทำให้คำถามเรื่องพื้นที่ถูกยกขึ้นมาก่อนเรื่องราคา สามเรื่องที่จะถูกถามถึงมากขึ้นคือ แปลงนั้นเคยมีน้ำเข้ามาก่อนหรือไม่ ตัวที่ดินและพื้นโครงการอยู่สูงกว่าถนนแค่ไหน และโครงการระบายน้ำออกได้เร็วเพียงใด

นายวรัตถ์ สิริศักดานุกูล ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายลงทุนของที่ปรึกษารายนี้ มองว่าผลกระทบรอบนี้ไม่ได้ทำให้ราคาในพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมลดลงทั้งหมด แต่จะเกิดส่วนต่างราคาระหว่างทรัพย์ที่เสี่ยงน้ำท่วมสูง กับทรัพย์ที่มีระบบบริหารจัดการความเสี่ยงน้ำท่วมที่ใช้งานได้จริง พูดง่าย ๆ คือคำถามเปลี่ยนจาก "ทำเลไหนน้ำท่วม" เป็น "โครงการไหนรับมือน้ำได้"

ฝั่งเจ้าของที่ดินและเจ้าของห้องที่โดนน้ำรอบนี้ คำแนะนำในรายงานคือยังไม่ต้องรีบปล่อยขายเพราะความกลัว แต่ให้รวบรวมบันทึกไว้ว่าปีไหนน้ำเข้าถึงระดับใด ซ่อมอะไรไปแล้ว และติดตั้งกำแพงกันน้ำหรือปั๊มไว้จุดไหน ของพวกนี้ทำให้คนที่สนใจตีค่าซ่อมแซมออกมาเป็นตัวเลขได้ และรักษาราคาได้ดีกว่าการยื่นขายโดยไม่มีอะไรยืนยัน

## ราคากลางบน DooAsset

ตัวเลขจากประกาศที่เปิดอยู่บน DooAsset ณ 19 ต.ค. 2569 ใช้เทียบก่อนไปเจรจาได้:

- **คอนโดขายทั่วกรุงเทพฯ:** ราคากลาง 7,850,000 บาท จาก 426 ประกาศ ครึ่งล่างของตลาดเริ่มที่ 4,960,000 บาท — ดูได้ที่ [ขายคอนโดในกรุงเทพ](https://dooasset.com/ขาย/คอนโด/)
- **คอนโดเช่าทั่วกรุงเทพฯ:** ค่าเช่ากลาง 28,500 บาทต่อเดือน จาก 800 ประกาศ — ดูได้ที่ [เช่าคอนโดในกรุงเทพ](https://dooasset.com/เช่า/คอนโด/)
- **รายทำเล (ราคาขายกลาง):** [อโศก](https://dooasset.com/ขาย/คอนโด/อโศก/) 13,900,000 บาท · [เขตห้วยขวาง](https://dooasset.com/ขาย/คอนโด/เขตห้วยขวาง/) 5,600,000 บาท
- **รายทำเล (ค่าเช่ากลาง):** [อโศก](https://dooasset.com/เช่า/คอนโด/อโศก/) 30,000 บาท · [เขตห้วยขวาง](https://dooasset.com/เช่า/คอนโด/เขตห้วยขวาง/) 22,000 บาท · [เขตบางนา](https://dooasset.com/เช่า/คอนโด/เขตบางนา/) 13,000 บาท

ช่องว่างระหว่างราคากลางกับครึ่งล่างของตลาดกว้างมาก เพราะกรุงเทพฯ มีทั้งห้องใจกลางเมืองหลักสิบล้านและห้องชานเมืองหลักสองล้านอยู่ในตลาดเดียวกัน การเทียบในทำเลเดียวกันและขนาดใกล้กันจึงให้คำตอบที่ใช้ต่อรองได้จริงกว่าเทียบทั้งกรุงเทพฯ

## งานขายบ้านปลายปี 29 ต.ค.–1 พ.ย. 2569

จังหวะที่สต๊อกพร้อมโอนค้างอยู่มาก ตรงกับงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 50 ที่จัดระหว่างวันที่ 29 ตุลาคม–1 พฤศจิกายน 2569 เวลา 10.00–20.00 น. ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ (QSNCC) Hall 8 ชั้น LG โดยผู้จัดตั้งเป้ายอดขายภายในงานมากกว่า 10,000 ล้านบาท เป็นที่เดียวที่เทียบโครงการและเงื่อนไขสินเชื่อหลายเจ้าได้ในวันเดียว

## เช็กลิสต์ก่อนคว้าดีลห้องพร้อมโอน

1. **เทียบราคาต่อตารางเมตรในตึกเดียวกัน** ไม่ใช่เทียบกับราคาป้ายของโครงการ ส่วนลดจะมีความหมายเมื่อเทียบกับห้องมือสองในตึกเดียวกันแล้วยังถูกกว่า
2. **ขอดูบิลค่าส่วนกลางและเงินกองทุนย้อนหลัง** ห้องพร้อมโอนในตึกที่สร้างเสร็จหลายปีอาจมีค่าค้างชำระหรือเงินกองทุนที่ต้องจ่ายวันโอน
3. **ถามประวัติน้ำท่วมของพื้นที่และระบบระบายน้ำของโครงการ** ขอดูตำแหน่งห้องเครื่อง ลิฟต์ และที่จอดรถชั้นใต้ดิน ซึ่งเป็นจุดเสียหายแรกเมื่อน้ำเข้า
4. **เช็กวงเงินกู้จริงก่อนวางเงินจอง** ขอ pre-approve จากธนาคารอย่างน้อยสองแห่ง เพราะโปรโมชั่นดอกเบี้ยในงานขึ้นอยู่กับธนาคาร ไม่ใช่โครงการ
5. **คิดค่าใช้จ่ายวันโอนให้ครบ** ค่าธรรมเนียมโอน ค่าจดจำนอง อากรแสตมป์ และค่าประกัน รวมกันเป็นเงินก้อนที่หลายคนลืมกันไว้
6. **ถ้ากู้ไม่ผ่านปีนี้ ให้เทียบกับการเช่าก่อน** ค่าเช่ากลางทั่วกรุงเทพฯ 28,500 บาทต่อเดือน ยังถูกกว่าค่างวดของห้องราคากลาง 7,850,000 บาทในหลายกรณี

## อ่านต่อ

- [มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 50 ปี 2569: วันไหน ที่ไหน เตรียมตัวอย่างไร](https://dooasset.com/บทความ/มหกรรมบ้านและคอนโด-ครั้งที่-50-2569/)
- [ดัชนีราคาคอนโดใหม่และบ้านจัดสรร ไตรมาส 3/2569](https://dooasset.com/บทความ/ดัชนีราคาคอนโดใหม่-บ้านจัดสรร-ไตรมาส-3-2569/)
- [ซื้อคอนโดมือสอง ขั้นตอนตั้งแต่จองถึงวันโอน](https://dooasset.com/บทความ/ซื้อคอนโดมือสอง-ขั้นตอนตั้งแต่จองถึงวันโอน/)
- [เช่าหรือซื้อคอนโดดีกว่า เทียบค่าเช่ากับราคาขาย](https://dooasset.com/บทความ/เช่าหรือซื้อคอนโดดีกว่า-ดูจากราคาจริง/)

## ข้อมูลสำคัญ

- เผยแพร่: 20 ต.ค. 2569
- ผู้เขียน: ทีมข้อมูล DooAsset
- หมวด: ซื้อบ้านและคอนโด
- เวลาอ่าน: 4 นาที
- ตรวจข้อเท็จจริงเมื่อ: 20 ต.ค. 2569

## คำถามที่พบบ่อย

### คอนโดในกรุงเทพเหลือขายเท่าไหร่

รายงานไตรมาส 3 ปี 2569 ของคุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ระบุว่าคอนโดในกรุงเทพฯ เหลือขายมากกว่า 65,300 ยูนิต มูลค่ารวมประมาณ 370,000 ล้านบาท ในจำนวนนี้ราว 25,700 ยูนิต หรือ 40% เป็นห้องที่ก่อสร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์แล้ว

### สต๊อกเหลือขายมากแปลว่าซื้อตอนนี้คุ้มไหม

ถ้ากู้ผ่านและเลือกห้องที่สร้างเสร็จแล้ว จังหวะนี้ต่อรองง่ายกว่าปกติ เพราะผู้ประกอบการเร่งลดราคาและจัดโปรโมชั่นระบายห้องชุดที่สร้างเสร็จแล้ว แต่ควรเทียบราคาต่อตารางเมตรกับห้องมือสองในตึกเดียวกันก่อน และคิดค่าใช้จ่ายวันโอนให้ครบ

### น้ำท่วมปีนี้ทำให้ต้องดูอะไรเพิ่มก่อนซื้อ

คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ชี้ว่าผู้ซื้อจะเข้มงวดกับสามเรื่อง คือ ประวัติน้ำท่วมของพื้นที่ ระดับความสูงของพื้นที่ และระบบระบายน้ำของโครงการ แนะให้ดูตำแหน่งห้องเครื่อง ลิฟต์ และที่จอดรถชั้นใต้ดิน ซึ่งเป็นจุดที่เสียหายก่อนเมื่อน้ำเข้า

### งานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 50 จัดวันไหน

จัดระหว่างวันที่ 29 ตุลาคม–1 พฤศจิกายน 2569 เวลา 10.00–20.00 น. ที่ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ (QSNCC) Hall 8 ชั้น LG ผู้จัดตั้งเป้ายอดขายภายในงานมากกว่า 10,000 ล้านบาท

### คอนโดกรุงเทพเปิดขายใหม่ปีนี้เยอะขึ้นหรือลดลง

ไตรมาส 3 ปี 2569 มีคอนโดเปิดขายใหม่ประมาณ 4,876 ยูนิต เพิ่มขึ้นเท่าตัวจากไตรมาส 2 และรวม 9 เดือนแรกอยู่ที่ 14,377 ยูนิต เพิ่มขึ้น 6% จากช่วงเดียวกันปีก่อน

## ลิงก์

- [บทความนี้](https://dooasset.com/บทความ/คอนโดกรุงเทพ-เหลือขาย-ไตรมาส-3-2569/)
- [แหล่งข้อมูล: ฐานเศรษฐกิจ — น้ำท่วมกทม.ตัวแปรคนเลือกซื้อคอนโด ชี้ Q3/69 เปิดโครงการใหม่พุ่งเท่าตัว4,876 ยูนิตเทียบQ2](https://www.thansettakij.com/real-estate/671307)
- [แหล่งข้อมูล: กรุงเทพธุรกิจ — คอนโด กทม. ตั้งรับมรสุม 3 เด้ง 'น้ำท่วม-กำลังซื้อหด-สต็อกล้น'](https://www.bangkokbiznews.com/business/property/1256202)
- [แหล่งข้อมูล: HOMEDAY — น้ำท่วมเปลี่ยน Mindset คนกรุงเลือกที่อยู่ คอนโดฯ กทม. แบกสต็อก 3.7 แสนล้าน](https://homeday.co.th/articles/news/knight-frank-thailand-20261019)
- [แหล่งข้อมูล: ผู้จัดการออนไลน์ — อสังหาฯส่งสัญญาณฟื้น 3 ส.ผนึกกำลังจัดงานมหกรรมบ้านฯปลุกดีมานด์ปลายปี](https://mgronline.com/stockmarket/detail/9690000097578)
- [ลดหย่อนภาษีค่าซ่อมบ้าน-คอนโด ได้ถึง 100,000 บาท กู้ซ่อม 0% 2 ล้าน](https://dooasset.com/บทความ/ลดหย่อนภาษีค่าซ่อมบ้าน-น้ำท่วม-2569/)
- [รีไฟแนนซ์บ้าน 2569: ทำได้เมื่อไหร่ เสียค่าอะไร คุ้มไหม](https://dooasset.com/บทความ/รีไฟแนนซ์บ้าน-2569-คุ้มไหม-ค่าใช้จ่ายเท่าไร/)
- [สายสีส้มนั่งฟรี ธ.ค. 2570 เก็บค่าโดยสาร ม.ค. 2571 ม่วงใต้ปี 2573](https://dooasset.com/บทความ/รถไฟฟ้าสายสีส้ม-ม่วงใต้-ไทม์ไลน์-2569/)
- [บทความทั้งหมด](https://dooasset.com/บทความ/)

อัปเดตล่าสุด: 20 ต.ค. 2569

## AI agents

- MCP server (Streamable HTTP, JSON-RPC 2.0, no login): https://dooasset.com/mcp — tools: search_listings, get_listing, compare_listings, get_project, market_prices, move_in_cost, contact_options, request_viewing. All tools are read-only except request_viewing, which needs the user's explicit confirmation. Results in 10 languages (argument lang: en, th, zh, ja, ko, ru, de, fr, my, es; links go to that language's pages).
- WebMCP: pages of dooasset.com expose tools to an agent in the visitor's browser — forms (search_properties, request_viewing, contact_dooasset, list_property) and, where the browser supports WebMCP, the read-only MCP tools, answering in the language of the page.
- Markdown: a page answers `Accept: text/markdown` with its Markdown version (also at `{page URL}index.html.md`).
- Guide for agents: https://dooasset.com/agents.md · server card: https://dooasset.com/.well-known/mcp.json